文/言叔

這幾天，香港樓市熱鬧得很。

12月9日，媒體爆出鷹君主席羅嘉瑞家族今年在香港狂掃29伙住宅和1項(xiàng)寫字樓，總涉資近6.78億港元。這可不是小打小鬧，而是實(shí)打?qū)嵉恼娼鸢足y砸進(jìn)樓市。

更有意思的是，這幫富豪是9月后短短兩個(gè)多月內(nèi)就砸了1.94億港元買入12伙，金額從728.2萬(wàn)到3652.6萬(wàn)港元不等。

最大手筆是11月初連購(gòu)黃竹坑海盈山兩伙915方呎單位，涉7213.7萬(wàn)港元，呎價(jià)約3.9萬(wàn)港元；

最新一宗是上月以1638萬(wàn)港元購(gòu)入西半山寶翠園763方呎2房，呎價(jià)21468港元，較銀行估價(jià)高10.9%。

羅嘉瑞家族不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗。

中原主席施永青以9315萬(wàn)港元買入6伙，希慎創(chuàng)辦人利希慎家族亦以1.52億港元連購(gòu)灣仔竹林苑4伙連車位。

這些富豪都是人精，為什么在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)集體"抄底"？難道他們真的看到了什么我們普通人都沒看到的東西？

01

先看看數(shù)據(jù)怎么說(shuō)。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)顯示，2024年香港私人住宅售價(jià)指數(shù)從年初至11月累計(jì)下跌約5.34%。

從2021年9月的398.1點(diǎn)累計(jì)下跌26.93%，至2024年11月的290.9點(diǎn)，跌至接近2016年8月的水平。

中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)顯示，香港2024年樓價(jià)累計(jì)下跌6.53%。

這個(gè)數(shù)字創(chuàng)下了8年多來(lái)的低位，接近2016年的水平。

但是！成交量卻創(chuàng)下了近三年新高。

香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處通報(bào)，2024年全年整體樓宇買賣合約登記量達(dá)67979宗，較2023年同期增長(zhǎng)17.1%，創(chuàng)近三年新高。

一手私人住宅方面，2024年成交宗數(shù)及金額大幅上升57.8%及58.9%，達(dá)到16861宗及2082.2億港元。二手私人住宅成交宗數(shù)也上升13.8%至33794宗。

這種"量升價(jià)跌"的現(xiàn)象，在樓市里可不常見。

通常來(lái)說(shuō)，量?jī)r(jià)齊升才是健康市場(chǎng)的表現(xiàn)，量升價(jià)跌往往意味著市場(chǎng)在底部徘徊，有人在悄悄吸籌。

02

這些富豪為什么敢在這個(gè)時(shí)候逆勢(shì)而為？

答案可能藏在租金數(shù)據(jù)里。

截至今年9月，香港的租金已經(jīng)連升8個(gè)月、創(chuàng)歷史新高（美聯(lián)數(shù)據(jù)）。租金回報(bào)率也不斷提升，其中約40㎡以下的小面積住宅，平均回報(bào)率更是高達(dá)約3.7%?。硕饠?shù)據(jù)）。

▲香港不同面積的住宅，租金回報(bào)率走勢(shì) | 圖源：克而瑞

3.7%的租金回報(bào)率，在當(dāng)前這個(gè)低利率時(shí)代，簡(jiǎn)直就是香餑餑。

相比之下，內(nèi)地很多城市的租金回報(bào)率連2%都不到。

言叔在一些社交平臺(tái)上，看到不少人在發(fā)問：有沒有必要賣掉深圳的房子去香港置業(yè)。

真得是夸張得不行。

隨著市場(chǎng)預(yù)期好了，就連機(jī)構(gòu)也開始出來(lái)拱火，表示香港樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)到了。

11月24日，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告指出，香港住宅市場(chǎng)已處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)，未來(lái)3至5年將進(jìn)入上升周期。

報(bào)告援引中原集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青觀點(diǎn)，認(rèn)為成交量回升與供應(yīng)見頂是主要推動(dòng)力。

