10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新一期全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，9月從新房、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)到開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售端，整體呈現(xiàn) “深度調(diào)整與企穩(wěn)信號(hào)并存”的特征。新房市場(chǎng)中，環(huán)比下跌城市數(shù)量增多，反映各地仍依賴(lài)“以?xún)r(jià)換量”支撐銷(xiāo)售，但同比上漲城市數(shù)量增加，上海、杭州、成都等人口導(dǎo)入型城市率先展現(xiàn)止跌韌性；二手房市場(chǎng)雖環(huán)比上漲城市數(shù)量為0，處于深度調(diào)整期，但4年調(diào)整周期已夯實(shí)價(jià)格泡沫出清基礎(chǔ)，部分高能級(jí)城市具備率先回穩(wěn)條件。開(kāi)發(fā)投資額、商品房銷(xiāo)售面積等指標(biāo)仍處下行區(qū)間，但新開(kāi)工預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)放寬、竣工指標(biāo)跌幅收窄、待售房源品質(zhì)提升等積極信號(hào)顯現(xiàn)。

新房?jī)r(jià)格指數(shù)

9月份房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量有所增加，但同比上漲的城市數(shù)量有所上漲。這既說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于深度調(diào)整過(guò)程和以?xún)r(jià)換量的階段，意味著止跌回穩(wěn)的工作具有緊迫性，同時(shí)也說(shuō)明從大方向看，房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的趨勢(shì)不變，也有部分城市率先進(jìn)入止跌回穩(wěn)的新發(fā)展階段。

1、房?jī)r(jià)指數(shù)

根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，9月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-2.7%。1）環(huán)比和同比指標(biāo)呈現(xiàn)差異。其中環(huán)比指標(biāo)此前指標(biāo)為-0.3%，而此次為-0.4%，即有所惡化。而同比指標(biāo)此前為-3.0%，而此次為-2.7%。2）原因分析看，環(huán)比指標(biāo)變?nèi)酰f(shuō)明各地還是要依賴(lài)以?xún)r(jià)換量來(lái)支撐銷(xiāo)售行情。而同比指標(biāo)變好，說(shuō)明持續(xù)的深度調(diào)整中部分城市房?jī)r(jià)泡沫出清，市場(chǎng)正進(jìn)入新一輪止跌企穩(wěn)的新發(fā)展階段。3）對(duì)于樓市需要有客觀(guān)和科學(xué)精神，既要看到短期銷(xiāo)售面臨的新壓力，尤其是量?jī)r(jià)方面的壓力，同時(shí)也要宣傳好一些率先止跌回穩(wěn)的城市案例，增強(qiáng)市場(chǎng)的信心和預(yù)期。

2、城市分類(lèi)

根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，從9月份一二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.3%、-0.4%和-0.4%。而同比漲幅則為-0.7%、-2.1%和-3.4%。三類(lèi)城市非常積極的信號(hào)是，同比指標(biāo)在積極改善。所以短期看雖然市場(chǎng)在調(diào)整，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了長(zhǎng)達(dá)近5年的調(diào)整，調(diào)整時(shí)長(zhǎng)非常長(zhǎng)，所以從市場(chǎng)本身來(lái)看就有趨穩(wěn)的可能和牢固基礎(chǔ)。這也意味著房?jī)r(jià)泡沫擠得差不多了，市場(chǎng)回穩(wěn)的基礎(chǔ)更加牢固，也要求各地關(guān)注后續(xù)尤其是明年上半年指標(biāo)向好的新機(jī)會(huì)。

3、城市數(shù)量

9月份房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量有所增加，從此前的57個(gè)變?yōu)?3個(gè)，這也說(shuō)明各地以舊換新的力度還是大?？陀^(guān)說(shuō)價(jià)格方面適度調(diào)整是符合供求關(guān)系的。實(shí)際過(guò)程中也發(fā)生一些降價(jià)的新現(xiàn)象，如尾盤(pán)項(xiàng)目降價(jià)力度大、預(yù)售備案價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異大等問(wèn)題，要求各地要進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)。同時(shí)，從同比指標(biāo)看，同比上漲的城市數(shù)量增加，即從5個(gè)變?yōu)?個(gè)。這是非常好的信號(hào)，說(shuō)明新房企穩(wěn)的城市數(shù)量增多，各地要宣傳好。

