12月新房成交絕對量預(yù)期回升，城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇。

◎ 文/ 俞倩倩

11月新房供應(yīng)階段性回升，成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，項目去化率止跌回升。究竟當(dāng)前熱銷樓盤有什么共性特征？12月預(yù)期成色幾何？

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11月30城去化率環(huán)增3pcts至34%

津蘇甬超6成，滬穗深若修復(fù)

11月市場熱度持穩(wěn)，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個重點城市11月平均開盤去化率為34%，環(huán)比微增3pcts。廈門、南寧、長春、無錫、東莞、珠海、徐州等7城2025年11月無項目開盤加推。

分城市來看，去化率超6成城市為僅天津、蘇州、寧波，主要得益于個別網(wǎng)紅盤集中入市對去化率拉升作用比較顯著。從變化趨勢看，上海、廣州、深圳等熱點城市去化率穩(wěn)步修復(fù)，環(huán)比持增；武漢、鄭州、青島等前期低迷型城市也出現(xiàn)了止跌態(tài)勢，環(huán)比增幅顯著。

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滬杭深標桿豪宅去化率居前

但四季度以來部分項目銷售滑坡

上海、杭州、深圳等標桿豪宅入市去化率居前，下表我們羅列了11月三城熱銷豪宅項目基本情況，以上海頂級豪宅標桿項目金陵華庭為例，項目位于黃浦區(qū)核心地段，早在今年3月，項目一期158套房源就曾以“3小時售罄，攬金92.34億元”成績震撼市場，二期首批次房源于9月21日開盤即售罄，銷售額逾98億元，打破了上海今年單次推盤總金額最高值記錄。11月再次開盤去化率仍高達95%。

究其熱銷原因，項目區(qū)位核心，配套健全，產(chǎn)品質(zhì)佳：一方面作為嘉里建設(shè)在滬最大規(guī)模綜合體，金陵東路片區(qū)總體量約67萬平，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)。項目最大特色在于依托歷史風(fēng)貌推進整體開發(fā)，其中騎樓風(fēng)貌商業(yè)街區(qū)規(guī)模超12萬平，相當(dāng)于兩個“新天地”體量。另一方面硬件配置上，項目獲得WELL+LEED雙預(yù)認證，配置八大人居系統(tǒng)，包括大金U+空調(diào)、漢斯希爾凈水系統(tǒng)、旭格三玻兩腔+外層夾膠玻璃等；在空間設(shè)計動線上，采用四梯兩戶分層動線，配有13-14平專屬電梯廳實現(xiàn)動線分離，保證居住私密性。此外，項目還規(guī)劃了建筑面積約2000平方米的南北獨棟雙會所，涵蓋恒溫泳池、健身空間、私宴廳等多元功能，并通過24小時管家服務(wù)等定制化禮遇，構(gòu)建了完整的服務(wù)體系。

不過值得關(guān)注的是，步入四季度以來，核心城市京滬深蓉等高端市場亦有轉(zhuǎn)冷跡象，各項目銷售分化，并非所有項目均能熱銷。譬如上海黃浦區(qū)綠城黃浦ONE、高福云境等項目，去化率均為7成，未達到開盤即售罄預(yù)期。再如成都11月開盤的新綠色J57半島、金融城貝宸S1等項目，去化率基本都在2-3成，市場熱度顯著降溫。

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滬穗鄭漢等“好房子”仍是市場寵兒

復(fù)合優(yōu)勢項目更易熱銷

目前來看，各地高得房率四代宅、新規(guī)項目入市對于短期市場熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，產(chǎn)品力較強的優(yōu)質(zhì)改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項目。以武漢為例，11月全市共計12次推盤，共計推出1484套，首日去化率為55%。其中新規(guī)項目推盤11次，推盤套數(shù)占比94%，首日去化率高達59%；老規(guī)范項目推盤1次，推盤套數(shù)占比6%，首日去化率不足5%。

