01

楔子

前幾天，我刷到了貝殼自主開(kāi)發(fā)的上海首個(gè)項(xiàng)目，從網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷(xiāo)售信息來(lái)看：這個(gè)叫做“貝漣C1”的項(xiàng)目推出了144套房源（總套數(shù)256套），已售的備案數(shù)量是61套。（如上圖）

因?yàn)槲抑皩?xiě)過(guò)貝殼成都項(xiàng)目，所以對(duì)于他們傳的神乎奇跡的“C2M”模式還有印象。而這次的項(xiàng)目銷(xiāo)售額不到一半，顯然說(shuō)明C2M模式?jīng)]宣傳的那么有效，這讓我對(duì)于這種模式又來(lái)了興趣。

貝殼C2M模式（Customer to Manufacture）

是一種以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式，強(qiáng)調(diào)通過(guò)大數(shù)據(jù)和AI技術(shù)深入洞察客戶(hù)需求，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)產(chǎn)品定位和高效供需匹配。

旨在通過(guò)“以銷(xiāo)定產(chǎn)、以需定建”的方式，深入了解消費(fèi)者在選址、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和資金配置等方面的需求。

有興趣的朋友，可以擴(kuò)展閱讀：《》

今天這篇文章，我想借著 貝漣C1這個(gè)項(xiàng)目，聊聊貝殼的“C2M模式”是否有效？

02

市場(chǎng)

如果風(fēng)來(lái)了，豬都能飛上天。

市場(chǎng)也是一樣，行情好的時(shí)候，什么房子都能賣(mài)得掉，而現(xiàn)在上海的房地產(chǎn)行情可沒(méi)那么好。

雖然市中心的一些豪宅盤(pán)出現(xiàn)了日光的現(xiàn)象，造成了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的景象。

但根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，卻并非如此。

2025年1-3季度上海全市供應(yīng)377萬(wàn)平方米，同比下跌33%，成交435萬(wàn)平方米，同比下跌9.5%。不管是供應(yīng)還是成交均大幅縮量，面臨進(jìn)一步下行的壓力。（如下圖）

分區(qū)域來(lái)看的話，成交量上漲的主要為中心城區(qū)，如虹口、長(zhǎng)寧、靜安、楊浦。而多數(shù)外圍城區(qū)成交量下滑，如崇明、松江、奉賢、青浦、嘉定。（如下圖）

而貝殼的這個(gè)項(xiàng)目貝漣C1，就是位于上海的奉賢南橋。如果貝殼的這個(gè)C2M系統(tǒng)真的這么神，那他們?cè)谀玫氐臅r(shí)候是不是應(yīng)該就拿市中心的地，而不是選擇遠(yuǎn)郊的奉賢了呢？

當(dāng)然有人可能會(huì)說(shuō)，目前上海市中心的土地都有門(mén)檻，對(duì)于剛進(jìn)入上海樓市的貝殼不太友好，所以他們拿不了。

當(dāng)然這也是一個(gè)原因，但是也有一些民營(yíng)企業(yè)不是在合作拿地嗎？

比如說(shuō)宸嘉發(fā)展。

03

品牌

既然上海樓市存在著冷暖不均的情況，那我們再用奉賢南橋同區(qū)域的項(xiàng)目做一個(gè)比較，看看C2M是不是有效？

這里要插播一下奉賢最出名的景觀：上海之魚(yú)，因?yàn)?/strong>貝漣C1就離著這里不遠(yuǎn)。

上海之魚(yú)

位于上海市奉賢區(qū)奉賢新城中心，東至金匯港，西至金海路，南至浦南運(yùn)河，北至航南公路，規(guī)劃總面積253公頃，其中水域面積約72.89公頃，綠地面積約66.35公頃。

上海之魚(yú)方案由拉瑞·奚伯斯設(shè)計(jì)，靈感來(lái)自中國(guó)人對(duì)“魚(yú)”的美好寓意，以大地雕塑的手法開(kāi)鑿而成，整體形似一條金魚(yú)，內(nèi)湖名為金海湖，為上海面積第二大人工湖。

區(qū)域內(nèi)有奉賢區(qū)博物館、奉賢區(qū)規(guī)劃資源展示館、年豐公園、泡泡公園、雕塑藝術(shù)公園和青年藝術(shù)公園等景點(diǎn)。

我發(fā)現(xiàn)離貝漣C1不遠(yuǎn)處有個(gè)龍湖的項(xiàng)目，叫做龍湖奉賢御湖境，是貝殼最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。（位置對(duì)比如上圖）

雖然龍湖項(xiàng)目離著上海之魚(yú)更近一些，但貝漣C1也就離著上海之魚(yú)1.5KM而已。而且南橋的大多數(shù)配套，對(duì)于這兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是難分伯仲。（如下圖）

下面我們從拿地成本、銷(xiāo)售價(jià)格、去化情況等方面進(jìn)行一下對(duì)比。

1.拿地成本方面：

貝漣C1是2024年12月拿地，樓板價(jià)2.28萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率13.9%。而龍湖奉賢御湖境是2025年2月拿地，樓板價(jià)2.05萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率16.54%。

2.售價(jià)情況：

貝漣C1的均價(jià)4.35萬(wàn)元/㎡，總價(jià)370-600萬(wàn)/套；而龍湖奉賢御湖境的均價(jià)4.55萬(wàn)元/㎡，總價(jià)430-842萬(wàn)/套。

