摘 要

退房公司以“不成功不收費(fèi)”為誘餌，利用信息差牟利，但可能讓消費(fèi)者陷入更復(fù)雜的法律糾紛

文｜王文彤

編輯｜楊立赟

當(dāng)樓市告別單邊上行的黃金時(shí)代，一場(chǎng)圍繞“退出權(quán)”的隱秘戰(zhàn)爭(zhēng)正在買賣雙方之間悄然上演。

2025年9月中旬，王珂在西安榆林買下了自己人生中的第一套房，支付定金加首付共計(jì)26萬元。

雖然已經(jīng)交錢，但這個(gè)房子并不是王珂最心儀的，并且在過去短短的幾個(gè)月中，房子的總價(jià)下降了十多萬元。他對(duì)這套房的保值升值沒有信心，決定退房。

他希望能夠拿回一部分定金，而銷售堅(jiān)稱“按合同來，想退就拿不回定金”。焦慮的他將目光投向了退房公司。在退房公司介入一個(gè)月后，他拿回了一半的定金和首付共計(jì)23萬元，并向退房公司支付了5萬元服務(wù)費(fèi)。

在房地產(chǎn)“止跌企穩(wěn)”階段，由于資金周轉(zhuǎn)不暢、房?jī)r(jià)下跌、房屋爛尾等原因，消費(fèi)者的退房需求激增，催生了“退房”這門生意。退房公司是指專門幫助消費(fèi)者退房的咨詢公司或有相關(guān)業(yè)務(wù)的律所，是房地產(chǎn)下行期的獨(dú)特產(chǎn)物，以“不成功不收費(fèi)”的承諾吸引著進(jìn)退維谷的購(gòu)房者。從社交媒體平臺(tái)的精準(zhǔn)推送，到精心包裝的成功案例，這條新興產(chǎn)業(yè)鏈正在快速滲透地產(chǎn)交易的后市場(chǎng)。

《財(cái)經(jīng)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，退房公司通過尋找開發(fā)商的違規(guī)點(diǎn)、發(fā)律師函、找關(guān)系等方式協(xié)助客戶退房，運(yùn)作邏輯高度依賴信息不對(duì)稱。雖然市面上有不少退房成功的案例，但是退房公司游走在灰色地帶，與退房者常?！懊埠仙耠x”，一旦出現(xiàn)分歧，可能抬高退房者的成本，甚至出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。

值得深思的是，退房糾紛既反映市場(chǎng)心態(tài)，也折射出樓市深度調(diào)整期的制度缺口。當(dāng)部分城市嘗試推出“七天無理由退訂”等冷靜期機(jī)制時(shí)，上海頭部房企的高管直言這類政策多為營(yíng)銷噱頭，開發(fā)商也通過各種風(fēng)控措施，構(gòu)建更嚴(yán)密的防御體系。這場(chǎng)發(fā)生在購(gòu)房者、專業(yè)退房機(jī)構(gòu)與開發(fā)商之間的三角博弈，最終考驗(yàn)的是房地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)型期如何重建交易公平與市場(chǎng)信心。

“死馬當(dāng)活馬醫(yī)”

去年年底，重慶的吳琦考慮到孩子即將上小學(xué)，決定將家中的老房子賣掉，置換一套學(xué)區(qū)房，交了定金和部分首付，共15萬元。但老房子遲遲未能成功出手，新房?jī)r(jià)格又出現(xiàn)了波動(dòng)，加上開發(fā)商宣傳的學(xué)區(qū)情況與實(shí)際不符，糾結(jié)再三后，她走上了退房的道路。

吳琦先向當(dāng)?shù)刈〗ㄎ?2345投訴，對(duì)方工作人員表示，需要她先收集相關(guān)證據(jù)并提交，然后由工作人員進(jìn)行核實(shí)，如果確有宣傳與實(shí)際不符的情況再對(duì)開發(fā)商進(jìn)行處罰。

但吳琦覺得這是在為難她，“買房的時(shí)候誰想著退呢，當(dāng)時(shí)我沒錄音也沒拍照，現(xiàn)在讓我去搜集證據(jù)也不現(xiàn)實(shí)啊。而且就算處罰了，也不一定能退款給我?！?/p>

