保利接棒萬科！憑三大主業(yè)實錘“央企頂流”，成行業(yè)新壓艙石
最近身邊買房的朋友都在念叨：以前選房先看萬科，現(xiàn)在反而扎堆盯保利！小區(qū)王阿姨換改善房，對比了一圈最終選了保利的“人文社區(qū)”，說“央企靠譜，交付有保障”；連炒股的老陳都清了部分萬科倉位，加倉保利發(fā)展，理由是“行業(yè)調(diào)整期，保利的穩(wěn)健性甩了同行一條街”。
2025年房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，萬科陷入虧損陣痛，而保利發(fā)展卻憑借三大主業(yè)穩(wěn)扎穩(wěn)打，不僅坐穩(wěn)行業(yè)銷冠，還成了市場公認的“壓艙石”。這背后到底藏著啥硬核實力？三大主業(yè)真的這么能打？

一、政策打底！踩中“好房子+城市更新”雙重風口
保利能逆勢崛起，首先是精準踩中了國家政策的節(jié)拍，每一步都踩在點子上。
- 2025年政府工作報告明確提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，保利立刻響應，把“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”作為核心戰(zhàn)略，推出的“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品系列剛好契合政策導向，還登上過《央視新聞》報道 。
- 同年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，保利迅速跟進，新增項目中多個掛鉤存量土地置換，還參與老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)，成為城市更新的主力軍 。
- 住建部推動的“保交房”攻堅戰(zhàn)中，保利更是積極響應，2024年全年高品質(zhì)交付16.5萬套，2025年前三季度竣工面積達1812萬平方米，用實際行動兌現(xiàn)“保交樓、保民生”的承諾 。
政策紅利的精準承接，讓保利在行業(yè)調(diào)整期拿到了關(guān)鍵“通行證”，也為三大主業(yè)的發(fā)展鋪平了道路。
二、三大主業(yè)拆解：每一個都有實錘數(shù)據(jù)撐腰
2025年保利正式明確“不動產(chǎn)投資開發(fā)、不動產(chǎn)經(jīng)營、不動產(chǎn)綜合服務(wù)”三大主業(yè)戰(zhàn)略，不是空喊口號，每一塊都有實打?qū)嵉臉I(yè)績和數(shù)據(jù)支撐：
1. 不動產(chǎn)投資開發(fā)：銷冠穩(wěn)坐，拿地精準不踩雷
作為核心主業(yè)，保利的開發(fā)業(yè)務(wù)堪稱“行業(yè)標桿”。2025年前三季度，公司實現(xiàn)簽約金額2017.31億元，穩(wěn)居行業(yè)第一，銷售回籠1941億元，回籠率高達96%，現(xiàn)金流堪比“護城河” 。拿地更是精準狠辣，新增290萬平方米土地全在38個核心城市，其中51%的投資金額砸在北上廣一線城市核心板塊，既避開了三四線城市的庫存風險，又鎖定了穩(wěn)定需求 。對比之下，萬科同期簽約金額僅691.1億元，還陷入了虧損泥潭，高下立判 。
2. 不動產(chǎn)經(jīng)營：租購并舉，打開長期收益空間
保利早就跳出了“只賣房”的單一模式，在租賃、商業(yè)、康養(yǎng)等領(lǐng)域多點開花。旗下租賃住房在營房源超2.6萬間，2025年上半年經(jīng)營收入25.4億元，同比增長13%；購物中心客流增長15%，通過資產(chǎn)證券化拓寬了融資渠道 。更值得一提的是，保利康養(yǎng)打造的“和熹會”養(yǎng)老機構(gòu)，契合“適老化改造”政策，形成“機構(gòu)-社區(qū)-居家”三位一體模式，成為經(jīng)營業(yè)務(wù)的新增長點 。這種“賣房+持房”的模式，讓保利在行業(yè)下行期多了層“安全墊”。
3. 不動產(chǎn)綜合服務(wù)：從社區(qū)到城市，服務(wù)能力拉滿