4、城市排行

當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅為正的城市為8個(gè)，包括上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊、南寧、宜昌、三亞。這里面最值得關(guān)注就是上海、杭州和成都。三個(gè)城市的特征非常清晰，年輕人多、人口導(dǎo)入快、商業(yè)市場(chǎng)活躍的城市，市場(chǎng)企穩(wěn)基礎(chǔ)更好。反過(guò)來(lái)也要求各地積極學(xué)習(xí)此類(lèi)城市的優(yōu)秀模式，更好促進(jìn)房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性和可持續(xù)性的回穩(wěn)。

5、市場(chǎng)趨勢(shì)

要積極做好四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的收官工作。第一，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，依然是各地四季度要堅(jiān)持的工作，尤其是要立足于一城一策進(jìn)行政策的更精準(zhǔn)落實(shí)和消化。第二，要做好房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作，防范價(jià)格急跌或唱空現(xiàn)象，確保房?jī)r(jià)穩(wěn)具有較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和預(yù)期基礎(chǔ)。第三，要和后續(xù)“十五五”的系列工作安排進(jìn)行結(jié)合，以房地產(chǎn)發(fā)展新模式促進(jìn)市場(chǎng)向好發(fā)展，尤其是宣傳好好房子等內(nèi)容，增強(qiáng)入市積極性。

二手房?jī)r(jià)格指數(shù)

二手房市場(chǎng)也處于深度調(diào)整過(guò)程中。建議二手房要根據(jù)房源產(chǎn)品的差異進(jìn)行價(jià)格分析，既要看到深度調(diào)整帶來(lái)的問(wèn)題，也要相信其和新房市場(chǎng)一樣，在深度調(diào)整中具有止跌回穩(wěn)的扎實(shí)基礎(chǔ)。

1、房?jī)r(jià)指數(shù)

根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，9月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.6%，同比漲幅為-5.2%。二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)和新房相似，也依然處于深度調(diào)整過(guò)程中。當(dāng)前無(wú)論是房東或房客，都希望價(jià)格能夠穩(wěn)住，防范出現(xiàn)“賣(mài)的怕賣(mài)虧了，買(mǎi)的怕買(mǎi)貴了”的心態(tài)出現(xiàn)。二手房市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪深度的調(diào)整，即大約在2022年的時(shí)候出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的深度調(diào)整，所以到現(xiàn)在基本上有4年的時(shí)間。其深度調(diào)整帶來(lái)了企穩(wěn)的扎實(shí)基礎(chǔ)，也意味著二手房的價(jià)格泡沫擠掉了很多，也為后續(xù)市場(chǎng)穩(wěn)定帶來(lái)較好的基礎(chǔ)。

2、城市分類(lèi)

根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，從9月份一二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.9%、-0.7%和-0.6%。而同比漲幅則為-3.2%、-5.0%和-5.7%。去年四季度開(kāi)始，二手房同比跌幅指標(biāo)總體在改善，也意味著市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中價(jià)格泡沫持續(xù)出清，意味著房?jī)r(jià)企穩(wěn)基礎(chǔ)更牢。反過(guò)來(lái)也說(shuō)明這種企穩(wěn)是適用在各線(xiàn)城市中的，也要求各地把房?jī)r(jià)總體企穩(wěn)的信號(hào)積極傳遞，持續(xù)促進(jìn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)性和更快的回穩(wěn)。

3、城市數(shù)量

9月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為0，也說(shuō)明各類(lèi)城市二手房的價(jià)格都在深度調(diào)整過(guò)程中。當(dāng)然，當(dāng)然從數(shù)據(jù)上看，部分城市二手房企穩(wěn)的可能性更大。比如說(shuō)看數(shù)據(jù)，即城市的同比跌幅指標(biāo)，成都、杭州、深圳、上海和北京等指標(biāo)相對(duì)要更好，這說(shuō)明此類(lèi)城市深度調(diào)整后或率先回穩(wěn)。反過(guò)來(lái)也說(shuō)明各地要把此類(lèi)城市的市場(chǎng)數(shù)據(jù)宣傳好，持續(xù)促進(jìn)房?jī)r(jià)信心的修復(fù)。

