文/北京進(jìn)深 林振興

東邊，黃杉木店雙子內(nèi)戰(zhàn)暫告一段落；西邊，寶山雙子開始拼刺刀了。

不同于前者的交叉持股，北京隅·海岄和海宸元境是真正競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，它們?cè)谄放屏?、產(chǎn)品力和營銷策略必然有一番廝殺。

好在，海岄有一位“城會(huì)玩”的營銷總監(jiān)——金鐵釗。

當(dāng)別家地產(chǎn)商發(fā)布會(huì)都選擇五星酒店，他卻在金隅琉璃文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園搞了一場(chǎng)別開生面的活動(dòng)。

節(jié)約成本不說，還可以讓來賓更加了解金隅在建材選擇上的優(yōu)勢(shì)，可謂“一箭雙雕”。

更早之前，金鐵釗還攢了一個(gè)局，在北京隅·東序項(xiàng)目會(huì)所里，舉辦海岄項(xiàng)目媒體共創(chuàng)溝通會(huì)。

借用同產(chǎn)品系“兄弟”的場(chǎng)地，讓大家眼見為實(shí)，這招屬實(shí)妙。

在營銷策劃上，金鐵釗是個(gè)老手。

早在9年前，他就是北科建運(yùn)營管理中心住宅營銷部策劃經(jīng)理，具有豐富的一線項(xiàng)目的營銷操盤經(jīng)驗(yàn)，并參與北科建領(lǐng)秀品牌的理論建設(shè)和操作落地。

2021年，金鐵釗升任為北科建天津公司副總經(jīng)理。

北科建是北京市屬國企，但隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，它也深受影響。

良禽擇木而棲，金鐵釗也從北科建跳槽到金隅地產(chǎn)。從城市公司副手到項(xiàng)目營銷總，他經(jīng)歷了職級(jí)的降維。

對(duì)于僧多粥少的京城地產(chǎn)圈，職業(yè)經(jīng)理人不在乎薪酬和職級(jí)，能有一份體面穩(wěn)定的工作就足矣。

在寶山雙子這場(chǎng)巔峰對(duì)決中，金鐵釗是否能憑借自己的營銷之術(shù)，帶領(lǐng)海岄一鳴驚人？

01

別小看售樓處的位置選擇，它是一門很深的學(xué)問。

此次，金鐵釗將海岄售樓處選在集美家居（定慧橋店），據(jù)稱門頭用上了項(xiàng)目實(shí)際使用的各色琉璃和陶板。

家居城人流雖多，但精準(zhǔn)度極低。

因?yàn)閬磉@里的客戶，大多處于“我已買房，正在裝修”的階段，他們的核心需求是家具、建材、軟裝，消費(fèi)心智是“完善我的家”，而不是“投資我的未來”。

向家居客戶推銷房子，如同向已經(jīng)吃飽的人推銷餐廳優(yōu)惠券，轉(zhuǎn)化難度極大。

海宸元境則深諳售樓處是項(xiàng)目品牌的“第一張臉”。

它將售樓處放在了四季科創(chuàng)中心，里面設(shè)置了書吧，有一面巨大的圖書墻。這一招，吸引了不少海淀媽媽的注意力。

在樣板間開放時(shí)間上，金鐵釗慢了對(duì)手一步。

一步慢，則步步慢。

隔壁海宸元境，早在10月12日就開放了營銷中心，該項(xiàng)目是中建壹品總部營銷團(tuán)隊(duì)聯(lián)合北方區(qū)域一同作戰(zhàn)。

海岄樣板間原本預(yù)計(jì)10月26日開放，都已裝修好，但卻又延遲到11月1日。

不少人看完沙盤，紛紛開啟吐槽模式：

“沙盤用透明矮盒子當(dāng)樓 ，說是為了更好的看景觀?！?/p>

“沙盤為了展示效果好，把中間的樓棟直接省略了，看起來樓棟之間很開闊，具有很強(qiáng)的欺騙性?！?/strong>

海岄沙盤減配，金鐵釗真的是為了省錢嗎？

一般來說，沙盤上的水晶體，代表還沒領(lǐng)取規(guī)劃證，或已經(jīng)售出，或已規(guī)劃未建的樓棟。購房者無法通過它，得到樓棟的實(shí)際高度、樓體間距等直接感官。

海岄容積率2.1 ，橫排樓棟較多，多單元設(shè)計(jì)，造成部分樓棟東西距離過近。如果等比例放樓體模型，會(huì)比較壓抑。

按理說低密洋房，應(yīng)該具備“靜謐感”，但海岄卻面臨多重噪音影響。

海岄東側(cè)、南側(cè)規(guī)劃林地，南側(cè)約170米有阜石路；同時(shí)，小區(qū)周邊1000米內(nèi)有7處公交站點(diǎn)。

