20多年前，當華潤的建設(shè)者們決定在深圳那片空地上做一個沒人做過的大型商業(yè)綜合體時，穿越周期的能力就已經(jīng)種下。一代代開拓創(chuàng)新又勇往直前的建設(shè)者，歷經(jīng)二十余年的耕耘和灌溉，把當初這顆種子培育成了一棵枝繁葉茂的大樹。

在過去五年里，華潤萬象生活（01209.HK）歷經(jīng)資本市場和行業(yè)的風雨變幻，展示出了堅韌的根基和向陽生長的韌性。自2020年底成功登陸港交所，華潤萬象生活便以“商管+物管”雙輪驅(qū)動的獨特模式，在資本市場刻下了自己的成長軌跡。

上市五年來，外部環(huán)境波譎云詭，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，消費市場承壓分化，物管行業(yè)增速換軌，華潤萬象生活卻逆勢交出了一份持續(xù)高增長的亮眼成績單，不僅財務(wù)數(shù)據(jù)節(jié)節(jié)攀升，市值穩(wěn)居行業(yè)鰲頭，更以其清晰且堅定的戰(zhàn)略、穩(wěn)健的運營和前瞻的布局，為行業(yè)提供了一個穿越周期、高質(zhì)量發(fā)展的鮮活樣本。

站在“十四五”收官與“十五五”謀篇的關(guān)鍵節(jié)點，華潤萬象生活以自身特色贏得了資本市場的重新定義。這家曾經(jīng)的內(nèi)配型企業(yè)在走向市場化的過程中，不僅以跨越式增長迅速躋身物管行業(yè)第一梯隊，還一直穩(wěn)坐商管行業(yè)的龍頭地位。如今，它正在以更加細膩精妙的筆觸，描摹出“客戶信賴和喜愛的城市品質(zhì)生活服務(wù)商”的畫像。

“以一座城改變一座城”

2004年在深圳羅湖開出的第一個萬象城，初心之一是給在深圳工作生活的人一個有品位有追求的所在。這樣一個城市綜合體賦予了當?shù)鼐用褚再徫镏獾南硎?，帶來了社交文化娛樂的新鮮體驗，更以一極具突破性的下沉廣場打破了當時傳統(tǒng)商貿(mào)中心的業(yè)態(tài)布局……“開業(yè)當天，全深圳的人都來了?！?/p>

就這樣不按“套路”出牌，華潤萬象生活一路迭代創(chuàng)新，將“萬象”從一座購物中心的名稱，進化為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域高品質(zhì)、強運營的代名詞，也成為當今頭部商業(yè)運營商中繞不開的對象。

當行業(yè)從增量時代進入存量發(fā)展時代，如何將自身已經(jīng)具備的完整成熟的能力復制到其他項目上就成了新課題。華潤萬象生活把過往的成功提煉總結(jié)出四點：標準化且可復制的管理體系、龐大而忠誠的品牌租戶網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)頂尖的人才梯隊、深入人心的品牌形象，以此為原點，向外輻射釋放。

從2020年上市起，華潤萬象生活開始對外承接輕資產(chǎn)管理項目。如今來看，這套精密的運營管理系統(tǒng)和深厚的品牌資源，讓華潤萬象生活在上市的五年時間里，實現(xiàn)了從重資產(chǎn)依賴到輕資產(chǎn)引領(lǐng)、從單體成功到體系輸出的蛻變，其商業(yè)版圖也實現(xiàn)了量與質(zhì)的雙重飛躍：在營購物中心數(shù)量從2020年末的62座，快速增長至2025年上半年的125座，覆蓋全國核心城市。

不只是規(guī)模龐大，運營質(zhì)量亦處于行業(yè)領(lǐng)先。截至2025年6月底，53座購物中心零售額位居當?shù)厥袌龅谝唬?04座躋身當?shù)厍叭?，整體出租率常年維持在97%以上的行業(yè)巔峰水平。

華潤萬象生活扮演的角色遠不止于“包租公”，它更是一個商業(yè)資源整合平臺和消費趨勢策源地。

在過去的20年多年里，華潤萬象生活一直在尋找和發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀品牌的路上，千方百計把這些品牌請進來。公司總裁喻霖康曾提到，從2004年開始，與15家品牌的合作長達20年。廿年相伴，對品牌與萬象商業(yè)來說，其間關(guān)系已不再是簡單的租戶與業(yè)主，早已蛻變?yōu)轱L雨同舟的伙伴之誼。