她又嘗試委托律師進(jìn)行退房。在對(duì)比了四五家律所后，她選擇了一位打過房產(chǎn)交易糾紛案件、與諸多地產(chǎn)公司有過合作的律師。

聽完她的講述后，該律師表現(xiàn)得信心滿滿，稱會(huì)采用投訴、發(fā)律師函等方式進(jìn)行處理，全案委托共需8000元，先收取3000元作為前期咨詢費(fèi)用。

出于對(duì)專業(yè)律師的信任，也由于已經(jīng)與銷售攤牌、急于退款，吳琦沒有糾結(jié)費(fèi)用。但在實(shí)地查看、團(tuán)隊(duì)討論后，該律師表示，證據(jù)不足，無法退房。3000元律師費(fèi)也沒有退給她。

連律師都無能為力，吳琦一度喪失了信心。但打開社交媒體平臺(tái)，各種退房相關(guān)的帖子還是源源不斷地涌到她的面前。她嘗試在幾個(gè)帖子下留言咨詢，立刻有十幾家退房公司聯(lián)系她。

有了之前的教訓(xùn)，她對(duì)這些退房公司進(jìn)行了更加嚴(yán)格的篩選，甚至列了一個(gè)Excel表格進(jìn)行對(duì)比：處理的時(shí)間越短越好，最長(zhǎng)不超過三個(gè)月；必須派遣專人到現(xiàn)場(chǎng)查看；不提前收費(fèi)，退款成功后再收費(fèi)；以往的成功案例包含全國(guó)的大小城市，而非局限于某個(gè)地區(qū)；最好不需要額外配合；話不說得太滿，不承諾100%退款。

她最后選定的退房公司有兩點(diǎn)打動(dòng)了她。一是對(duì)方主動(dòng)給她講解了退房行業(yè)的發(fā)展過程、市場(chǎng)的變化，她覺得對(duì)方很專業(yè)；二是對(duì)方能理解她對(duì)跑售樓處非常頭疼，主動(dòng)表示不需要她出面。

最終，這家退房公司幫助吳琦拿回了15萬元，收取了45%的費(fèi)用。這幾乎是市場(chǎng)上最高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但吳琦認(rèn)為，當(dāng)時(shí)退房已經(jīng)成了她的“心魔”，嚴(yán)重影響到了她的工作效率和家庭氛圍，能夠處理完這件事，這筆錢花得很值。

多位跟退房公司打過交道的消費(fèi)者都表示，他們最初是抱著“死馬當(dāng)活馬醫(yī)”的心態(tài)找到退房公司的。

一位廣西的消費(fèi)者表示，他的定金就1萬元，能退回最好，退不回就當(dāng)花錢買教訓(xùn)了。

今年6月，他委托的退房公司在半個(gè)月的時(shí)間里幫他要回了定金，報(bào)酬是退回錢款的30%。在這期間，他完全沒有操一點(diǎn)心，也不知道退房公司究竟采用什么方法?！巴肆司托校也幌牍苣敲炊?。”他說。

而更多的消費(fèi)者已經(jīng)消耗了大量時(shí)間和金錢，尋找退房公司成了他們最后的自救嘗試。

市場(chǎng)需求催生退房生意

王珂告訴《財(cái)經(jīng)》，最開始接觸到退房公司在9月底。當(dāng)時(shí)小紅書首頁(yè)給他推薦了一個(gè)帖子：《五萬元，兩天退房成功》。點(diǎn)開一看，是一個(gè)分享自己如何找到靠譜的退房公司、成功退房的帖子。這是他第一次聽說退房還有專業(yè)公司。

《財(cái)經(jīng)》在小紅書等社交媒體平臺(tái)搜索“退房公司”，跳出很多以“xx退房”“xx咨詢”“xx律所”為名的相關(guān)用戶。

這些用戶大致可以分為兩類：一類是僅能進(jìn)行咨詢服務(wù)的公司，在天眼查官網(wǎng)上，這類公司的經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢、法律咨詢（不含依法須律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可的業(yè)務(wù)）、房地產(chǎn)評(píng)估等關(guān)鍵詞；另一類是明確表明律師、律所身份的公司。