保利物業(yè)作為央企物業(yè)龍頭，接管項目超千個，業(yè)務(wù)覆蓋住宅、商辦、城市服務(wù)等多個領(lǐng)域 。2025年借著“完整社區(qū)建設(shè)”政策東風，保利把服務(wù)延伸到家政、助餐、社區(qū)醫(yī)療等場景，構(gòu)建“一刻鐘便民生活圈”，既提升了業(yè)主滿意度，又開辟了新的收入來源 。此外，旗下保利投顧連續(xù)多年獲評“中國房地產(chǎn)策劃代理十強”，從買房到物業(yè)服務(wù)，形成了全鏈條閉環(huán)，粘性十足 。
三、硬實力碾壓！對比萬科，保利的“穩(wěn)健性”有多能打？
2025年房企分化加劇，保利和萬科的差距越拉越大，核心優(yōu)勢集中在三點：
- 財務(wù)更安全：截至2025年三季度末，保利貨幣資金余額1226.46億元，資產(chǎn)負債率73.27%，較年初下降1.08個百分點，綜合融資成本低至2.89%，最新發(fā)行的5年期中期票據(jù)利率僅2.17%；而萬科同期貨幣資金740億元，歸母凈虧損119.47億元，短期償債壓力突出 。
- 布局更優(yōu)質(zhì)：保利待開發(fā)面積4516萬平方米，全是核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，去化有保障；萬科則依賴存量盤活，存貨周轉(zhuǎn)率僅0.19次，去化壓力巨大 。
- 政策契合度更高：保利的三大主業(yè)完美適配“好房子”“租購并舉”“城市更新”等政策方向，拿到更多資源傾斜；而萬科轉(zhuǎn)型節(jié)奏滯后，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)未能抵消開發(fā)業(yè)務(wù)虧損 。
四、行業(yè)壓艙石的底氣：不止穩(wěn)，還能扛事
保利能成為市場“定心丸”，不止因為自身穩(wěn)健，更因為在行業(yè)關(guān)鍵節(jié)點能扛事：
- 保交樓的主力軍：2025年全國保交房已交付285萬套，保利作為央企帶頭沖鋒，前三季度竣工面積1812萬平方米，多個項目提前交付，極大提振市場信心 。
- 融資市場的“香餑餑”：憑借央企背景和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，保利2025年前三季度公開市場發(fā)債283億元，融資成本持續(xù)下行，3年期中票利率低至2.00%，成為行業(yè)融資成本的“地板價”，也為行業(yè)樹立了融資標桿 。
- 行業(yè)新模式的探索者：三大主業(yè)協(xié)同發(fā)展的模式，跳出了傳統(tǒng)房企“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的老路，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了可借鑒的樣本，也契合監(jiān)管層“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的要求 。
實操提醒：買房/投資保利，這2點要注意
1. 買房優(yōu)先選核心城市項目：保利的土地儲備集中在一二線核心區(qū)域，這些項目抗跌性強、配套更完善，后續(xù)升值和流通性更有保障；
2. 投資需關(guān)注業(yè)績修復節(jié)奏：2025年前三季度保利凈利潤同比下滑，但核心是結(jié)轉(zhuǎn)毛利率承壓，隨著優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)入市，后續(xù)業(yè)績有望修復，可跟蹤季度財報中的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)。
2025年的房地產(chǎn)市場，拼的不再是規(guī)模擴張，而是穩(wěn)健性和可持續(xù)性。保利發(fā)展憑借三大主業(yè)的協(xié)同發(fā)力、與政策的同頻共振，以及遠超同行的財務(wù)安全墊，成功接棒萬科成為“央企頂流”。對于普通購房者和投資者來說，跟著這樣的“壓艙石”企業(yè)走，無疑是行業(yè)調(diào)整期最穩(wěn)妥的選擇。