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五折減債方案首輪置換落地。

作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

來(lái)源： 時(shí)代財(cái)經(jīng)app（ID： tf-app ）

新世界發(fā)展的化債進(jìn)程已進(jìn)入深水區(qū)。

11月18日，新世界發(fā)展（00017.HK）披露的交換要約初步結(jié)果顯示，已有逾22億美元舊債獲得債權(quán)人提交交換指示，包括約20.9億美元永續(xù)債、約1.37億美元票據(jù)。

同日深夜，新世界發(fā)展宣布全數(shù)承約所有提前投標(biāo)永續(xù)證券及票據(jù)。其中，附屬子公司PerpCo預(yù)計(jì)將發(fā)行本金總額10.72億美元新永續(xù)證券，附屬子公司BondCo預(yù)計(jì)將發(fā)行本金總額1.07億美元新票據(jù)，以交換提前獲承約現(xiàn)有永續(xù)證券及票據(jù)。

如后續(xù)順利交割，新世界發(fā)展預(yù)計(jì)可減輕約10.5億美元的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

過(guò)去一年，香港多家大型開(kāi)發(fā)商相繼遭遇信貸降級(jí)、銷(xiāo)售疲軟、境外債需求降溫等壓力，新世界發(fā)展也不例外。

償債重壓之下，新世界發(fā)展持續(xù)借助多重渠道改善債務(wù)結(jié)構(gòu)——6月底完成882億港元銀行再融資；9月抵押維港文化匯項(xiàng)目獲德意志銀行39.5億港元貸款；11月擬發(fā)行19億美元新債，并同步推出折價(jià)幅度高達(dá)50%的債務(wù)交換方案，試圖置換近70億美元存量債務(wù)。

隨著初步交換結(jié)果出爐，新世界發(fā)展的債務(wù)重組進(jìn)入關(guān)鍵階段。不過(guò)，減債規(guī)模能否進(jìn)一步擴(kuò)大、未參與交換的13億美元永續(xù)債會(huì)否迎來(lái)下一輪管理、維港文化匯的現(xiàn)金流能否支撐新工具的利息支付，仍在考驗(yàn)管理層的調(diào)度能力和債權(quán)人之間的博弈尺度。

11月18日，時(shí)代財(cái)經(jīng)就置換舊債對(duì)凈負(fù)債率與現(xiàn)金流的改善幅度、債權(quán)人反饋、未來(lái)降杠桿計(jì)劃等問(wèn)題向新世界發(fā)展方面提出采訪請(qǐng)求，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

01

折價(jià)置換和高息補(bǔ)償，

預(yù)計(jì)減債10.5億美元

短期債務(wù)壓力逼近，新世界發(fā)展正試圖通過(guò)折價(jià)交換和高息新債，與債權(quán)人重新分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，并將償付壓力向未來(lái)延后。

22億美元的舊債交換，是新世界發(fā)展11月初推出涵蓋近70億美元債務(wù)的大型化債方案后邁出的階段性一步。這家老牌港資房企選擇以“折價(jià)置換+高息補(bǔ)償”的方式爭(zhēng)取喘息空間。

11月3日，新世界發(fā)展披露重組要約，向本金47億美元的五筆永續(xù)債及未償本金約22.67億美元的六筆票據(jù)持有人提出交換安排，并設(shè)定“早鳥(niǎo)期”刺激債權(quán)人盡快參與。

根據(jù)公告，早鳥(niǎo)期內(nèi)，每1000美元現(xiàn)有永續(xù)證券（包括應(yīng)計(jì)未付股息和本金）可置換為500美元面額的新永續(xù)證券，并獲得20美元現(xiàn)金補(bǔ)償，但所有未付股息將被清零；早鳥(niǎo)期之后，置換比例降至470美元；對(duì)于現(xiàn)有票據(jù)，1000美元本金可按715-910美元不等的水平交換為新票據(jù)，期后則降至675-880美元。

化債方案整體折價(jià)接近五成，與新世界發(fā)展現(xiàn)有永續(xù)債目前的交易價(jià)格——每美元兌46-48.5美分大致相符。

有投資人士認(rèn)為，參考二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格，新世界發(fā)展“半價(jià)回購(gòu)”現(xiàn)有永續(xù)債，可視為合理價(jià)值。另一方面，本輪新債以香港地標(biāo)項(xiàng)目維港文化匯的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為支持，為債券持有人提供更明確的保障，安全性有所提升。

不過(guò)，由于德意志銀行對(duì)維港文化匯擁有39.5億港元的第一順位抵押貸款，新債券的清算順位將排在德意志銀行之后。極端情況下，新債券持有人的回收難度將增加。

作為補(bǔ)償，新世界發(fā)展同步發(fā)行高息新債，包括16億美元新永續(xù)債、3億美元2031年到期新票據(jù)。新永續(xù)債利率達(dá)9%，新票據(jù)利率7%，顯著高于舊永續(xù)債4.125%-6.25%和多數(shù)舊票據(jù)3.75%-5.875%的成本，也大幅超過(guò)其2025財(cái)年約4.8%的平均融資成本。

由于永續(xù)債具備遞延機(jī)制，美銀證券判斷新世界發(fā)展未來(lái)1至2年可能遞延支付至少部分新的永續(xù)債股息。這對(duì)依賴(lài)固定利息收入的永續(xù)債持有人而言存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

外界對(duì)抵押資產(chǎn)的現(xiàn)金流覆蓋能力也存有疑慮。美銀預(yù)計(jì)，維港文化匯2025財(cái)年的可分配收入略低于新債利息與分派義務(wù)；盡管2026財(cái)年零售租金存在回升空間，但其對(duì)項(xiàng)目估值約為340億港元，較新世界發(fā)展的賬面值低近半。