胡川山是四川精倫律師事務(wù)所的專職律師，做退房業(yè)務(wù)近兩年，處理過近百起退房事件。在小紅書上，他和團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)著一個(gè)名為“胡律師（無憂退房）”的賬號(hào)。

他告訴《財(cái)經(jīng)》，開始接觸退房的業(yè)務(wù)是因?yàn)樯磉叺膸讉€(gè)朋友想要退房，前來咨詢他。他發(fā)現(xiàn)，在市場(chǎng)下行期，很多客戶有共性需求，退房公司和退房律師也應(yīng)運(yùn)而生。而在房市景氣、一房難求時(shí)，他們的生存空間很小。

消費(fèi)者想要退房的原因有很多，比如房屋爛尾、急需用錢、沖動(dòng)消費(fèi)后因房?jī)r(jià)下跌而后悔等等。當(dāng)前，最后一種原因來退房的消費(fèi)者是最多的。

在他看來，退房律師起到三個(gè)作用：協(xié)調(diào)指導(dǎo)、幫助消費(fèi)者跟開發(fā)商溝通、給消費(fèi)者提供心理支持。

相比退房公司，律師更有優(yōu)勢(shì)的地方是對(duì)法律更加了解，而這正是大部分消費(fèi)者最需要的?！伴_發(fā)商的法務(wù)都是身經(jīng)百戰(zhàn)的，如果沒有專業(yè)知識(shí)怎么能跟對(duì)方抗衡？”他說。

《財(cái)經(jīng)》以已交定金、未辦理貸款為前提咨詢了幾家退房公司，并提供了購(gòu)房地點(diǎn)、樓盤名稱、交了多少錢等基礎(chǔ)信息，得到的清一色的答案都是——能退。

在他們的概念中，單純退定金的案子比較簡(jiǎn)單，做起來也比較有把握。如果買房流程已經(jīng)進(jìn)行到交完首付、辦理貸款的階段，處理起來就比較困難。

一位退房公司專員表示，經(jīng)過與公司合作的兩位主辦律師對(duì)樓盤信息、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的評(píng)估，90%以上的可能性可以退全款?！叭绻f100%能退，那都是騙人的?！彼硎尽?/p>

根據(jù)《財(cái)經(jīng)》提供的情況，該專員給出了收取退回錢款20%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并強(qiáng)調(diào)：“你這種情況比較簡(jiǎn)單，20%是我們的最低價(jià)，拿不回錢不收費(fèi)?！?/p>

當(dāng)問及需要配合什么，該專員打包票稱，客戶全程不用操心。達(dá)成委托后，公司的律師和相關(guān)工作人員會(huì)建群，每天在群里反饋退房進(jìn)展，客戶只需要在前期提供相關(guān)材料、最后去售樓處簽署退房申請(qǐng)書即可。

該退房專員發(fā)來的群聊示意，群內(nèi)有律師、工作人員和消費(fèi)者。 圖源/受訪者

退房服務(wù)合同中寫明的委托期限為90天，不過該專員表示，實(shí)際上一兩個(gè)月就可以成功退款。他也表示，公司會(huì)處理到客戶滿意為止，如果委托到期客戶仍不滿意，公司不收任何費(fèi)用，客戶可以自行選擇解約或續(xù)約。

“出現(xiàn)這樣的情況是我們自己倒霉，前期評(píng)估不到位接了沒把握的案子。”他說。

該退房專員發(fā)來的合同樣本，其中包含委托期限和違約情況。 圖源/受訪者

他還透露，這兩位律師也是公司的股東，處理退房會(huì)全力以赴，并不斷電話催促簽訂退房服務(wù)合同。

灰色地帶的“合法生意”

退房這么艱難的事，這些專業(yè)團(tuán)隊(duì)是如何操作的呢？

“沒有任何法律條文規(guī)定我不可以幫消費(fèi)者退房，在合法合規(guī)、合情合理的前提下，能幫客戶解決問題就是最好的?！焙ㄉ奖硎?。

《財(cái)經(jīng)》接觸的這些退房公司、退房律師均表示，自己的操作完全合法。

退房方法主要分為以下四種：發(fā)律師函、投訴開發(fā)商、起訴開發(fā)商、找關(guān)系。而幾年前經(jīng)常被使用的“捏造假流水”“捏造病例條”等方法，被退房公司們稱為騙人的把戲。

