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（來源：搜狐焦點(diǎn)深圳）

大招盡出，全城吆喝，但這個(gè)“5折”新盤的命運(yùn)似乎沒有完全改寫。

就在今天（11月4日），南山區(qū)住建局公示了安居房山樾灣花園的認(rèn)購情況，共有1148戶家庭提交認(rèn)購申請(qǐng)，其中合格家庭1057戶。

而項(xiàng)目此次共推3466套房源，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，這意味山樾灣花園又要滯銷了。

山樾灣花園此次的認(rèn)購結(jié)果，其實(shí)是在我們預(yù)料之中的。

因?yàn)樵缭诎簿臃抗傩伴_庫”之時(shí)，我們就曾預(yù)測(cè)過，“開庫”能帶動(dòng)些許去化，但效果有限。

最根本的原因在于，樓盤的“性價(jià)比”不是那么的高。

山樾灣花園定價(jià)是42640元一平，在深圳保障房的項(xiàng)目里算比較高的一檔，但不是最高，比它貴的寶中瑞璟灣居、福田安居景賢閣，還有同為前海的深業(yè)云海灣，都實(shí)現(xiàn)了“日光”。

那為啥情況會(huì)大不相同呢？

首先體量大是導(dǎo)致項(xiàng)目去化周期長(zhǎng)的一個(gè)原因，山樾灣花園比那幾個(gè)“日光盤”加起來的量都要多得多。

但最主要的還是價(jià)格沒有形成倒掛優(yōu)勢(shì)。

寶中的瑞璟灣居定價(jià)4.57萬/㎡，同年板塊內(nèi)在售新房中鐵閱臻府折后價(jià)8萬+/㎡；

福田安居景賢閣均價(jià)5.84萬/㎡，板塊內(nèi)新房新世界香蜜四季折后價(jià)近12萬/㎡；

前海深業(yè)云海灣人才房5.52萬/㎡，同小區(qū)商品房開盤均價(jià)9.2萬/㎡。

再聊回山樾灣，位置比它更好一些的商品房觀山海家園，首批開盤折后單價(jià)6.73萬/㎡起，均價(jià)是7萬+/㎡。

所以對(duì)比來看，山樾灣與周邊商品房?jī)r(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)，是這幾個(gè)保障房中最小的。

其次還有預(yù)期。

寶中、桂灣都是西部比較成熟和核心的版塊，今年還分別拍出了“總價(jià)地王”和“單價(jià)地王”，未來不論是配套預(yù)期還是房?jī)r(jià)預(yù)期，都更高一些。

景田更不必說，版塊內(nèi)已非常醇熟，加上鄰近香蜜湖金融中心，未來價(jià)值梯隊(duì)或更上一層。

而山樾灣所處的媽灣，受制于短期內(nèi)不會(huì)搬遷和改善的港口和碼頭，因而環(huán)境和城市面貌要差很多，這也勸退不少剛需買家。

在價(jià)格和預(yù)期，都打動(dòng)不了買房人的情況下，安居房得房率低（相較于目前新規(guī)商品房住宅）、10年限購、上市補(bǔ)差價(jià)等限制條件，無疑又給了山樾灣等此類安居房一記重拳。

所以，有時(shí)候不是開發(fā)商不努力，而是自帶的“缺陷”太致命。

基于目前的的認(rèn)購情況，開發(fā)商也拋出誠(chéng)意，對(duì)成功認(rèn)購的庫外家庭，可以贈(zèng)享3個(gè)月物管費(fèi)。

只是這一舉措，不知道能打動(dòng)多少人，期待后續(xù)的選房結(jié)果吧。

山樾灣花園的境遇，其實(shí)是很大一部分保障房項(xiàng)目的縮影。

據(jù)@搜狐焦點(diǎn)深圳 不完全統(tǒng)計(jì)，深圳待售的安居房大概有1.9萬套，人才房有1.8萬套，合計(jì)3.7萬套可售保障房房源。

少部分還未入市的產(chǎn)品，或許可以稍微調(diào)一下價(jià)格，加速去化，像剛剛結(jié)束認(rèn)購的河套公館。

或者有部分地段、位置以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)相對(duì)好一些的，不太愁賣。

*深圳待配售熱點(diǎn)安居房項(xiàng)目

*深圳待配售熱點(diǎn)人才房項(xiàng)目