與此同時(shí)，瑞銀認(rèn)為本次置換對(duì)股東有利。據(jù)其測(cè)算，假設(shè)所有債務(wù)工具持有人均參與交換，新世界發(fā)展的凈債務(wù)將從2025年6月底的1600億港元降至1470億港元，凈負(fù)債權(quán)益比率從93%降低至80%，而額外現(xiàn)金利息支出僅增加約12億港元，對(duì)公司現(xiàn)金流影響有限。

不過(guò)，在這種假設(shè)下，仍有約13億美元永續(xù)證券未被置換。瑞銀預(yù)計(jì)，新世界發(fā)展未來(lái)可能繼續(xù)推進(jìn)針對(duì)剩余永續(xù)債的負(fù)債管理措施，并同步推進(jìn)股權(quán)注資計(jì)劃。

新世界發(fā)展表示，若交換要約能在預(yù)計(jì)的早期付款日（11月20日）如期完成，集團(tuán)的賬面負(fù)債將即刻得到紓緩，永續(xù)證券及優(yōu)先票據(jù)本金額可分別凈減少約10.2億美元、2990萬(wàn)美元。

根據(jù)11月18日晚間的公告，新世界發(fā)展將新永續(xù)證券發(fā)行額度上限從16億美元調(diào)高至17.9億美元，永續(xù)證券與票據(jù)合并發(fā)行上限仍維持19億美元，并增設(shè)第二次提前投標(biāo)截止日期，將早鳥(niǎo)優(yōu)惠期限延長(zhǎng)至11月25日。

02

再融資與處置資產(chǎn)，

多管齊下“拆彈”

新世界發(fā)展正試圖通過(guò)多重手段修復(fù)其脆弱的流動(dòng)性。

2024年，新世界發(fā)展陷入流動(dòng)性緊張危機(jī)。截至2024年6月，新世界發(fā)展兩年內(nèi)到期債務(wù)738億港元，其中一年內(nèi)到期的短債高達(dá)416億港元，而彼時(shí)在手現(xiàn)金僅279.90億港元，資金缺口突出。

今年以來(lái)，新世界發(fā)展開(kāi)始通過(guò)大型再融資、項(xiàng)目抵押貸款與出售資產(chǎn)補(bǔ)充流動(dòng)性“拆彈”。

6月30日，新世界發(fā)展成功獲得882億港元大型銀團(tuán)再融資，將原本集中在未來(lái)一年內(nèi)的大量債務(wù)推至2028年以后到期。

9月25日，新世界發(fā)展與德意志銀行簽訂融資協(xié)議，以維港文化匯作為抵押，獲得一項(xiàng)最高達(dá)59億港元的定期貸款融資，初始承諾的39.5億港元已確認(rèn)獲得。維港文化匯位于香港尖沙咀，包括酒店式公寓K11 ARTUS、寫(xiě)字樓K11 ATELIER、商場(chǎng)K11 MUSEA、香港瑰麗酒店及若干停車(chē)場(chǎng)。

大規(guī)模再融資使新世界發(fā)展的短期債務(wù)狀況出現(xiàn)明顯改善。

截至2025年6月底，新世界發(fā)展兩年內(nèi)到期債務(wù)從738億港元下降448億港元至290億港元，其中一年內(nèi)到期的短債從416億港元降至66億港元。不過(guò)，從整體規(guī)模來(lái)看，公司總債務(wù)僅從1516億港元微降至1460億港元，凈債務(wù)降至1201億港元，整體負(fù)債水平仍維持在高位。

▲新世界發(fā)展債務(wù)結(jié)構(gòu)，圖源：企業(yè)公告

除再融資外，新世界發(fā)展也持續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)出售以回籠資金。

2025財(cái)年，新世界發(fā)展陸續(xù)剝離香港九龍新蒲崗的ARTISAN HUB和ARTISAN LAB、北京新景寫(xiě)字樓、寧波新世界寫(xiě)字樓，以及啟德體育園有限公司的部分股權(quán)等資產(chǎn)。管理層表示，2026財(cái)年仍將繼續(xù)推進(jìn)出售計(jì)劃。

在新世界發(fā)展加快自救的同時(shí)，市場(chǎng)關(guān)于“外部輸血”與“控制權(quán)變動(dòng)”的傳言不斷。

今年8月，有媒體報(bào)道稱(chēng)，新世界發(fā)展及其控股股東鄭氏家族正與黑石集團(tuán)探討一項(xiàng)高達(dá)25億美元的私有化要約。隨后，新世界發(fā)展發(fā)布澄清公告稱(chēng)，尚未有任何人士（包括控股股東及黑石集團(tuán)）就收購(gòu)公司股份的要約與公司接觸，旗下新世界百貨也同步否認(rèn)私有化要約的報(bào)道。

類(lèi)似的市場(chǎng)猜測(cè)在新世界發(fā)展即將發(fā)布交換要約前再次升溫。10月中旬，市場(chǎng)傳聞稱(chēng)新世界發(fā)展將發(fā)行永續(xù)債。公司回應(yīng)稱(chēng)，并未就其永續(xù)及其他債務(wù)證券進(jìn)行任何債務(wù)管理項(xiàng)目，也未收到任何股權(quán)融資建議。

當(dāng)新世界發(fā)展在傳聞里搖擺、管理層在債權(quán)人中斡旋時(shí)，已淡出權(quán)力中心的前任接班人鄭志剛顯得格外超然。11月8日，他在社交媒體曬出吃面視頻，并寫(xiě)道：“周末的時(shí)光，品嘗生活百味。”

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