如今，萬象商業(yè)現(xiàn)在已與超過7400個品牌、20000余家店鋪深度合作，各類國際品牌與本土新興潮流首店將其作為戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵落點。

這種龍頭引力形成了馬太效應(yīng)，憑借優(yōu)異的運營表現(xiàn)吸引優(yōu)質(zhì)的品牌，豐富的品牌組合又進一步鞏固了商場的客流與銷售，從而在獲取新項目時擁有無可比擬的談判優(yōu)勢。

上市之初，華潤萬象生活便設(shè)定了“十四五”期間拓展超50個第三方購物中心的目標。截至2024年末，這一目標已提前完成，新簽約的輕資產(chǎn)項目遍布深圳、上海、廣州、成都、武漢等一線及新一線城市，其中亦包含如義烏天地、紹興天地和深圳大運天地這類創(chuàng)新非標類產(chǎn)品。

不少業(yè)主方被華潤萬象生活工匠般的精神所吸引。蘭州萬象城的開發(fā)者就對當年的深圳萬象城項目十分欣賞，希望能達成合作，將這樣一個能改變城市商業(yè)面貌的作品引入蘭州。而今，蘭州萬象城也不負所望，成為輻射甘青寧地區(qū)的西北商業(yè)標桿項目。

萬象商業(yè)還在持續(xù)將這種能力向外輸出。無論是像南昌紅谷灘萬象天地這樣從傳統(tǒng)賣場改造而來的“涅槃重生”案例，還是如西安萬象城般融合建筑藝術(shù)與文旅體驗的“現(xiàn)象級”新作，華潤萬象生活憑借前瞻的定位策劃、卓越的空間改造力和強大的招商運營實力，將項目打造為城市商業(yè)新名片。

從過去面對優(yōu)秀對手時的焦慮，到如今完成每個項目的完美落地，萬象人用創(chuàng)新和巧思雕刻出一個個獨一無二的項目，實現(xiàn)自我確認和自信應(yīng)對，在輕資產(chǎn)擴張之路上越走越寬。

“以一方空間，守護萬家燈火”

商管業(yè)務(wù)提供業(yè)績增長的不竭動力，物業(yè)管理業(yè)務(wù)則構(gòu)成了華潤萬象生活營收的基本盤，也是其抗風險韌性的重要來源。

上市五年，是華潤萬象生活物管業(yè)務(wù)掙脫“內(nèi)配”標簽、全力開拓第三方市場的五年。在上市后第二年，物業(yè)總在管面積中，第三方面積占比便一舉突破50%，鑄就了“獨立行走”的能力。這期間伴隨著管理規(guī)模的跨越式增長，從2020年的約1.19億平方米，擴張至2025年上半年的4.20億平方米，合約面積達4.52億平方米，穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊。

這一成績源于對“有質(zhì)量的規(guī)模增長”原則堅定執(zhí)行。一方面，華潤萬象生活強大的直拓能力持續(xù)發(fā)力，新增合約面積中一、二線核心城市占比保持高位，其中2024年這一比例超80%，確保了項目的優(yōu)質(zhì)屬性和長期盈利潛力。

另一方面，華潤萬象生活把握住了行業(yè)整合的窗口期，成功完成了對中南服務(wù)、禹洲物業(yè)等業(yè)內(nèi)企業(yè)的大規(guī)模并購，迅速做大了規(guī)模基本盤并進入了關(guān)鍵區(qū)域市場。據(jù)透露，收并購而來的重資產(chǎn)項目每年實現(xiàn)了20%以上的增長。

這背后是華潤萬象生活對收并購標的嚴苛的財務(wù)與品質(zhì)要求，堅持機會牽引的規(guī)模增長以及利潤驅(qū)動的有效成長原則，規(guī)避了為規(guī)模而規(guī)模的盲目擴張。

在接下來的投資中，華潤萬象生活將持續(xù)尋找能與現(xiàn)有業(yè)務(wù)實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)、培育戰(zhàn)略核心能力的標的，在進行規(guī)模補充的同時，同步推進能力補強，以支持未來在公開市場中的投標、競標。

能力補足的一個關(guān)鍵背景是，在住宅物業(yè)費陷入增長瓶頸、人力成本持續(xù)攀升的當下，華潤萬象生活將未來錨定在了更為廣闊的“城市公共空間運營”這片藍海——從市政公園、景觀河道、城市綠道的養(yǎng)護，到大型體育場館、博覽中心、醫(yī)院學校的綜合服務(wù)，再到整個城市片區(qū)的統(tǒng)籌運營，塑造新的業(yè)務(wù)增長極。

