近日，北京東三環(huán)國貿(mào)橋下一段南北長1.1公里、寬約8米的花園廊道正式亮相，為國貿(mào)地區(qū)的通勤人員與周邊居民增添了一處休閑漫步的好去處。該項目的落成，顯著提升了國貿(mào)地區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，也為城市橋下空間的更新提供了可復制、可推廣的實踐樣本。

　　今年7月，中央城市工作會議指出，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。面對“土地財政”轉(zhuǎn)型的背景，如何在嚴守不新增隱性債務底線的前提下，為城市更新引入可持續(xù)的金融“活水”，成為關(guān)鍵課題。

　　近日，中國證券監(jiān)督管理委員會就啟動商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點公開征求意見。這一舉措精準呼應了“十五五”規(guī)劃建議“做優(yōu)增量、盤活存量”的戰(zhàn)略部署，通過激活存量資產(chǎn)，為城市提質(zhì)升級注入新動能，也為破解更新資金瓶頸提供了重要的市場化解決方案。

　　當前，城市更新已成為推動高質(zhì)量發(fā)展、建設(shè)人民城市的重要行動。在《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》等政策引導下，一套旨在擺脫對土地財政的依賴，涵蓋財政、金融、社會資本的多元化投融資體系正在加速形成，并悄然改變著城市肌理與居民生活。

　　政策性金融下沉

　　民生賬本算長遠

　　在江西省萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)富麗小區(qū)住了20年的老居民蔡云秋曾經(jīng)飽受困擾：“以前路面不平、雨天積水，人行道經(jīng)常被汽車占用，出行很不方便?！比缃衽f貌已徹底改變。坑洼路面鋪上了柏油，雨污管網(wǎng)改造后下水順暢，新規(guī)劃的停車位和活動廣場分區(qū)明確。傍晚時分，蔡云秋與街坊們在活動廣場跳起健身操，“現(xiàn)在住得可踏實了，生活還更有滋味！”

　　這一轉(zhuǎn)變的背后，是政策性金融的精準滴灌。國家開發(fā)銀行江西省分行不僅提供了約1000萬元長期貸款，更從改造方案設(shè)計階段就介入其中。全程參與該項目的國家開發(fā)銀行江西省分行客戶經(jīng)理邵添夏道出了關(guān)鍵：“老舊小區(qū)改造是復雜的綜合性工程，我們協(xié)助建設(shè)方在工程規(guī)劃階段就算清投入和收益，更好實現(xiàn)資金平衡。”

　　政策性金融的精準發(fā)力正是響應了中央城市工作會議的明確指引。會議指出，要以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效。這與“十五五”規(guī)劃建議中建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的目標高度契合。

　　中國銀行研究院研究員葉銀丹向中國城市報記者表示，未來金融將加大對智慧城市、綠色低碳設(shè)施、城市更新等更具可持續(xù)性領(lǐng)域的支持力度，并且更加注重市場化運作，通過項目自身現(xiàn)金流和多元化融資工具吸引社會資本參與。

　　融資模式的創(chuàng)新是政策性金融支持城市更新的核心。在富麗小區(qū)的案例中，國家開發(fā)銀行江西省分行幫助建設(shè)方規(guī)劃了可持續(xù)的還款來源。先算“小賬”——小區(qū)改造后根據(jù)業(yè)主要求進行統(tǒng)一物業(yè)管理，相應的物業(yè)費和停車費成為項目收入來源；再算“大賬”——富麗小區(qū)是連同周邊20多個老舊小區(qū)的連片改造，可以整體上通盤考慮收益，比如建設(shè)方擁有這片小區(qū)附近農(nóng)貿(mào)市場等經(jīng)營設(shè)施的收益權(quán)。

　　江西省萍鄉(xiāng)市博越建設(shè)開發(fā)有限公司項目負責人楊倩感慨：“政策性金融不僅為項目建設(shè)融資輸血，也為改造‘融智’，提供全流程的解決方案。”這種“融資+融智”的模式，為國家開發(fā)銀行江西省分行支持的這片區(qū)域28個老舊小區(qū)、近1.5萬戶居民的有序改造打下了堅實基礎(chǔ)。

　　銀保協(xié)同能進一步放大金融支持效果。葉銀丹認為，銀行業(yè)可以提供全周期的融資支持，包括政策性銀行的專項貸款、商業(yè)銀行的創(chuàng)新金融產(chǎn)品以及REITs配套融資等；而保險資金可以通過債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資等方式參與重大基建項目，同時開發(fā)專項保險產(chǎn)品來覆蓋城市更新、綠色建筑等領(lǐng)域的風險。通過“貸款＋保險”組合工具等方式，兩大行業(yè)形成優(yōu)勢互補，為城市高質(zhì)量發(fā)展提供更全面的解決方案。

　　市場化工具盤活

　　消費投資雙循環(huán)

　　在上海市虹橋商務區(qū)，前灣印象城已進入開業(yè)前最后籌備，計劃引進的350余家品牌正陸續(xù)落位，項目將于近期亮相；在天津市和平路步行街，改造更新后的和平印象城憑借戶外、潮玩、奶茶、新能源汽車等新業(yè)態(tài)，吸引了越來越多的年輕人。這兩個一新一舊項目的順利推進，背后都源于同一個金融創(chuàng)新工具——消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的賦能。

　　印力集團董事長丁力業(yè)揭示了其中的聯(lián)系：“去年，我們以浙江省杭州市余杭區(qū)的西溪印象城為底層資產(chǎn)，發(fā)行了中金印力消費REIT，募集資金超過30億元，這些資金大部分用于上海市、天津市等新項目的建設(shè)投入?！?/p>

