記者丨唐韶葵

編輯丨張偉賢

12月12日，市場傳言萬科上海區(qū)域前設計總、產(chǎn)品領域領軍人物蔡亮已正式加盟保利發(fā)展。

對此，保利發(fā)展上海公司相關人士向21世紀經(jīng)濟報道記者證實，蔡亮確實加盟了保利發(fā)展上海公司，負責產(chǎn)品研發(fā)相關工作，具體分管業(yè)務暫未明確。該名人士指出，這屬于公司常規(guī)的人才引進動作，不存在大方向產(chǎn)品革新。

此次人事變動被業(yè)內(nèi)視為2025年上海地產(chǎn)行業(yè)“最具含金量跳槽”，打破了保利“內(nèi)部提拔為主”的傳統(tǒng)。蔡亮攜萬科系高端產(chǎn)品打造經(jīng)驗而來，有望為保利上海世博天悅等頂豪項目注入新視野。

當前上海頂豪市場競爭白熱化。年底內(nèi)環(huán)核心地塊集中入市，華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口等央企巨頭持續(xù)加碼。在此背景下，保利發(fā)展以高管團隊重構為支點，疊加年末超26億元貨值房源集中推盤，全力沖刺上海年度銷售亞軍席位，劍指頭部競爭突圍。

保利發(fā)展補齊上海戰(zhàn)力短板

公開信息顯示，蔡亮是一名80后，2003年以萬科“新動力”身份入局，歷經(jīng)天津、深圳、福建等地項目操盤歷練，2012年調(diào)入上海萬科后，主導翡翠濱江、七寶萬科廣場等標桿項目打造，助力上海萬科搭建起TOD、城市更新等四大產(chǎn)品體系，推動區(qū)域規(guī)模突破千億。此后，蔡亮歷任萬科南方區(qū)域合伙人、越秀廣州區(qū)域總建筑師，成為高端產(chǎn)品線研發(fā)領域的專家。

一名分析人士指出，蔡亮的加盟，凸顯了保利發(fā)展上海公司為突破競爭瓶頸，啟動高管調(diào)整，構建“集團空降+外部引援”的組合，針對性補齊產(chǎn)品、營銷與研發(fā)環(huán)節(jié)的短板，形成閉環(huán)協(xié)同戰(zhàn)力。

蔡亮的加盟正值上海內(nèi)環(huán)核心地塊集中入市，北外灘等板塊10萬+頂豪扎堆競爭的關鍵節(jié)點。此時保利發(fā)展上海公司高管團隊也正在努力補齊核心配置：今年1月，原保利發(fā)展集團產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松調(diào)任上海公司總經(jīng)理，凸顯出保利發(fā)展內(nèi)部對于產(chǎn)品研發(fā)的重視程度增加。

營銷副總經(jīng)理付軍則來自保利和潤，深耕華南營銷一線多年，歷任保利粵東東莞區(qū)域營銷總、灣區(qū)營銷管理部總經(jīng)理，成熟的高端項目營銷經(jīng)驗將精準對接上海頂豪市場的客戶運營需求。

可以說，與正在減弱的市場去化能力相比，各家房企在資金、人才、產(chǎn)品上的發(fā)力，恰好體現(xiàn)了競爭的加劇。

近期多個豪宅項目二次推盤的認購率明顯低于首開。以保利發(fā)展旗下的世博天悅為例，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024年至今，該項目住宅部分共推出832套房源，但截至12月12日，仍有184套可售。換言之，該項目住宅截至目前已售出648套，銷售去化率為77.9%；已登記總套數(shù)473套，已登記比例僅56.9%。

圖/圖蟲

頭部房企貼身肉搏

從中指研究院、克而瑞研究中心等第三方機構發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2025年1—11月，上海頭部房企的差距與競爭態(tài)勢清晰可辨：在銷售額維度，華潤置地以417.9億元暫居榜首，保利發(fā)展以395.8億元緊隨其后，招商蛇口387.8億元位列第三，三者形成“貼身肉搏”的格局，保利發(fā)展與榜首華潤的差距僅22.1億元，年末沖刺的補漲空間明確。

在權益銷售維度，保利發(fā)展以283.6億元反超對手登頂，領先招商蛇口9.1億元，領先華潤置地18.1億元，這一數(shù)據(jù)直接反映出保利發(fā)展在上海樓市的權益占比更高。

在銷售面積維度，招商蛇口以65.0萬平方米領跑，保利發(fā)展57.1萬平方米、華潤置地45.3萬平方米緊隨其后。結合銷售額測算可知，保利單平售價約6.93萬元，華潤約9.22萬元，招商約5.97萬元，保利與華潤的單價優(yōu)勢顯著，凸顯二者聚焦頂豪市場的戰(zhàn)略導向，而招商則通過走量策略鞏固規(guī)模優(yōu)勢。

在頂豪項目表現(xiàn)上，上海10萬+單價項目成交中，華潤外灘瑞府、保利世博天悅、中海順昌玖里等均位列成交金額前列，其中保利世博天悅以26.6萬元/平方米單價成為上海最貴項目，但華潤、中海憑借多項目布局占據(jù)成交套數(shù)優(yōu)勢。面對這樣的競爭格局，保利發(fā)展的沖刺壓力與日俱增，年末貨值的釋放效率將直接決定其年度排名。

2025年最后一個月，房企進入年度收官關鍵階段，保利發(fā)展按下上海市場推盤“加速鍵”，計劃釋放超26億元貨值房源，通過多項目聯(lián)動加碼，全力穩(wěn)固上海全年銷售亞軍席位。

比如，作為上?！昂梅孔印闭吆蟠蛟斓男路浚＠鉃╆讘粜鸵缘梅柯蕿閮?yōu)勢，115平方米三房實得率約93%，130平方米四房實得率約95%，相較常規(guī)產(chǎn)品多出13平方米—15平方米的使用空間。

據(jù)了解，保利外灘曜首開推出一棟68套115—139平方米小高層，吹風價11.7萬元/平方米—15.6萬元/平方米，貨值估算超11億元；后續(xù)還會推出大面積段洋房以及三層低密別墅，以進一步拉升單平售價與成交總額。

此外，閔行保利都匯和煦作為上?！昂梅孔印毙乱?guī)下的標桿產(chǎn)品，12月加推建面129平方米為主要戶型的7層洋房產(chǎn)品，以“走量”策略補充銷售規(guī)模。

事實上，在年度業(yè)績沖刺的最后一個月里，上海樓市頭部房企“貼身肉搏”，打算以巨量貨值沖擊市場。

澐啟濱江二批次將推出270多套房源，建面約125平方米—510平方米，其中125平方米的小戶型仍然為主力房源，按照該項目吹風價11.5萬元/平方米—23萬元/平方米匡算，華潤置地此次推出的貨值約為50億元。安瀾上海擬首開190套房源，涵蓋195平方米—370平方米的大戶型，按照過會均價17.88萬元/平方米匡算，貨值在90億元左右。

隨著收官之戰(zhàn)的全面打響，保利能否憑借這場全方位的布局實現(xiàn)突圍，成為上海樓市年度競爭的最大看點。

SFC

出品丨21財經(jīng)客戶端 21世紀經(jīng)濟報道

編輯丨曾靜嬌

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