來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：瞰華東）

上海樓市前十月銷(xiāo)售榜單揭曉！

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年1～10月，上海TOP30房企合計(jì)銷(xiāo)售額4096.6億元，合計(jì)銷(xiāo)售面積571.7萬(wàn)平方米。

在這場(chǎng)滬上房企角逐中，保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地分別以360.6億元、356.9億元和341.7億元奪得前三甲。銷(xiāo)售額突破150億元的房企有10家，頭部房企在上海的市場(chǎng)份額持續(xù)鞏固。

高端項(xiàng)目的火熱與普通住宅的溫和表現(xiàn)共同勾勒出上海樓市復(fù)雜多元的圖景。前10月，上海商品房TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷(xiāo)售額1065.7億元，入圍門(mén)檻升至57.6億元，上海壹號(hào)院、金陵華庭、翡雲(yún)悅府分別以217.8億元、186.6億元和139.8億元位列項(xiàng)目榜前三名。

高端住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售堅(jiān)挺，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要力量。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，上海10月份新房?jī)r(jià)格同比漲幅10.7%，這已是上海新房?jī)r(jià)格連續(xù)83個(gè)月同比上漲，自2024年10月以來(lái)的月度同比漲幅均超過(guò)5%。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，在全國(guó)樓市整體承壓的背景下，上海展現(xiàn)出了顯著的市場(chǎng)韌性，頭部房企的競(jìng)爭(zhēng)格局基本穩(wěn)定，核心地段、精準(zhǔn)定位且具備高品質(zhì)的改善型項(xiàng)目依然是市場(chǎng)熱度的主要支撐。“十五五”規(guī)劃建議中已明確提出“清理住房消費(fèi)不合理限制性措施”，這為上海進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控政策留下了想象空間，有望持續(xù)改善市場(chǎng)預(yù)期。

中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇認(rèn)為，“十五五”規(guī)劃強(qiáng)化房地產(chǎn)民生屬性，明確推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的五大方向。面對(duì)客戶(hù)日益挑剔的選擇與同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力，房企應(yīng)以產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)升級(jí)與精益運(yùn)營(yíng)響應(yīng)“十五五”品質(zhì)號(hào)召，方能在新一輪行業(yè)洗牌中贏得主動(dòng)。

頭部房企博弈

前10月，上海房企銷(xiāo)售呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)格局，頭部房企競(jìng)爭(zhēng)也漸趨白熱化。

保利發(fā)展以微弱優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先，以360.6億元的全口徑銷(xiāo)售額摘得銷(xiāo)售額冠軍寶座，其在上海持續(xù)輸出剛需、改善型產(chǎn)品，憑借央企品牌穩(wěn)居第一梯隊(duì)。

若從權(quán)益銷(xiāo)售金額看，招商蛇口則以261.71億元登頂，又以60.6萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積摘得面積榜桂冠。

權(quán)益銷(xiāo)售額突破百億元的房企有8家，面積榜達(dá)到20萬(wàn)平方米以上的房企有12家，較銷(xiāo)售額突破150億元的房企數(shù)量多出2家，這些數(shù)據(jù)說(shuō)明頭部房企在上海的市場(chǎng)占有率逆勢(shì)上升，表現(xiàn)出更為顯著的集中化趨勢(shì)。

華潤(rùn)置地憑借341.7億元的全口徑銷(xiāo)售額穩(wěn)居第三，234.11億元的權(quán)益銷(xiāo)售額也排第三。其在徐匯、浦東等核心區(qū)域的高端項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo)成為業(yè)績(jī)支撐。前10月以44.9萬(wàn)平方米位居面積榜第二。

第4至第9名房企排名均保持穩(wěn)定。嘉里建設(shè)以186.61億元位居第四，其重磅押注的金陵華庭項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，一期158套房源3小時(shí)內(nèi)售罄，二期銷(xiāo)售額達(dá)98.43億元。

中海地產(chǎn)、陸家嘴集團(tuán)、綠城中國(guó)、浦開(kāi)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)分別以166.35億元、146.15億元、115.95億元、106.68億元和105.35億元的權(quán)益銷(xiāo)售額位居第五至第九位。建發(fā)房產(chǎn)成為榜單中的一匹“黑馬”，以103.89億元的權(quán)益銷(xiāo)售額排名第十，位次躍升5位。

品質(zhì)樓盤(pán)成為穿越周期的硬通貨，單個(gè)項(xiàng)目的表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。上海壹號(hào)院以217.8億元的銷(xiāo)售額高居項(xiàng)目銷(xiāo)售金額榜首。

金陵華庭以186.6億元緊隨其后，該項(xiàng)目二期推出120套房源，均價(jià)達(dá)20.5萬(wàn)元/平方米。其中最貴的一套頂層復(fù)式房源總價(jià)超過(guò)2.82億元，折合單價(jià)32.68萬(wàn)元/平方米，是目前上海備案單價(jià)最高的一套新房。

翡雲(yún)悅府以139.8億元位列項(xiàng)目銷(xiāo)售榜第三名，同時(shí)以12.9萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積位居面積榜第一。