　　REITs市場的擴圍擴容已成為國家層面的戰(zhàn)略重點。就在11月27日，國家發(fā)展改革委政策研究室副主任、委新聞發(fā)言人李超在新聞發(fā)布會上明確表示：“近期，國家發(fā)展改革委正在積極推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs進一步擴圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型。”

　　自2020年基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作啟動以來，國家發(fā)展改革委會同證監(jiān)會持續(xù)推動市場發(fā)展，目前發(fā)行范圍已涵蓋了12大行業(yè)的52個資產(chǎn)類型，其中10個行業(yè)領(lǐng)域的18個資產(chǎn)類型已經(jīng)實現(xiàn)了首單發(fā)行上市。這與中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)的《提振消費專項行動方案》相呼應，該方案明確提出支持符合條件的消費、文化旅游等領(lǐng)域項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金。

　　消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的獨特價值在于它創(chuàng)造了消費與投資的良性循環(huán)。中金公司投資銀行部固定收益組聯(lián)席執(zhí)行負責人賈舟祺解釋道：“消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs一頭連著消費，一頭連著投資，雙管齊下擴內(nèi)需，未來發(fā)展空間很大。”

　　對企業(yè)商業(yè)模式的革新是REITs更深層次的影響。丁力業(yè)從企業(yè)角度分享了感受：“我們公司成立以來，一直聚焦于購物中心投資、開發(fā)和運營管理，業(yè)務模式比較‘重’，太需要這樣的融資工具了?！彼e例說明，前灣印象城的建設(shè)耗資20多億元，靠租金收回投資周期十分漫長，而通過REITs工具，能夠?qū)⒐镜拇媪抠Y產(chǎn)盤活，不僅降低企業(yè)的負債率，募集的資金還能投入到新的投資中去，讓沉淀資金“滾動”起來。

　　值得注意的是，“不少老顧客和承租人都成了我們的投資者，”丁力業(yè)說，“這激勵我們不斷更新設(shè)施改進服務?！?/p>

　　多元化協(xié)同增效

　　守牢文脈保安全

　　在江蘇省揚州市，流淌著600多年歷史的小秦淮河，今年以來頻頻“上新”：河道兩岸新添了親水步道、游船碼頭和景觀橋梁；河道內(nèi)遷改污水管道、增設(shè)凈化處理裝置，水質(zhì)日益清澈；沿河的漆器二廠舊址、清靜庵、長樂聽濤等景觀節(jié)點，在復原的基礎(chǔ)上建起了文創(chuàng)店、咖啡館等新商業(yè)設(shè)施。

　　一度落寞的小秦淮河日益熱鬧起來，周邊的民宿經(jīng)營者秦紅梅夫妻率先感受到變化：“景觀美了，街巷干凈了，客流量明顯增加，我們的客房供不應求，正在著手優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)增加客房?！?/p>

　　財政貼息與政策性貸款的協(xié)同在這種歷史文化保護項目中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。江蘇省揚州市古城歷史文化保護建設(shè)有限公司董事長梁玉榮介紹，他們采取的是“小尺度、漸進式、微更新”的繡花功夫。項目獲得了4960萬元江蘇省城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展專項資金、343萬元海綿城市建設(shè)示范補助資金以及1.2億元長期限國家開發(fā)銀行貸款，更令人驚喜的是，“在國家開發(fā)銀行優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上，江蘇省財政還給予了1個百分點的貼息支持”。梁玉榮說。

　　這種精準的協(xié)同機制，源自2024年江蘇省出臺的專項政策——在確保不增加地方政府隱性債務的前提下，對城市更新重點領(lǐng)域和建筑市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域設(shè)備更新中長期貸款（簡稱“城新貸”）給予財政貼息。

　　融資機制創(chuàng)新助力城市“里子”工程同樣體現(xiàn)了財政金融協(xié)同的價值。在湖北省黃石市，當?shù)夭糠止┡潘O(shè)施使用年限已超過設(shè)計壽命，存在管網(wǎng)老化破損、設(shè)備容量不足等情況，一些區(qū)域高樓層水壓不足、水質(zhì)不夠穩(wěn)定成為民生難題。

　　湖北省黃石市城市水務集團有限公司黨委書記、董事長余曦介紹說：“為切實提升全市供水保障能力，我們統(tǒng)籌開展供排水系統(tǒng)升級改造和智慧水務等建設(shè)，但由于項目本身相關(guān)建設(shè)內(nèi)容收益較低，難以獲得信貸支持，資金問題成了‘攔路虎’。”

　　國家開發(fā)銀行湖北省分行創(chuàng)新市場化融資模式，評審二處黎晨解釋道：“我們對黃石市水務集團存量資產(chǎn)進行了系統(tǒng)梳理，發(fā)現(xiàn)可以通過集團其他資產(chǎn)的現(xiàn)金流‘以豐補歉’，滿足相關(guān)貸款要求。”該行通過這種模式為項目提供了超過8100萬元貸款支持，拓展了融資支持地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的路徑。

　　多元化投融資機制是城市更新可持續(xù)發(fā)展的核心保障。今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》提出要健全多元化投融資方式，包括中央預算內(nèi)資金、超長期特別國債、地方財政資金、專項債、信貸、REITs、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券等。參照“十三五”時期棚改和“十四五”時期超大特大城市城中村改造的經(jīng)驗，預計資金來源中，專項債和貸款將繼續(xù)發(fā)揮關(guān)鍵作用。國家金融監(jiān)督管理總局也表示將研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，明確貸款條件標準，實行項目清單制管理，增強融資的精準性、適配性和有效性。

■中國城市報記者 孫雪霏文 全亞軍圖