一般來說，胡川山的工作過程是這樣的：第一步，了解客戶簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議和定金合同的過程，查看客戶與銷售、中介的溝通記錄，核實(shí)并評(píng)估樓盤資料。如果客戶距離較遠(yuǎn)，他也會(huì)線上指導(dǎo)客戶拍攝售樓處情況、施工現(xiàn)場(chǎng)狀況、周邊基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等。

第二步，跟客戶一起與銷售、中介進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商無果，可能會(huì)進(jìn)一步考慮向開發(fā)商出具正規(guī)的律師函。

律師函中一般會(huì)寫明開發(fā)商存在的不合法、不合規(guī)的地方，如宣傳與實(shí)際不符、定金未打入監(jiān)管賬戶、未告知不利因素、未特別提示義務(wù)條款等，并附上客戶的退房訴求。以他的經(jīng)驗(yàn)，70%的退房事件能在這個(gè)階段得到解決。

第三步，指導(dǎo)客戶向開發(fā)商的主管部門投訴維權(quán)。不過，胡川山認(rèn)為，投訴會(huì)大大增加開發(fā)商的負(fù)擔(dān)、占去開發(fā)商的大部分精力，對(duì)協(xié)商退房反而會(huì)起到反作用。

前述退房公司專員則在一開始就強(qiáng)調(diào)了他們采取的是“非訴”手段，即不打官司，通過投訴開發(fā)商來逼迫其與購(gòu)房者協(xié)商。

他介紹，前期公司會(huì)派出專員去樓盤實(shí)地考察、搜集證據(jù)，將證據(jù)統(tǒng)一發(fā)送給律師，律師再進(jìn)行證據(jù)匯總，差旅費(fèi)和律師費(fèi)由公司承擔(dān)。整理好證據(jù)后，律師會(huì)寫好具體投訴內(nèi)容，使用購(gòu)房者的個(gè)人賬號(hào)在住建局官網(wǎng)上進(jìn)行投訴。

第四步就來到了訴訟這一步。胡川山同樣不建議盲目采取訴訟手段來退房，因?yàn)榭蛻舻臅r(shí)間成本和金錢成本都經(jīng)不起再次折耗。他也會(huì)與客戶解釋，退回定金的70%-80%也是可以接受的。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面，不同的工作量和工作內(nèi)容，收費(fèi)也不同。

比如，咨詢和幫忙出具律師函的價(jià)格是1000元至2000元；全程非訴指導(dǎo)采取計(jì)時(shí)收費(fèi)，一般為一小時(shí)200元至1000元；標(biāo)的金額較小的訴訟代理會(huì)按單個(gè)案件收費(fèi)，每個(gè)案件收費(fèi)1萬元至2萬元；大標(biāo)的金額的訴訟代理一般會(huì)采取風(fēng)險(xiǎn)代理方式（即打贏官司或拿到錢后才付律師費(fèi)），一般不超過拿回錢款的18%，不過需要由客戶報(bào)銷差旅費(fèi)。

最后一種退房方法——找關(guān)系，顯得尤為神秘。

2024年9月，李敏在湖北襄陽購(gòu)買了一套新房，并在銷售的催促下交了25萬元首付、完成了網(wǎng)簽。之后，他才第一次去小區(qū)實(shí)地查看，發(fā)現(xiàn)房子的實(shí)際情況與銷售介紹的不一致，決定退房。

像他這種已經(jīng)交完首付、完成了網(wǎng)簽的退房者，屬于退房公司們公認(rèn)的“最棘手”的情況。

他曾先后找到兩家退房公司。第一家采用投訴的方法退房，等了兩個(gè)多月后沒有結(jié)果。第二家則信誓旦旦地說會(huì)找開發(fā)商的湖北區(qū)域負(fù)責(zé)人來處理退款，而且只有他們能找到關(guān)系，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是前一家的兩倍。