北側(cè)規(guī)劃有居住用地(HD00-1412-0013地塊)，西北側(cè)規(guī)劃有居住用地(HD00-1412-0011地塊)，地塊暫未出售或動(dòng)工。

也就是說，未來這些住宅用地施工，將對(duì)海玥產(chǎn)生噪音影響。

更可怕的是，現(xiàn)在上車海岄，后續(xù)還可能被“后來者”背刺，等到這些新盤上市，海淀可能都有陽臺(tái)了。

02

在價(jià)格上，金鐵釗輸了一局。

海宸元境共計(jì)11棟、414套房，社區(qū)體量更小，但選擇面更廣，戶型99–107-123-139-181㎡ ，總價(jià)約800萬-1550萬/套。

海岄共計(jì)13棟、458套房，金隅瞄準(zhǔn)純改善群體，戶型面積段108/129/145㎡，總價(jià)約900萬-1300萬/套 。

在同面積段戶型上，海岄比海宸元境稍大，但是功能是一樣的，都是三居或者四居。

對(duì)于購房人來講，面積大了，總價(jià)自然就貴了。

以海宸元境123㎡和海岄129㎡為例，都是四葉草四室，假設(shè)均價(jià)都是8.5萬/㎡，兩者總價(jià)相差50萬 。

而且海宸元境最小戶型是99㎡，800萬就能上車，海岄的上車門檻是900萬。

區(qū)別于海淀北的富人階層，不care價(jià)格，更在乎品質(zhì)；海淀西的購房人群，對(duì)價(jià)格很是敏感。

這也意味著，海岄在價(jià)格上比海宸元境失去了優(yōu)勢(shì)。

再對(duì)比海淀其他新盤的價(jià)格。

拼產(chǎn)業(yè)，寶山板塊拼不過永豐板塊，后者產(chǎn)業(yè)聚集。海岄家門口，僅有錦繡大地物流港。

現(xiàn)在永豐新盤也在跌跌不休。國慶前夕，永豐北嘉華天珺的特價(jià)房源，均價(jià)降到8萬㎡以內(nèi)。

03

海岄108㎡三室兩衛(wèi)，南向三面寬。進(jìn)門右手是玄關(guān)，包括800庫，很實(shí)用；左手則是次衛(wèi)，明衛(wèi)。

贈(zèng)送方面，南向一整面9.6米寬飄窗，北向次臥也有飄窗。

但隔壁，海宸元境107㎡的北側(cè)設(shè)備平臺(tái)更大，贈(zèng)送更多，得房率高于海岄。

而且，海岄北邊臥室是東面開窗。如果臥室窗子朝東，早上的陽光非常強(qiáng)烈，影響睡眠。傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)則認(rèn)為，東面開窗易導(dǎo)致“財(cái)氣外泄”。

在細(xì)節(jié)上，海岄108㎡戶型的家政和收納，各自獨(dú)立；隔壁海宸107㎡戶型是獨(dú)立家政間，帶一個(gè)窗戶。

海岄129㎡是四葉草四室，但只有交付樣板間。

它借鑒了“好哥哥”——豐臺(tái)的北京隅西頌的設(shè)計(jì)思路，直接copy了轉(zhuǎn)角餐邊柜，連通到公衛(wèi)洗漱盆。

北側(cè)中間是廚房，面寬2.5m，比海宸元境123㎡戶型的廚房面寬（2.65m）還窄?？鄢僮髋_(tái)的面積，根本容納不了多人同時(shí)在廚房，這讓海淀媽媽怎么享受做飯的樂趣？

更奇葩的是，海岄129㎡戶型的客廳面寬僅4m，在海淀、朝陽類似面積段的房子，面寬都比這個(gè)大。

該戶型北邊靠西次臥是西面開窗。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，西邊開窗可能會(huì)導(dǎo)致家中的正財(cái)運(yùn)受損，因?yàn)槲鞣奖徽J(rèn)為是夕陽的方向，象征著收斂和內(nèi)聚的能量。

更關(guān)鍵的是，西邊窗戶會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的西曬問題，夏天室內(nèi)溫度會(huì)顯著升高，冬天則會(huì)感覺悶熱不舒適。

在贈(zèng)送上，海岄145㎡戶型有一整面的側(cè)邊飄窗，大轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，得房率還算高的。

大面積的270度轉(zhuǎn)角窗，如果玻璃上沒貼保溫層，而且比中戶少一面墻供熱，同樣的供熱轉(zhuǎn)角房子會(huì)比中戶低2-3度。