“要是房?jī)r(jià)能回到 30 年前，我肯定買十套！” 刷到蘇州工業(yè)園區(qū)新房報(bào)價(jià)跌破 3.7 萬 / 平的新聞，老周在同學(xué)群里發(fā)的這句話，引來一串附和。1995 年他在上海浦東看的房子才 2000 元 / 平，如今翻了 15 倍，這樣的落差讓不少人覺得 “當(dāng)年沒買是終身遺憾”。

但真把時(shí)光倒回 30 年前，你未必敢下手。有 20 年房產(chǎn)中介經(jīng)驗(yàn)的老王直言：“現(xiàn)在懷念的低價(jià)房，放在當(dāng)年是‘燙手山芋’，算清收入、配套、產(chǎn)權(quán)這三筆賬，就知道沒那么美好?！?/p>

第一筆賬：收入跟不上，低價(jià)也是 “天價(jià)”

1995 年北京商品房均價(jià)約 2000 元 / 平，一套 80 平的房子總價(jià) 16 萬。看著不多，但當(dāng)年全國(guó)職工年均工資才 5500 元，不吃不喝要攢 29 年。上海的李阿姨回憶：“1998 年單位分房補(bǔ)差價(jià)，3 萬多塊錢借遍親戚才湊齊，哪敢想自己買商品房？”

那時(shí)不僅收入低，房貸還沒普及。1998 年住房制度改革前，銀行幾乎不做個(gè)人房貸，想買房全靠 “全款”。直到 2000 年，北京首套房貸利率高達(dá) 6.5%，且首付至少 30%，16 萬的房子要先拿出 4.8 萬，這對(duì)當(dāng)年月均工資不足 500 元的家庭來說，堪比天文數(shù)字。

反觀現(xiàn)在，蘇州張家港新房均價(jià) 1.38 萬 / 平，當(dāng)?shù)芈毠つ昃べY約 8 萬元，一套 80 平的房子總價(jià) 110 萬，首付 22 萬攢 3 年基本能實(shí)現(xiàn)，房貸利率還降到了 4% 左右。單看 “房?jī)r(jià)收入比”，現(xiàn)在反而比 30 年前更友好。

第二筆賬：配套是 “坑”，住得不如老房

30 年前的房子，“低價(jià)” 背后藏著配套短板。1995 年上海浦東的商品房，周邊全是農(nóng)田，出門靠自行車，買包鹽要走兩公里。北京通州當(dāng)年的樓盤，通電都不穩(wěn)定，夏天空調(diào)都不敢開。

老王見過更夸張的：“1997 年賣的遠(yuǎn)郊房，承諾通地鐵，結(jié)果等了 15 年才兌現(xiàn)。當(dāng)年買的人住進(jìn)去發(fā)現(xiàn)，沒學(xué)校沒醫(yī)院，孩子上學(xué)要跨三個(gè)區(qū)，最后只能賠錢賣掉。”

那時(shí)的房子質(zhì)量也沒保障。墻體開裂、漏水是常事，而且沒有物業(yè)管理，垃圾堆積、治安混亂成了通病。反觀現(xiàn)在，蘇州工業(yè)園區(qū)的新房，不僅通地鐵、配學(xué)校，還帶智能化物業(yè)，居住體驗(yàn)差著代差。

第三筆賬：產(chǎn)權(quán)模糊，升值是 “空話”

30 年前買房，最大的坑在產(chǎn)權(quán)。1998 年房改前，市面上多是 “部分產(chǎn)權(quán)房”“集資房”，想買全產(chǎn)權(quán)要補(bǔ)一大筆錢，而且不能自由交易。有業(yè)主當(dāng)年花 10 萬買的集資房，2010 年想賣掉，發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)是 “劃撥”，要交土地出讓金才能過戶，算下來反而虧了錢。

就算是能交易的商品房，當(dāng)年也沒 “升值預(yù)期”。2000 年北京某樓盤業(yè)主降價(jià) 5% 賣房，掛了半年都沒人要。因?yàn)槟菚r(shí)大家沒形成 “買房保值” 的觀念，而且城市化率才 36%，人口流入慢，房子很難轉(zhuǎn)手。

現(xiàn)在則完全不同，產(chǎn)權(quán)清晰的商品房占比超 90%，蘇州等城市的二手房掛牌后平均 3 個(gè)月就能成交。更關(guān)鍵的是，30 年前城市化剛起步，而現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率已達(dá) 66.5%，人口和資源向大城市聚集，核心區(qū)房子才有了保值基礎(chǔ)。

真回到過去，該怎么選？

要是真有 “時(shí)光機(jī)”，買房不能看低價(jià)，得抓這兩個(gè)核心：

• 選城市不選房子：30 年前押注深圳、上海浦東的人都賺了，因?yàn)檫@些城市人口持續(xù)流入。就像現(xiàn)在選蘇州工業(yè)園區(qū)而非偏遠(yuǎn)縣城，核心看人口和產(chǎn)業(yè)。
• 等時(shí)機(jī)不貪便宜：1998 年房改、2008 年降息都是買房窗口期。就像日本樓市泡沫破裂后，東京核心區(qū)房?jī)r(jià)跌了 55%，但后來依托產(chǎn)業(yè)又慢慢回升，而郊區(qū)至今沒回本。

其實(shí)大家懷念的不是 30 年前的房?jī)r(jià)，而是 “買了就漲” 的機(jī)遇。但 30 年前的低價(jià)，是收入低、配套差、產(chǎn)權(quán)亂的產(chǎn)物，當(dāng)年敢下手的人，靠的不是 “有錢”，而是對(duì)城市發(fā)展的判斷。

現(xiàn)在的樓市雖然分化，但機(jī)遇仍在。蘇州吳江、吳中這些人口流入的區(qū)域，新房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，就像 30 年前的浦東。與其懷念過去，不如看清現(xiàn)在：選人口流入的城市、挑配套成熟的板塊、用合理杠桿入手，這才是比 “回到過去” 更靠譜的買房邏輯。

畢竟，房?jī)r(jià)從來不是越便宜越好，有支撐的 “合理價(jià)格”，才值得出手。