李敏抱著試試看的心態(tài)委托了這家公司，對(duì)方真的幫他拿回了23萬元，并收取退款的40%作為報(bào)酬。

“我問過他們到底是怎么操作的，他們只說這個(gè)是商業(yè)機(jī)密，不能告訴我。”他說。

《財(cái)經(jīng)》以退房者身份咨詢了一家以找關(guān)系為退房方法的公司。對(duì)方表示，公司專做東三省地區(qū)的退房業(yè)務(wù)，跟當(dāng)?shù)卮蟛糠珠_發(fā)商都有聯(lián)系，但不愿透露細(xì)節(jié)。

當(dāng)晚，另一位自稱退房公司的負(fù)責(zé)人打來電話詢問到底要不要退房，并稱他們有內(nèi)部關(guān)系。追問之下，該負(fù)責(zé)人表示是在某微信群聊看到相關(guān)信息的，退房公司之間信息互通，每接觸一個(gè)新客戶都會(huì)在群里交流。

他還表示，現(xiàn)在市場(chǎng)不好，所有開發(fā)商都不愿退房，只有找關(guān)系才好使，“不管你是投訴還是找律師都不管用，不用費(fèi)二遍事?！?/p>

但那名退房專員和胡川山都認(rèn)為，找關(guān)系只適用于一些地方小型房企或民企，大型房企和國(guó)央企并不適用。

退房者和退房公司的博弈

即使簽訂了退房服務(wù)合同，退房者和退房公司之間也很難真正建立信任。博弈，可能是對(duì)雙方關(guān)系的真實(shí)寫照。

張宇打算退掉今年初剛買的新房，拿回定金加部分首付，共計(jì)20萬元。在銷售拒絕退款后，他咨詢了四家退房公司，與收費(fèi)最低的一家簽訂了退房服務(wù)合同，服務(wù)期為兩個(gè)月。

最初，看到這家公司精心包裝的朋友圈案例，聽到工作人員透露公司背后有律師指導(dǎo)，他對(duì)這家公司非常信任。公司的效率也很高，簽訂合同的第二天就開始用張宇的賬號(hào)向當(dāng)?shù)刈〗ň滞对V。

然而很快他發(fā)現(xiàn)，公司只有投訴這一種方法，所謂的律師并未出現(xiàn)，前期的投訴也全部石沉大海。一個(gè)月后，連工作人員回復(fù)消息都變得敷衍起來，從原本的“秒回”變成了三四天回復(fù)一次。張宇猜測(cè)，退房公司大概對(duì)他這一單也沒有信心。

此時(shí)，銷售又告知他，可以退回15萬元首付，但要等開發(fā)商走流程。張宇打起了退堂鼓，思考再三后他認(rèn)為，想要靠退房公司拿回全部錢款已經(jīng)不可能了，而選擇相信開發(fā)商可以拿回15萬元。最終，他一邊跟開發(fā)商攤牌，一邊提前與退房公司解除合同。

沒想到，這反而讓退房公司變得“勤快”起來。在最后的20幾天里，張宇的名下出現(xiàn)了幾十個(gè)投訴，投訴的內(nèi)容五花八門，但清一色的不靠譜。與此同時(shí)，退房公司表示，提前終止合同屬于張宇違約，張宇依舊需要支付勞務(wù)費(fèi)用。

“我其實(shí)想讓它（退房公司）知難而退，但它覺得我已經(jīng)跟開發(fā)商達(dá)成一致了，只要再加把勁、多投訴就能加速退款，來跟我分錢。我們已經(jīng)不再信任彼此了，而是在博弈?！睆堄钫f。

與開發(fā)商攤牌后，退房公司不再是張宇的助力，反而變成了妨礙。

銷售告訴張宇，投訴會(huì)影響開發(fā)商后續(xù)的網(wǎng)簽，因此他們會(huì)先處理投訴再辦理退房。也就是說，退房公司越投訴，退房的進(jìn)度就越慢。最終，直到與退房公司的合同過期后，張宇才收到退房款。