4、城市排行

從房?jī)r(jià)指數(shù)的排序來(lái)看，如前面所述，同比指標(biāo)表現(xiàn)中具有更強(qiáng)的規(guī)律性，也就也一些能級(jí)高的城市，其房?jī)r(jià)回穩(wěn)的基礎(chǔ)更為牢固。這里面有很多原因，比如說(shuō)此類(lèi)城市核心區(qū)域大，此類(lèi)區(qū)域的房源相對(duì)來(lái)說(shuō)認(rèn)購(gòu)積極性高。當(dāng)然也要看到一些新機(jī)遇，比如說(shuō)環(huán)比指標(biāo)方面反而出現(xiàn)一些三四線(xiàn)城市和低能級(jí)二線(xiàn)城市要更好。一個(gè)重要的機(jī)會(huì)是，此類(lèi)城市最近幾年新供地少了很多，所以反過(guò)來(lái)供求矛盾已經(jīng)有了較好的緩解，一些二手房尤其是好的二手房反而會(huì)表現(xiàn)價(jià)格企穩(wěn)的跡象，因?yàn)樾路抗?yīng)相對(duì)就已經(jīng)不多了。

5、市場(chǎng)趨勢(shì)

二手房的問(wèn)題是非常嚴(yán)肅的問(wèn)題，從房東角度看價(jià)格過(guò)快下跌難免“舍不得”，從買(mǎi)家角度看，若是認(rèn)購(gòu)以后下跌也會(huì)產(chǎn)生“買(mǎi)貴了”的自責(zé)心理。所以各地還是要重視二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定工作。除了傳統(tǒng)的預(yù)期引導(dǎo)工作外，一個(gè)很重要的點(diǎn)是，很多城市最近幾年新蓋的樓盤(pán)少了，所以房源過(guò)剩的問(wèn)題有所緩解，這個(gè)時(shí)候二手房就相當(dāng)于一類(lèi)很重要的房源供給，其和市場(chǎng)需求會(huì)有較好的匹配，價(jià)格也會(huì)更加容易趨穩(wěn)。各地要把這些市場(chǎng)方面的供求指標(biāo)講清楚講透徹，真正確保房?jī)r(jià)的企穩(wěn)。

開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于深度調(diào)整的過(guò)程中，各地要持續(xù)增強(qiáng)政策的精準(zhǔn)度，要系統(tǒng)把握“二手房消化-新房需求釋放-房企資金狀況改善-投資能力修復(fù)”的邏輯線(xiàn)，真正做到政策精準(zhǔn)打到板子上、市場(chǎng)修復(fù)具有可持續(xù)性的良好效應(yīng)。

1、開(kāi)發(fā)投資

1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為-13.9%。該指標(biāo)的跌幅還是在擴(kuò)大，客觀(guān)上要求各地穩(wěn)定投資。尤其是警惕其對(duì)于固定資產(chǎn)投資的拖累。各地可適當(dāng)微調(diào)保障房供應(yīng)和二手房房源利用等政策，集中精力研究“好地段、低價(jià)格、高得房率”的產(chǎn)品供給，因?yàn)檫@些產(chǎn)品是有需求的，要讓房企圍繞這個(gè)主攻難題，反過(guò)來(lái)促進(jìn)供地和規(guī)劃政策優(yōu)化，真正促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有企穩(wěn)的扎實(shí)基礎(chǔ)。

2、新開(kāi)工

1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比增速為-18.9%，相比前8月有所改善。我們觀(guān)察到一個(gè)積極的信號(hào)，一些房企的項(xiàng)目預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)有所放寬，過(guò)去很多項(xiàng)目從開(kāi)工到預(yù)售大概要超過(guò)6個(gè)月時(shí)長(zhǎng)，現(xiàn)在很多地方可以做到4個(gè)月。這反過(guò)來(lái)使得新開(kāi)工的積極性增大，也使得房企資金回籠具有更好的支持。

3、竣工

1-9月份，全國(guó)房屋竣工面積同比增速為-15.3%，跌幅明顯收窄?？⒐ぶ笜?biāo)具有持續(xù)改善的基礎(chǔ)，也是源于融資協(xié)調(diào)機(jī)制和白名單機(jī)制在積極發(fā)揮效應(yīng)。四季度要持續(xù)做好竣工工作，尤其是確保實(shí)打?qū)嵉亟桓稑潜P(pán)，并要把號(hào)房子和好物業(yè)的理念融入其中，真正增強(qiáng)老百姓對(duì)保交房工作的信任和支持。

