2025年三季度，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)終于盼來(lái)債務(wù)化解的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，好幾家規(guī)模房企的債務(wù)重組都有了決定性進(jìn)展，給這幾年拖拖拉拉的流動(dòng)性危機(jī)帶來(lái)了點(diǎn)曙光。

中指研究院盯著呢，三季度開(kāi)始，佳兆業(yè)、龍光、遠(yuǎn)洋、金科這些房企，境內(nèi)外債務(wù)重組的好消息一個(gè)接一個(gè)。

到10月30號(hào)，已經(jīng)有21家房企完成了境內(nèi)外債務(wù)重組，總共拆解了大概1.2萬(wàn)億的債務(wù)，對(duì)應(yīng)的總有息負(fù)債差不多2萬(wàn)億。

這個(gè)規(guī)模不算小，至少讓這些企業(yè)的短期償債擔(dān)子輕了不少。

而且三季度本身就是房企還債的高峰期，單季要還的錢(qián)就有1600億，占全年的近三成，能在這個(gè)時(shí)候把重組落地，確實(shí)不容易。

這里面幾家頭部房企的操作還挺有代表性。

旭輝是第一個(gè)把境內(nèi)外債務(wù)一起搞定的頭部民企，6月境外重組過(guò)了香港法院這關(guān)，9月境內(nèi)百億債券的重組方案也高票通過(guò)。

本來(lái)想覺(jué)得這種同步推進(jìn)的難度肯定特別大，后來(lái)發(fā)現(xiàn)他們把節(jié)奏卡得很準(zhǔn)，算是給其他民企打了個(gè)樣。

融創(chuàng)更有意思，搞了個(gè)“全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)”，把95.5億美元的境外債全轉(zhuǎn)成了公司股本，這在以前還真沒(méi)見(jiàn)過(guò)。

按他們10月14號(hào)的公告，要是境外重組成了，加上之前境內(nèi)的，總共能少還近700億，每年利息都能省不少。

龍光則是用了“組合拳”，境內(nèi)債搞現(xiàn)金收購(gòu)、債轉(zhuǎn)股，境外債用現(xiàn)金、可轉(zhuǎn)債搭配，最后境外債削了70%，9月還跟八成以上債權(quán)人簽了新協(xié)議。

除了市場(chǎng)化重組，司法重整也幫了不少忙。

金科作為全國(guó)性的上市房企，9月把重整轉(zhuǎn)增的股票過(guò)戶了，還跟中信信托簽了服務(wù)合同，董事會(huì)也換了人，算是正式進(jìn)入執(zhí)行階段。

新華聯(lián)、華晨地產(chǎn)這些也都走完了重整程序。

中指研究院的劉水說(shuō)這能加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，我覺(jué)得這話沒(méi)毛病，畢竟拖著不解決，對(duì)行業(yè)和購(gòu)房者都不是好事。

不過(guò)別以為重組完就萬(wàn)事大吉了，這些“上岸”的房企，接下來(lái)的日子其實(shí)更難。

中證鵬元的郜宇鴻說(shuō)得很實(shí)在，現(xiàn)在最大的問(wèn)題是房子賣(mài)不動(dòng)，房企沒(méi)了債務(wù)包袱，但融資渠道短期恢復(fù)不了，想“造血”基本只能靠賣(mài)房的現(xiàn)金流。

換我買(mǎi)房也會(huì)猶豫。

這些房企之前出過(guò)信用問(wèn)題，購(gòu)房者心里肯定打鼓，怕買(mǎi)了房又爛尾，所以就算樓盤(pán)降價(jià)，去化也費(fèi)勁。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，三季度那些完成重組的房企，銷(xiāo)售額比去年同期降了不少，比行業(yè)平均降幅還高。