瑞銀列舉兩大復(fù)蘇支撐：

一是新盤及二手住宅成交強(qiáng)勁反彈，市場(chǎng)流動(dòng)性改善；二是私人房屋供應(yīng)量已見頂，庫(kù)存壓力逐步緩解。

這個(gè)判斷不是空穴來(lái)風(fēng)。

施永青預(yù)計(jì)，香港樓價(jià)將在三年內(nèi)升穿2021年樓市高位，與今年3月的低位相比，升幅達(dá)41.85%。

同時(shí)，他認(rèn)為此次升浪更可以持續(xù)六年，由2025年升至2031年，與低位134.89點(diǎn)相比，升幅可達(dá)85%。

當(dāng)然，施永青也承認(rèn)，此次香港樓市回落前后只跌了三年，跌幅約有三成，相比97年亞洲金融風(fēng)暴后的回落，幅度小很多，維持時(shí)間也短很多。在97至03年間，香港住宅樓價(jià)跌了七成，跌勢(shì)持續(xù)了六年。

03

另一個(gè)不可忽視的因素是利率。

美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)已開始減息，預(yù)計(jì)2025年香港最優(yōu)惠利率可能從3.5厘降至3.25厘，有利于供樓者。

2024年香港大型銀行的房貸利率在5.00%到5.25%之間，相比前幾年的高利率環(huán)境，已經(jīng)有了明顯下降。

以貸款500萬(wàn)、30年還款為例，利率從4.5%降到2.5%，月供從25300港元降至19800港元，每月能省下5500港元。

這種成本的降低使得購(gòu)房者在相同的收入水平下能夠承受更高價(jià)位的房產(chǎn)，從而刺激了購(gòu)房需求的釋放。

還有一個(gè)現(xiàn)象值得注意。

就是內(nèi)地去香港買房的比例開始不斷升高。

據(jù)香港中原數(shù)據(jù)，2025年前10個(gè)月，內(nèi)地人在香港購(gòu)買住宅超1.1萬(wàn)套，占香港住宅總成交量（4.61萬(wàn)宗）的24.2%，購(gòu)房總金額達(dá)1065億港元，創(chuàng)下歷史新高。

而前三季度內(nèi)地買家（以普通話拼音登記）入市宗數(shù)已達(dá)9900宗，總成交金額941億港元，其中第三季度入市3797宗，較第二季度增長(zhǎng)6.7%，該季度成交金額達(dá)380億港元，環(huán)比上升14%。

內(nèi)地資金的涌入，為香港樓市注入了新的活力。

這些內(nèi)地買家普遍認(rèn)為香港物業(yè)目前的價(jià)格處于低位水平且租金回報(bào)率較高，適合進(jìn)行資產(chǎn)配置。

04

當(dāng)然，現(xiàn)在說(shuō)香港樓市已經(jīng)完全到底還為時(shí)過早。

星展銀行執(zhí)行董事兼經(jīng)濟(jì)研究部香港房地產(chǎn)業(yè)分析師丘卓文表示，預(yù)計(jì)2025年香港房地產(chǎn)價(jià)格將保持相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)有明顯漲幅或跌幅。

摩根士丹利2024年12月中旬的報(bào)告中指出，香港住宅市場(chǎng)在2025年將維持整體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，上半年可能會(huì)下跌5%，而下半年存在上漲的可能性。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平更是相對(duì)謹(jǐn)慎，認(rèn)為若中國(guó)內(nèi)地資金流入香港超出預(yù)期，樓價(jià)的跌幅或許會(huì)較為溫和。

但不可否認(rèn)的是，香港樓市已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的信號(hào)。

成交量回升、租金上漲、利率下行、政策利好，這些因素疊加在一起，確實(shí)為市場(chǎng)底部提供了一定的支撐。

那些敢于在市場(chǎng)低迷時(shí)逆勢(shì)而為的富豪們，或許真的看到了我們普通人還沒看到的機(jī)會(huì)。

畢竟，在投資界，"別人恐懼我貪婪"這句名言，從來(lái)都不是說(shuō)說(shuō)而已。

香港樓市是否真的已經(jīng)見底，只有時(shí)間能給出最終答案。

但有一點(diǎn)可以肯定，對(duì)于那些有眼光、有實(shí)力的投資者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的香港樓市，確實(shí)值得好好關(guān)注一下。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。