家住閔行區(qū)某小區(qū)的李女士（化名）近兩年一直被一件煩心事所困擾，自己購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)車(chē)位一到雨天就會(huì)積水，反映給物業(yè)但問(wèn)題卻遲遲未解決，因此李女士開(kāi)始拒繳住宅物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)達(dá)兩年，還因此被物業(yè)公司訴至法院。那么，產(chǎn)權(quán)車(chē)位積水未解決是拒交物業(yè)費(fèi)的理由嗎？

做客本期《法律學(xué)堂》節(jié)目的嘉賓——全國(guó)模范人民調(diào)解員、上海市首席人民調(diào)解員、閔行區(qū)聯(lián)合人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解員顧玉娟為大家講述了這起糾紛的調(diào)解過(guò)程。

2021年，李女士購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)車(chē)位，并按時(shí)繳納車(chē)位管理費(fèi)。但使用過(guò)程中，她發(fā)現(xiàn)車(chē)位在雨季頻繁積水，嚴(yán)重時(shí)車(chē)輪浸泡近一周，影響車(chē)輛使用及物品存放。她多次向物業(yè)反映，要求維修，但物業(yè)認(rèn)為積水屬“正常現(xiàn)象”，僅承諾加強(qiáng)巡查清理，未根本解決。無(wú)奈之下，李女士自2023年4月起拒繳住宅物業(yè)費(fèi)，至2025年3月累計(jì)欠費(fèi)7000余元。今年5月，物業(yè)公司向法院提起訴訟。案件經(jīng)法院委派，進(jìn)入閔行區(qū)房地物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)先行調(diào)解。

顧玉娟在節(jié)目中表示，調(diào)解員接案后實(shí)地走訪了小區(qū)，核查積水原因。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2022年至2023年夏季地庫(kù)積水的主因是小區(qū)唯一一臺(tái)排水泵老化、效能不足，且無(wú)應(yīng)急備用設(shè)備。在這期間，業(yè)委會(huì)正值換屆，維修更新事項(xiàng)延遲。直至2024年3月，新業(yè)委會(huì)動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金完成了水泵更新，物業(yè)也自購(gòu)了一臺(tái)備用泵，今年以來(lái)地庫(kù)未再出現(xiàn)大面積積水。

然而，李女士車(chē)位因特殊地勢(shì)，在大雨時(shí)仍有少量積水從排水溝溢出。顧玉娟認(rèn)為：積水責(zé)任需根據(jù)原因劃分——若屬開(kāi)發(fā)商建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題且在保修期內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)；若因物業(yè)維護(hù)不到位，物業(yè)應(yīng)擔(dān)責(zé)；若屬公共設(shè)施自然老化，則需動(dòng)用維修資金；若為業(yè)主或第三方破壞，則由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)。

隨后，調(diào)解員組織雙方面對(duì)面協(xié)商。物業(yè)負(fù)責(zé)人承認(rèn)以往溝通不足，并和李女士進(jìn)行了道歉，同時(shí)提出加強(qiáng)雨季巡查、專(zhuān)人及時(shí)清掃積水的具體方案。李女士也表示理解，同意該方案。最終，李女士當(dāng)場(chǎng)結(jié)清了全部欠繳的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司則承諾免除其滯納金，并立即向法院申請(qǐng)撤訴。雙方就車(chē)位積水后續(xù)處理達(dá)成一致，一場(chǎng)持續(xù)兩年的糾紛得以圓滿化解。

顧玉娟在節(jié)目中提醒市民朋友們，業(yè)主維權(quán)應(yīng)通過(guò)正當(dāng)渠道，拒繳物業(yè)費(fèi)并非合法維權(quán)方式，反而可能引發(fā)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司也應(yīng)積極回應(yīng)業(yè)主合理訴求，加強(qiáng)溝通與服務(wù)透明度。遇到類(lèi)似問(wèn)題，應(yīng)首先查明原因，明確責(zé)任歸屬，通過(guò)協(xié)商、調(diào)解等途徑才能理性解決問(wèn)題。

全國(guó)模范人民調(diào)解員 上海市首席人民調(diào)解員 閔行區(qū)聯(lián)合人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解員 顧玉娟

封面和部分圖片由AI生成

記者：周宇博

編輯/初審：王禮維（實(shí)習(xí)）

復(fù)審：何婷婷

終審：劉墾博

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