截至2025年上半年，城市空間在管面積已達1.27億平方米，相關(guān)收入同比增長15.1%，增速顯著高于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。這類項目通常具有合同期限長、現(xiàn)金流穩(wěn)定、受經(jīng)濟周期波動影響小的特點，有效平滑了住宅物業(yè)的周期性波動。

華潤萬象生活管理層表示，未來將進一步整合規(guī)劃設(shè)計、翻新改造、運營管理等全鏈條能力，從單一項目管理升級為片區(qū)運營，并加速城市空間運營服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

屹立“千億陣營”

就這樣，憑借一代代人的耕耘和奮斗，萬象人成功落地了二十年前的戰(zhàn)略布局，將華潤萬象生活培育成了一棵健康的參天大樹。2020年12月9日甫一上市就備受市場關(guān)注，首日收盤價28港元/股，較招股價漲25.56%，領(lǐng)漲整個物業(yè)板塊；市盈率更是高達110倍，位列物業(yè)股估值第一名。

回顧上市元年，華潤萬象生活實現(xiàn)營業(yè)收入67.79億元，股東應(yīng)占核心凈利潤8.16億元。自此，華潤萬象生活便開啟了一條逆行業(yè)周期的增長路徑。兩年之后，華潤萬象生活就入選了香港“藍籌股”，被新納入恒生指數(shù)成份股。

至2024年，其營業(yè)收入已攀升至170.43億元，五年間復合增長率超過20%；同期，核心凈利潤達到35.07億元，實現(xiàn)了超過四倍的飛躍。

在物管行業(yè)普遍面臨毛利率侵蝕、商管領(lǐng)域消費承壓的雙重挑戰(zhàn)下，華潤萬象生活的綜合毛利率從2020年的27%逆勢提升至2024年的32.9%，并在2025年上半年進一步躍升至37.1%。這一指標的逆勢向上，揭示了其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與運營效率提升的內(nèi)在動能。

這得益于華潤萬象生活的核心經(jīng)營策略：“有利潤的營收”和“有現(xiàn)金流的利潤”。在該理念的指引下，華潤萬象生活的增長邏輯超越了傳統(tǒng)的規(guī)模至上，將盈利質(zhì)量和現(xiàn)金流安全置于同等重要的位置，為高股東回報和戰(zhàn)略性投資提供了充沛的“彈藥”。

上市以來，公司累計派息總額已超過91億元，占同期核心凈利潤的八成以上。其中，2024年全年派息率（含特別股息）達到100%，2025年中期亦首次實現(xiàn)核心凈利潤100%分派。這種穩(wěn)定的分紅政策，在波動加劇的市場中為投資者提供了寶貴的確定性，塑造了“投資高回報”的鮮明標簽。

資本市場的反饋是最客觀的投票。與資本蜜月的狂熱期，46家上市物管公司的總市值在2021年上半年達到萬億元以上。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整持續(xù)向下游傳導，資本市場不斷調(diào)整對物業(yè)板塊的認知，板塊總市值一度低至僅2600億元。

在行業(yè)劇烈洗牌期，華潤萬象生活卻依然屹立于“千億市值”陣營，市盈率穩(wěn)居行業(yè)榜首。這一現(xiàn)象并不是幸存所致，而是一番價值重估。這從近來國際大行的報告中可窺見一斑。

今年以來，包括里昂證券、美銀、摩根士丹利、瑞銀等在內(nèi)的各大機構(gòu)持續(xù)發(fā)布看好報告，將其評級調(diào)升至“買入”或“增持”，目標價不斷上修。

摩根士丹利在報告中指出，其同店銷售增長持續(xù)領(lǐng)先行業(yè)，市占率優(yōu)勢不斷擴大；瑞銀則看好其捕捉新興品牌的能力與奢侈品零售的復蘇潛力。

這種認知變遷的核心在于，市場認可華潤萬象生活能夠持續(xù)匯聚和孵化最具增長潛力的消費品牌，其增長邏輯與消費升級和內(nèi)需擴大戰(zhàn)略同頻共振，而非單純依賴地產(chǎn)開發(fā)周期，其商業(yè)模式具備穿越地產(chǎn)周期的獨立性與廣闊成長空間。