4、商品房銷(xiāo)售

1-9月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增速為-5.5%。該指標(biāo)即跌幅有所擴(kuò)大，要求各地給予充分重視。因?yàn)殇N(xiāo)售是行業(yè)提振的生命線(xiàn)，銷(xiāo)售不景氣會(huì)拖累各類(lèi)指標(biāo)。當(dāng)然從實(shí)際觀(guān)察看，價(jià)格到位或得房率比較好的項(xiàng)目，銷(xiāo)售還不錯(cuò)。但是其他項(xiàng)目要適當(dāng)關(guān)注新產(chǎn)品。比如說(shuō)對(duì)于尾盤(pán)銷(xiāo)售，各地要持續(xù)關(guān)注尾盤(pán)銷(xiāo)售的技巧，尤其是在定價(jià)、全裝修等方面落實(shí)優(yōu)化工作，促進(jìn)尾盤(pán)的加快去化。

5、待售面積

9月份，全國(guó)商品房待售面積同比增速為3.6%。指標(biāo)有所抬升是符合預(yù)期的。今年9月份各地新盤(pán)的供應(yīng)力度是有所增大的，客觀(guān)上也使得房源供給量增加。而且目前待售面積的質(zhì)量會(huì)更好。一方面是部分項(xiàng)目已經(jīng)融入了好房子或高品質(zhì)住宅的規(guī)劃內(nèi)容，使得庫(kù)存品質(zhì)更高。另一方是很多都屬于現(xiàn)房的模式，使得認(rèn)購(gòu)方面的積極性更大。而且很多房企創(chuàng)新了營(yíng)銷(xiāo)方式，比如說(shuō)對(duì)新房項(xiàng)目增加了“五恒系統(tǒng)”，部分落實(shí)了“試住新房”等內(nèi)容，都使得產(chǎn)品和購(gòu)房者走得更近，有助于產(chǎn)品的更好消化。

6、到位資金

1-9月份，全國(guó)房企到位資金額同比增速為-8.4%。該指標(biāo)略有惡化，也要求各地進(jìn)一步做好資金方面的工作。近期要適當(dāng)關(guān)注新的動(dòng)向，比如說(shuō)外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)方面的約束減少了，而且各地專(zhuān)項(xiàng)債等還在持續(xù)發(fā)力，這都可以為房企等增加更多的資金來(lái)源。另外各地在項(xiàng)目預(yù)售方面要進(jìn)一步做優(yōu)化，總的原則是要加快項(xiàng)目的資金回籠。

7、商品房銷(xiāo)售均價(jià)

1-9月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9575元/平方米，同比漲幅為-2.3%。該跌幅有所收窄。各地目前很多項(xiàng)目都是高品質(zhì)住宅，地段也更好。部分項(xiàng)目在預(yù)售證的價(jià)格備案方面反而有所提價(jià)。當(dāng)然實(shí)際過(guò)程中要看企業(yè)的具體情況，一些競(jìng)品多或拿地溢價(jià)率高的項(xiàng)目，價(jià)格方面會(huì)面臨壓力。而一些地價(jià)成本控制好，或企業(yè)產(chǎn)品很不錯(cuò)的，都在價(jià)格方面會(huì)更加堅(jiān)挺。

8、市場(chǎng)趨勢(shì)和策略

今年前9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度的調(diào)整過(guò)程中，要求各地重視市場(chǎng)穩(wěn)定的工作的重要性和迫切性。第一、各市場(chǎng)存在割裂的情況，即不是簡(jiǎn)單的分化現(xiàn)象，所以要求從產(chǎn)業(yè)鏈角度入手，尤其是要破解二手房方面的掛牌量的問(wèn)題。第二、要宣傳好住房產(chǎn)品持續(xù)向好的新形勢(shì)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)的泡沫少了，認(rèn)購(gòu)性?xún)r(jià)比更高，同時(shí)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和戶(hù)型都更好了。這些都需要積極宣傳，把有利和有力點(diǎn)導(dǎo)入到止跌回穩(wěn)的鞏固過(guò)程中，做到今年四季度房地產(chǎn)工作的圓滿(mǎn)收官。（來(lái)源：易居研究院）

文章來(lái)源:易居研究院