3.去化表現(xiàn)：

貝漣C1：首開(kāi)144套，網(wǎng)簽61套；龍湖奉賢御湖境則是575套房源，網(wǎng)簽496套。（如下圖）

從上面的信息來(lái)看，龍湖的拿地時(shí)間更晚，拿地成本更低，銷(xiāo)售單價(jià)更貴，但卻賣(mài)的總套數(shù)更多，而且更快。

你說(shuō)貝殼的 C2M系統(tǒng)到底哪里出了問(wèn)題呢？

兩個(gè)項(xiàng)目挨著非常近，幾乎可以說(shuō)是在基本相同的條件下競(jìng)爭(zhēng)。（如上圖）

我想龍湖項(xiàng)目銷(xiāo)售更好的原因，可能是：龍湖作為頭部房企已經(jīng)在客戶(hù)心目中形成了品牌認(rèn)知，再加上在這個(gè)片區(qū)里深耕多年，形成了一定的口碑。（如上圖，龍湖有多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）

而貝殼作為“新人”，即使有所謂的“秘密武器”，也沒(méi)什么作用。買(mǎi)單的客戶(hù)少，就是最好的證明！

04

戶(hù)型

除了品牌之外，消費(fèi)者最關(guān)心的可能就是戶(hù)型了。貝殼的貝漣C1主要是剛需剛改產(chǎn)品，面積是97-139㎡的中高層。（如上圖）

而龍湖的奉賢御湖境主要是改善型產(chǎn)品，面積是107-175㎡的多層和中高層組合。（如下圖）

下面我對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目的戶(hù)型，根據(jù)面積段進(jìn)行逐一對(duì)比，上面為貝漣C1，下面為龍湖的奉賢御湖境。

100平方面積段：

這兩個(gè)戶(hù)型都是2+1房2廳2衛(wèi)，基本是拷貝不走樣，面積的差別主要是在面寬和進(jìn)深上。

120平方面積段：

這兩個(gè)戶(hù)型都是3+1房2廳2衛(wèi)，我只能說(shuō)是越來(lái)越像，面積也是相差無(wú)幾。

140平方面積段：

這兩個(gè)戶(hù)型都是3+1房2廳，最大的差別就是龍湖是2衛(wèi)，而貝殼是3衛(wèi)。

而整個(gè)項(xiàng)目最大的不同是：龍湖還多了一個(gè)175平方的終極改善戶(hù)型，其實(shí)就是在貝殼139戶(hù)型 上尺度放得更“闊 綽一點(diǎn)”。

幾乎是相同的戶(hù)型，而且龍湖的產(chǎn)品面積還大一些，本應(yīng)該是處在劣勢(shì)地位，可為什么貝殼的項(xiàng)目銷(xiāo)售量就是沒(méi)有龍湖的多呢？

這是不是說(shuō)明了C2M系統(tǒng)并沒(méi)有那么神呢？

在很小的區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)產(chǎn)品定位基本就是雷同的，最后拼的還是交付水平。而龍湖深耕地產(chǎn)，顯然表現(xiàn)更好一些。

05

景觀

最后我想聊的是小區(qū)的景觀，貝漣C1這個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榈貕K是南北向的長(zhǎng)條形，所以地面景觀被住宅樓分割成了一個(gè)個(gè)小塊，很難成氣候。

所以設(shè)計(jì)公司將住宅的底層做了架空處理，希望能把地面景觀連城一片。但住宅那么多的剪力墻和核心筒落地之后，再加上樓間距只有30米左右，所以收效甚微。（如下圖）

另外，貝漣C1并沒(méi)有真正抓到買(mǎi)房人的心，打造了一些非核心需求的項(xiàng)目。比如屋頂菜園，對(duì)于奉賢當(dāng)?shù)貋?lái)說(shuō)就是冗余的設(shè)計(jì)。（如下圖）

住在本地的人都知道，鄉(xiāng)下最不缺的就是“菜地”，當(dāng)?shù)厝讼胂蟮暮梅孔拥檬歉叨伺涮祝T如恒溫泳池，健身會(huì)所等等。

現(xiàn)代社會(huì)，考慮“親子關(guān)系”固然沒(méi)錯(cuò)，不少家長(zhǎng)也很愿意為孩子的成長(zhǎng)買(mǎi)單。但是住鄉(xiāng)下，隔壁小區(qū)有兒童游樂(lè)設(shè)施，干嘛非要自己買(mǎi)呢？

有時(shí)間了，讓老人帶著孩子去隔壁小區(qū)蹭玩不就行了！我不知道貝殼的C2M系統(tǒng)是否考慮到了這一點(diǎn)呢？

06

結(jié)束語(yǔ)

自古都是以成敗論英雄，套用到房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是看誰(shuí)的銷(xiāo)量更多，更快。

而從上海第一個(gè)項(xiàng)目貝漣C1的銷(xiāo)售來(lái)看，顯然C2M模式并沒(méi)有比其他開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)模式更有效！

當(dāng)然現(xiàn)在說(shuō)貝殼的C2M模式失效，還為時(shí)過(guò)早，因?yàn)檫@只是第一項(xiàng)目。我更期待的是貝殼成都項(xiàng)目的驗(yàn)證情況，讓我們拭目以待。