更好地走向明天

追溯至最初，深圳萬象城放棄了一片租賃空間，轉(zhuǎn)而打造出下沉廣場，為到來的每個顧客創(chuàng)造出一個可與自然接觸的空間。這樣的決策背后，是華潤萬象生活對自然、對人的尊重，是深植于企業(yè)基因里的ESG理念。這也早就已成為其品牌美譽度和運營效率的重要來源。

上市之后，華潤萬象生活制定了更加詳細完備的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，并堅定地實踐推進。

在環(huán)境方面，華潤萬象生活設(shè)定了明確的“雙碳”目標，承諾2030碳達峰、2050碳中和，并明確提出2030年前所有重奢購物中心實現(xiàn)綠電運營；在社會領(lǐng)域，關(guān)注員工發(fā)展，將領(lǐng)導力融入培訓體系，開展一線專業(yè)技能提升項目，并加入WELL規(guī)模計劃，惠及32萬空間使用者；在鄉(xiāng)村，通過教育幫扶、產(chǎn)業(yè)助農(nóng)、導入“紅色管家”物業(yè)模式，為鄉(xiāng)村振興提供可持續(xù)的“萬象方案”。

這些實踐不僅贏得了社會尊重，也顯著增強了客戶黏性與員工歸屬感，轉(zhuǎn)化為實實在在的軟競爭力。而這份發(fā)自內(nèi)心對綠色、自然和社會的尊重與愛護，形成了一股強大的力量，感染并帶動著更多人參與其中。

下一個五年，華潤萬象生活將ESG提升至戰(zhàn)略引擎的高度，與業(yè)務(wù)發(fā)展深度融合，勾勒出一幅以長期主義為底色的可持續(xù)發(fā)展新藍圖。在這幅新藍圖上，華潤萬象生活的“2+1”一體化業(yè)務(wù)模式（商管+物管+大會員）也將進入?yún)f(xié)同深化、價值共生的新階段。

在商管業(yè)務(wù)上，華潤萬象生活將繼續(xù)鞏固高端市場領(lǐng)導地位，加速輕資產(chǎn)管理輸出，并審慎投資具有戰(zhàn)略價值的優(yōu)質(zhì)中資產(chǎn)項目；物管業(yè)務(wù)則堅定不移地向城市空間運營服務(wù)商轉(zhuǎn)型，打造一體化服務(wù)能力，競逐更大型的政府與機構(gòu)服務(wù)項目；大會員業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略培育的“第二增長曲線”，將在完成各項資源整合的基礎(chǔ)上，深耕積分運營、會員權(quán)益與數(shù)據(jù)資產(chǎn)化。

新近開業(yè)的深圳灣萬象城二期，正是華潤萬象生活未來業(yè)務(wù)模式的真實寫照：高品質(zhì)的商業(yè)空間，與周邊的體育文化場館、人才公園、“春筍”寫字樓、后海有機結(jié)合，從商業(yè)、人文、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)和城市發(fā)展等多重維度，創(chuàng)造空間價值，以“全業(yè)態(tài)、全客戶、全產(chǎn)品、全服務(wù)”的方式持續(xù)而深度地參與片區(qū)運營建設(shè)。

在這一過程中，ESG治理將全面嵌入公司戰(zhàn)略決策與績效考核體系。華潤萬象生活也致力于構(gòu)建更具活力的市場化組織與人才激勵機制，用事業(yè)吸引人、用文化留住人、用機會發(fā)展人。

在喻霖康看來，華潤萬象生活達到當前的規(guī)模之后，更重要的是要建成一套完善運作的體系，支持有追求、有理想的人才，隨著體系快速成長起來。

“我們還在飛速地發(fā)展，機會很多?！庇髁乜堤寡?，“回到我們最開始的理想和理念，踏踏實實做好自己、做好作品。我們愿意跟消費者朋友、合作伙伴和同事一起，繼續(xù)攜手，繼續(xù)往前走?！?/p>

上市五周年，是華潤萬象生活一個重要里程碑的完成，更是一個嶄新篇章的開啟。這家企業(yè)用持續(xù)的卓越證明了一種商業(yè)模式的生命力，用堅定的踐行定義了一家行業(yè)龍頭企業(yè)的責任與擔當。

以過去的成功為堅實的基礎(chǔ)，華潤萬象生活著眼高質(zhì)量、最健康、可持續(xù)發(fā)展，以城市品質(zhì)生活服務(wù)商為定位，在下一個五年里，為城市、為社會、為自然打造出一片萬象生活。

這位時代的同行者與城市的共建者，正在以“萬象”之名，描摹出一幅包羅萬千美好生活的生動長卷。