高端項(xiàng)目的熱銷(xiāo)印證了上海改善型需求的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力。9月份，上海成交前十榜單中有6個(gè)均價(jià)“10萬(wàn)元+”樓盤(pán)，有3個(gè)高端住宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“日光”，包括金陵華庭、中建·玖上瑯宸和蘭桂坊855。

10月份，雖然市場(chǎng)整體有所降溫，但高端項(xiàng)目依然表現(xiàn)堅(jiān)挺。黃浦區(qū)的高福云境項(xiàng)目以60.54億元的成交金額位居10月項(xiàng)目銷(xiāo)售榜首。

高福云境于10月18日開(kāi)盤(pán)首推125套，均價(jià)21萬(wàn)元/平方米，套均價(jià)格7600萬(wàn)元，最終1.3億元至1.6億元的25套塔尖平層房源最先售罄，但整體未“日光”。翡云悅府于10月末加推32套房源，均價(jià)突破11萬(wàn)元/平方米，僅售出半數(shù)。金茂璞元二批次推出111套房源，售出80多套，也是未見(jiàn)“日光”。

“頂級(jí)稀缺房源依然遭搶購(gòu)，千萬(wàn)級(jí)豪宅已難現(xiàn)‘日光’，整體市場(chǎng)降溫，但價(jià)格天花板仍在緩慢抬升?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，市場(chǎng)的K型分化會(huì)更加明顯，位于絕對(duì)核心地段、擁有稀缺資源和頂級(jí)產(chǎn)品力的極少數(shù)項(xiàng)目仍將保持強(qiáng)大的吸金能力，大部分千萬(wàn)級(jí)豪宅去化速度可能會(huì)保持在當(dāng)前水平。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，10月上海核心區(qū)及外環(huán)內(nèi)改善型項(xiàng)目仍維持較高認(rèn)購(gòu)率，這類(lèi)項(xiàng)目憑借較好的地段和品質(zhì)帶動(dòng)市場(chǎng)關(guān)注上升，但總體來(lái)看，改善客群決策周期顯著拉長(zhǎng)，少量的高熱度盤(pán)難以帶動(dòng)全市大幅回升。

市場(chǎng)全景呈量穩(wěn)價(jià)漲

在新政推動(dòng)下，2025年上海新房市場(chǎng)走出了一條獨(dú)特的曲線，前10個(gè)月呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)漲”特征。

從需求端來(lái)看，今年1～10月上海商品住宅成交面積471.15萬(wàn)平方米，成交套數(shù)37852套。單看10月數(shù)據(jù)，上海商品住宅成交面積為37.29萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為2829套。

前10月，上海新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲7.7%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)為上海商品住宅成交均價(jià)最高區(qū)域，其中浦東新區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)成交均價(jià)同比分別上漲25.1%、10.6%、9.4%。同比下跌的區(qū)域有虹口區(qū)、奉賢區(qū)、普陀區(qū)等。

與新房市場(chǎng)相呼應(yīng)，上海土地市場(chǎng)在前10個(gè)月也表現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭。據(jù)好地大數(shù)據(jù)，上海前10月出讓涉宅地（含協(xié)議出讓?zhuān)?9宗，總出讓金2136.3億元，同比增幅46.9%；總成交建筑面積434.8萬(wàn)平方米，同比增幅28.6%；成交均價(jià)49135元/平方米，創(chuàng)歷史新高，同比漲幅14.2%。

中海摘牌金額163.5億元排首位，共競(jìng)得3宗地塊；保利發(fā)展權(quán)益摘牌金額95.3億元位居第二，共競(jìng)得4宗地塊；綠城以總價(jià)93.9億元拿下虹口區(qū)、浦東新區(qū)2宗宅地排第三位。

前三名權(quán)益摘牌金額總計(jì)352.7億元，占涉宅地出讓金的28.1%。按拿地房企性質(zhì)計(jì)算，央企國(guó)企權(quán)益摘牌金額達(dá)773.5億元，占比超過(guò)七成。

值得一提的是，與全國(guó)TOP100房企銷(xiāo)售額同比下降16.3%的態(tài)勢(shì)相比，上海TOP10房企的權(quán)益銷(xiāo)售金額反而實(shí)現(xiàn)了約9.5%的同比增長(zhǎng)，印證了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和韌性。

中指研究院高級(jí)分析師孟新增認(rèn)為，上海短期庫(kù)存不高，去化周期在7～8個(gè)月，整體市場(chǎng)比較健康。隨著年末房企進(jìn)入業(yè)績(jī)沖刺階段，新增供應(yīng)入市可能會(huì)帶動(dòng)成交量回升。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海是房地產(chǎn)行業(yè)向好發(fā)展的標(biāo)桿城市，很多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況不錯(cuò)，且價(jià)格保持小幅上漲，對(duì)于市場(chǎng)信心恢復(fù)具有積極作用。后續(xù)隨著政策效應(yīng)釋放，疊加市場(chǎng)已充分調(diào)整等因素，樓市向好態(tài)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步延續(xù)。

責(zé)任編輯：苗野