下表我們羅列了部分11月去化率居前產(chǎn)品力突出的“好房子”項目?？梢钥闯?，廣州、西安、武漢、鄭州等城市均有四代宅/新規(guī)項目熱銷。典型代表為西安綠城綠汀芳菲項目，區(qū)域核心地段+高得房率產(chǎn)品使得項目得以熱銷，11月去化率高達96%。一方面項目位于五大重點更新片區(qū)中規(guī)模最大的未央團結(jié)片區(qū)核心，周邊為區(qū)域地標未央金融中心、軌交地鐵10號線、商業(yè)綜合體龍湖未央天街、唯一的“高新系”名校+團結(jié)實驗學(xué)校。另一方面，89-108㎡戶型得房率高達110%，89㎡不僅做到了三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，而且有約9.8m超大面寬，南向空中院落設(shè)計；建面約108㎡入戶配置豪宅專屬“家政間”、嵌入式玄關(guān)柜，以及南向空中院落、270°采光主臥套房等配置。121㎡戶型得房率高達120%。

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優(yōu)質(zhì)配套“錦上添花”

南京供給稀缺軌交盤、津長學(xué)區(qū)房熱銷

除了強產(chǎn)品力之外，健全配套設(shè)施也是吸引購房者的重要因素之一，尤其是具備強教育資源的學(xué)區(qū)房、供給稀缺片區(qū)軌交房，也成為當(dāng)前撬動銷量的法門。下表我們羅列了11月部分主要是通過優(yōu)質(zhì)配套獲得銷售佳績的熱銷盤。

南京谷翠星嵐項目位于江北高新板塊，板塊斷供長期斷供帶來產(chǎn)品稀缺性，方便的軌道交通成為項目核心賣點：項目距離S8號線“高新開發(fā)區(qū)”站僅約200米，步行可達。?通過該站可一站換乘地鐵3號線，約30分鐘直達新街口城市中心圈。此外，項目臨近南京北站（預(yù)計2027年投用），未來可銜接18條鐵路，強化區(qū)域通達性；同時周邊有江北大道快速路、建寧西路過江通道等路網(wǎng)，方便自駕或換乘。?

天津金地上灣玖峯項目，憑借市區(qū)中環(huán)內(nèi)新產(chǎn)品+重點學(xué)區(qū)紅盤實現(xiàn)熱銷，項目為天津中環(huán)線內(nèi)最后的連片開發(fā)板塊，天津小外12年制學(xué)校吸引學(xué)區(qū)置業(yè)，因而11月末開盤推售180套房源，包含小高層和洋房產(chǎn)品，去化率高達82%。

長沙如是，當(dāng)前客戶購房決策愈發(fā)理性，配套（尤其是教育）的即時兌現(xiàn)能力成為項目去化的核心保障。綠城知雅棠、潤和學(xué)府憑借優(yōu)質(zhì)教育資源實現(xiàn)良好去化。

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蘇鄭漢等部分樓盤“以價換量”效果遞減

特價房等助力去庫存

而對于部分市場相對低迷的弱二線城市諸如蘇州、鄭州、武漢等部分項目或加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯的營銷效果。

譬如蘇州11月銷量TOP10（含并列項目11個）中超七成項目因高性價比或以價換量入榜，以城市外圍板塊項目為主，中梁海倫堡濱湖云璟、泊印瀾庭等項目折扣力度分別為8折和6折。

鄭州11月客戶對“價格戰(zhàn)”政策逐步脫敏，以價換量效應(yīng)開始逐步遞減，不過主城區(qū)認購TOP10項目中仍有半數(shù)為特價項目。

武漢11月零星大體量新規(guī)項目受限于庫存壓力加入降價促銷：福星惠譽鉑雅府（花橋）、城投融創(chuàng)國博城（四新）營銷動作加強，以工抵、清棟促銷名義讓利促銷，當(dāng)周實現(xiàn)較高轉(zhuǎn)化；城投南山長投領(lǐng)峯（光谷中心城北）持續(xù)性推出清棟特價房源，促銷走量效果平平。

預(yù)判12月，我們認為，年末沖刺在即，房企預(yù)期會加快推盤節(jié)奏，同時釋放折扣力度，受此影響，新房成交絕對量預(yù)期回升，基于去年12月基數(shù)較高，成交單月同比降幅和累計同比降幅仍將有進一步擴大的可能。城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇：京滬深杭蓉等核心一二線城市短期內(nèi)市場熱度轉(zhuǎn)降，高改盤去化承壓；武漢、南京、蘇州、合肥等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢，購房信心逐步修復(fù)；還有部分城市諸如福州、常州等弱二三線城市，預(yù)期整體去化率仍處于2成以下低位徘徊。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）

文章來源:克而瑞