天西房價，跌回5年前了！

5年前，天西保利和光嶼湖四期開盤，其中：

149㎡的清水套三開盤均價約2萬/㎡；

221㎡的清水套四單價約2.95萬/㎡。

當日取證188套房源，吸引超350人參與搖號，當日售罄。

雖然在當時還談不上什么超級熱盤，但其銷售速度放在今天來看，那也是妥妥的紅盤了。

時至今日，項目不少房源上架二手市場，其成交量和價格慘淡。

截止目前，保利天嶼四期有接近30套二手房源在售，自上架二手市場以來，共成交4套。

而目前掛牌房源中：

149㎡的房源最低掛牌單價已經(jīng)跌至2萬/㎡，還帶簡裝，這已經(jīng)大破發(fā)。

221㎡的房源最低掛牌單價同樣跌至2萬/㎡。

對比取證價格5年虧超200萬，而且現(xiàn)在還沒有賣出去！

真沒人買天西了！？

01

價差太大

成交困難！

保利天嶼一共有四期，目前總掛牌房源大概在90套房源左右，成交量在15%左右。

據(jù)淘房君的統(tǒng)計，自掛牌到現(xiàn)在，2年時間總共成交14套，成交均價2.2-2.5萬/㎡左右，其中：

1期成交3套、2期成交4套、3期成交4套、4期成交3套。

二手成交量起不來，價格自然也很難起來。

據(jù)淘房君的觀察，目前項目的二手掛牌價十分割裂，高低價差最高可超過1.7萬/㎡！

同面積段、同裝修產(chǎn)品，直接貴了370萬出來！

可能視野有差異，但真有人會多拿接近400萬來買這個視野溢價嗎？

除非腦子壞了。

為什么會有如此割裂的價差現(xiàn)象呢？

淘房君認為，價格沒有錨定的原因，還是受板塊能級影響。

從天西問世以來，彼時對標的就是金融城，在營銷層面上的下足了功夫。

但現(xiàn)如今，板塊能級影響力有限，周邊產(chǎn)業(yè)落地不到位，價格自然就沒有錨定點，形成了這種割裂的現(xiàn)象。

淘房君發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)象還不不止是保利天嶼一個項目存在。

天西的幾個項目，都有類似的現(xiàn)象。

比如天府錦繡的錦院，同戶型面積段產(chǎn)品，因為樓層和帶家具的差異，直接貴了270萬。

這也很明顯不合理。

沒有價值錨定點，這樣就會造成有房東為了快速出貨，只能無奈把貨值拉到一個破發(fā)位。

就像天府錦繡錦院這套低樓層，因為有樓層瑕疵，沒有價值錨定，房東為了出貨只能拉到破發(fā)虧錢來賣。

價格雖然同樣跌回5年前，但還是沒有賣出去。

02

曾經(jīng)的熱盤

差距太大了！

2020年，保利天嶼取證4次，3次直接售罄，需要搖號。

還有萬科天府錦繡，從20年到21年，項目5次開盤，幾乎每次都需要搖號，甚至出現(xiàn)3倍熔斷的組團。

彼時的天西，憑借著“F4”的名頭可謂是一往無前，大熱之地，幾乎不存在順銷的情況。

很多購房者已經(jīng)一房難求，全款買房都不一定能搶到一個名額。

誰也沒想到形勢變化如此之快，曾經(jīng)搶手的香餑餑轉眼就變成了燙手山芋。

再看同期的其他熱盤。

主城錦江的東湖長島與天府錦繡一批次取證時間相比，兩者間隔差不多剛好1年，一前一后。

2019年10月，東湖長島開盤，1742套房源吸引1992人參與搖號，搖中概率87%，均價2.5w/㎡。

也是彼時主城的一個大熱項畝，雖然后期順銷了，但是很快也完成清盤了。

就目前的表現(xiàn)來看，雖然都是同期的熱盤，但它們現(xiàn)在卻漸行漸遠。

今年4月，人居東湖長島成交了一套273㎡的湖畔洋房，成交總價1560萬，成交單價57047元/㎡。

除了它的二手成交價格值得關注，成交周期也讓不少項目艷羨。

這套總價超千萬的二手房源，掛牌僅22天，就順利成交。

這個速度，在當下這個市場行情，懂得都懂。

回到價格上來。

從開盤情況來看，東湖長島這套273㎡的湖畔洋房，開盤總價約820萬。

賺了多少不好說，至少沒虧。

項目相對剛需一點的高層，成交單價也基本穩(wěn)定在3w＋/㎡。

都是曾經(jīng)的熱門項目，為什么二手市場的待遇卻天差地別？

03

新規(guī)產(chǎn)品潮

天西二手持續(xù)承壓

因為部分房源限售的原因，天西進入二手市場的節(jié)點就注定要承壓。

1、新規(guī)潮來襲，產(chǎn)品持續(xù)承壓

其實天西幾個項目從去年開始，才有二手陸續(xù)解禁。

但不巧的是，從去年下半年開始，成都新房市場開啟了一場浩浩蕩蕩的新規(guī)潮。

從得房率到入戶光廳，從入戶光廳到多套房設計。

同樣是400萬的房，現(xiàn)在的新房對比前幾年的，說看了不心動都是假的。

所以，天西的各項目在板塊能級受到影響的同時，產(chǎn)品情況也在持續(xù)承壓。

2、法拍價格壓制

在前兩年中，因為限售的原因，天西有部分急于出手的房東，選擇了法拍這條路。

比如：

23年12月，保利天嶼一套法拍成交，一套221㎡的豪宅以總價654.1萬成交，單價將近30000元/㎡。

成功成交雖然是一件好事，但值得注意的是，該套房在2020年開盤總價703萬，也就是說3年時間，不算各類稅費和持有成本，這套房虧了將近50萬。

今年2月，天府錦繡一套法拍房源，一拍流拍，二拍以4554836元的總價拍下，折合單價約為26411元/㎡。

相對開盤價低了超103萬。

低價、流拍，這些房源的出現(xiàn)無疑再次讓天西的錨定價格承壓。

所以，在市場情緒、板塊能級、新規(guī)新房、法拍市場的多重因素影響下，天西后面的路注定比較難走。

你認為呢？