張宇后來也在小紅書上分享了自己的退房經(jīng)歷，引發(fā)了很多消費(fèi)者的共鳴。在他看來，退房公司接單其實(shí)是在博概率，成本也極低，有些甚至不會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)勘察，只是在線上打字。

如果再來一次，張宇不會(huì)再委托退房公司。有過這段經(jīng)歷后，他認(rèn)為，退房公司沒有門檻，不能真的提高退房成功的概率，但一定會(huì)分走退房的金額。

“他們能做的我也能做，只是有信息差，我不知道該怎么做?！彼f。

在北京市隆安律師事務(wù)所上海分所合伙人郜松江看來，退房公司雖然不是完全沒有含金量，但也確實(shí)利用了很多消費(fèi)者的信息不對(duì)稱、流程不熟悉，將公開信息包裝成“獨(dú)家渠道”或“內(nèi)部方法”來招攬業(yè)務(wù)。

他指出，正規(guī)的投訴和法律服務(wù)（如律師代理）是合法的，但很多運(yùn)營(yíng)此類業(yè)務(wù)的法律咨詢公司并不具備從事訴訟代理的法定資質(zhì)。它們可能將案件轉(zhuǎn)包給合作律師，自己充當(dāng)高額中介，抬高了消費(fèi)者的退房成本。

“賠了夫人又折兵”的風(fēng)險(xiǎn)

張宇總結(jié)了退房公司的幾個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)：比如，社交媒體上有很多用戶打著分享經(jīng)驗(yàn)的幌子，實(shí)際卻是退房公司的托，詳聊后才能發(fā)現(xiàn)其說辭中的前后矛盾，浪費(fèi)了很多時(shí)間。

退房公司的合同中也存在很多“坑”。比如，要求退房者需無條件配合、對(duì)退房成功的定義不一致、對(duì)如何續(xù)約和提前解約沒有明確規(guī)定等等。而一旦雙方?jīng)]有達(dá)成一致，消費(fèi)者有可能反被退房公司起訴。

張宇與退房公司簽訂的合同，其中對(duì)委托期限、收費(fèi)和退房者需要配合的工作做出了規(guī)定。圖源/受訪者

王楠就曾經(jīng)被退房公司威脅起訴。在外地工作的他本打算全權(quán)委托退房公司處理，也提前告知對(duì)方自己無法頻繁跑售樓處。簽訂委托合同時(shí)，退房公司保證，全程不需要他操心，委托到期后對(duì)方卻表示，退房不成功是因?yàn)橥蹰慌浜瞎ぷ?，他仍需支付服?wù)費(fèi)。

王楠不接受支付費(fèi)用，對(duì)方反而將他告上法庭。王楠只能額外委托律師處理跟退房公司之間的糾紛，“簡(jiǎn)直是賠了夫人又折兵?！彼谛〖t書上一搜才發(fā)現(xiàn)，跟他一樣因?yàn)楦鞣N原因被退房公司威脅起訴的消費(fèi)者不在少數(shù)。

郜松江表示，如果與退房公司發(fā)生糾紛，甚至被對(duì)方起訴，可以向監(jiān)管機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者協(xié)會(huì)等有關(guān)部門投訴和舉報(bào)。如果最終對(duì)簿公堂，消費(fèi)者也應(yīng)積極應(yīng)訴或反訴，若退房公司存在超范圍經(jīng)營(yíng)或違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)代理等行為，可以依法主張合同無效。

他進(jìn)一步補(bǔ)充了退房公司存在的其他潛在風(fēng)險(xiǎn)：輕則個(gè)人信息泄露、損失錢財(cái)和時(shí)間，重則因退房公司的找關(guān)系涉嫌行賄而被卷入違法行為。

那么究竟在什么情況下可以退房呢？

郜松江表示，法律上沒有“無理由退房”的相關(guān)規(guī)定，但在一些特殊情況下，購(gòu)房者可以申請(qǐng)退房退款，如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋面積誤差絕對(duì)值超出3%、無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等開發(fā)商嚴(yán)重違約的情形。此外，如果開發(fā)商存在欺詐、脅迫、造成購(gòu)房人重大誤解等情況，購(gòu)房合同也有可能撤銷。