要是市場(chǎng)一直這么冷，就算現(xiàn)在債務(wù)解決了，以后說(shuō)不定還會(huì)違約，這可不是危言聳聽(tīng)。

更麻煩的是融資。

2025年前三季度，房企總共融了3072億，比去年少了三成。

三季度融了1145億，環(huán)比是漲了點(diǎn)，但同比還是降了35%，整體還是在歷史低位。

而且錢(qián)都往國(guó)企央企跑，前三季度國(guó)企央企發(fā)債占了85%，民企只融了134億，還少了13%。

融資成本也差得遠(yuǎn)，國(guó)企大概2.58%，民企要5.4%，差了快3個(gè)點(diǎn)。

本來(lái)想覺(jué)得重組后銀行能松點(diǎn)口子，后來(lái)發(fā)現(xiàn)銀行還是更認(rèn)國(guó)企的“安全性”，民企想拿到低息貸款，難上加難。

還有模式轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。

現(xiàn)在房地產(chǎn)早就不是以前“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的時(shí)代了，郜宇鴻說(shuō)房企不能再走老路，得轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。

這話聽(tīng)著簡(jiǎn)單，但做起來(lái)很難。

以前房企都靠拿地?cái)U(kuò)張，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)去做代建、物業(yè)這些輕資產(chǎn)，不光是業(yè)務(wù)調(diào)整，團(tuán)隊(duì)和思路都得換。

不過(guò)也有房企在試，比如旭輝的林中說(shuō)要“二次創(chuàng)業(yè)”，聚焦收租、自營(yíng)開(kāi)發(fā)和資管；融創(chuàng)也在加大物業(yè)投入，三季度物業(yè)營(yíng)收漲了23%，算是找對(duì)了一個(gè)方向。

當(dāng)然，也不是完全沒(méi)好消息，政策和新工具倒是給房企留了條路。

2025年9月24號(hào)，央行的潘功勝說(shuō)要把“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的政策延長(zhǎng)到2026年底。

這倆政策挺關(guān)鍵的，“金融16條”能給房企存量融資展期，還不算不良貸款；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸允許用租金還，對(duì)有商業(yè)資產(chǎn)的房企來(lái)說(shuō)，算是個(gè)實(shí)在的助力。

銀保監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，三季度銀行給房企展期了890億，六成流向了重組后的出險(xiǎn)房企，至少能幫他們緩口氣。

公募REITs也是個(gè)好東西。

到9月24號(hào)，全國(guó)已經(jīng)有74只公募REITs上市，總共募了1991.5億，里面有保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)這些類型。

三季度新上的5只里，有3只跟房地產(chǎn)相關(guān)，還有2家發(fā)起方是重組后的民企。

郜宇鴻建議房企試試這個(gè)渠道，把成熟的商業(yè)資產(chǎn)通過(guò)REITs賣(mài)出去回籠資金，構(gòu)建“投融建管退”的閉環(huán)。

這個(gè)思路挺對(duì)的，既能盤(pán)活資產(chǎn)，又不用再背重包袱，很適合現(xiàn)在的房企。

從行業(yè)整體看，2025年三季度確實(shí)是個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，1.2萬(wàn)億債務(wù)拆解、21家房企重組落地，這些都是實(shí)實(shí)在在的進(jìn)步。

但要說(shuō)行業(yè)徹底好起來(lái)，還早得很。

銷(xiāo)售低迷、融資分化、轉(zhuǎn)型壓力，每一個(gè)都是硬骨頭。

毫無(wú)疑問(wèn)，房企想真正穩(wěn)住，不能只靠政策托底，更得靠自己。

一方面要把保交樓做好，重建購(gòu)房者的信任，畢竟房子賣(mài)出去了才能有現(xiàn)金流；另一方面得抓緊轉(zhuǎn)型，把輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)做起來(lái)，擺脫對(duì)“高杠桿”的依賴。

孫宏斌說(shuō)最困難的時(shí)候過(guò)去了，林中說(shuō)旭輝站起來(lái)要三年，這倆的話結(jié)合起來(lái)看，行業(yè)恢復(fù)肯定是個(gè)慢過(guò)程，不可能一蹴而就。

未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)更穩(wěn)健，但也會(huì)更“卷”，只有那些能適應(yīng)新規(guī)則、真正做好產(chǎn)品和服務(wù)的房企，才能在新周期里活下去。