電商的“七天無理由退貨”能用在房地產(chǎn)嗎？

對(duì)于沖動(dòng)消費(fèi)、因房?jī)r(jià)下跌后悔而退房的消費(fèi)者來說，或許他們需要的是“購(gòu)房冷靜期”，是“無理由退房”政策，給買房這樣的重大決策一個(gè)緩沖空間。

這種看似“任性”的要求，實(shí)際上部分城市的開發(fā)商已經(jīng)有過嘗試去響應(yīng)。

2023年，北京市房山區(qū)38個(gè)在售樓盤項(xiàng)目以自發(fā)聯(lián)盟形式承諾，購(gòu)房者在簽訂正式購(gòu)房合同前提出退房的，30天內(nèi)定金退還到位。

2025年初，湖南長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙縣、湖北省宜昌市發(fā)布了購(gòu)房“七天無理由退訂”承諾，獲得十幾個(gè)樓盤響應(yīng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)此前在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)指出，此類政策相當(dāng)于購(gòu)房“冷靜期”，目的是增強(qiáng)市場(chǎng)信心、規(guī)范市場(chǎng)秩序，能夠有效緩解購(gòu)房者對(duì)資金安全的擔(dān)憂。

但是一位上海頭部房企高管看來，幾天內(nèi)的“無理由退房”只是一些階段性促銷行為，更像是噱頭，而且隨意退房很容易擾亂市場(chǎng)?！皫滋鞎r(shí)間太短了，對(duì)買房來說不起決定性作用?！彼硎尽?/p>

郜松江補(bǔ)充，“無理由退房”實(shí)際上是開發(fā)商賦予購(gòu)房者的一種單方解除權(quán)，在實(shí)踐中常常會(huì)引發(fā)糾紛。比如，退房時(shí)開發(fā)商往往需要購(gòu)房者提交退房理由和證據(jù)，而這些內(nèi)容開發(fā)商可能不會(huì)承認(rèn)。

值得注意的是，這些“無理由退房”承諾的是退“訂金”而非“定金”，這是兩個(gè)完全不同的法律概念。

胡川山解釋，“訂金”指意向性費(fèi)用，通常在簽訂購(gòu)房合同前繳納，可協(xié)商退還；而“定金”具備法律擔(dān)保效力，如果貿(mào)然退房不可退還。在實(shí)際操作過程中，二者可能會(huì)發(fā)生混淆。

針對(duì)客戶退房，房企也有自己的應(yīng)對(duì)。

一位上海頭部房企銷售告訴《財(cái)經(jīng)》，退房更多發(fā)生在房?jī)r(jià)波動(dòng)更大的三四線城市和體系制度不完善的小開發(fā)商身上。他舉例稱，其所在公司在簽約時(shí)會(huì)明確告知客戶無法退定金，并將項(xiàng)目的不利因素形成書面文字，讓客戶簽字、現(xiàn)場(chǎng)錄像，在前期把控風(fēng)險(xiǎn)。

如果客戶委托退房公司以投訴的方式嘗試退房，住建委會(huì)先對(duì)開發(fā)商進(jìn)行審查，如果確有客戶投訴的問題，就可以退房退定金，開發(fā)商之后的網(wǎng)簽也會(huì)暫停。同時(shí)，開發(fā)商和客戶都需提交退房申請(qǐng)書，以便住建委核查退房原因。

“如果這些退房公司確實(shí)幫客戶找到了開發(fā)商的問題，對(duì)消費(fèi)者還是很有用的，也是一種對(duì)開發(fā)商的警示。但胡攪蠻纏是行不通的?！彼f。

他分析，客戶退房本質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心不足，退房公司就是抓住了客戶這種心理。但是，買房時(shí)只想消費(fèi)而不想承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，既擾亂了市場(chǎng)，也是對(duì)自己的不負(fù)責(zé)任。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中王珂、李敏、吳琦、張宇、王楠為化名。實(shí)習(xí)生葉靜怡對(duì)此文亦有幫助）

(作者為《財(cái)經(jīng)》研究員)

題圖來源 | 視覺中國(guó)

版面編輯 | 張生婷

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