2025年中央經(jīng)濟工作會議12月10日至11日在北京舉行。會議確定的明年經(jīng)濟工作重點任務中提到，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。 在這一要求引領(lǐng)下，明年房地產(chǎn)市場將迎來什么走勢？好房子、收購存量商品房用于保障房等政策會有哪些新變化？單獨被提出的深化住房公積金制度改革，又將帶來哪些影響？ 帶著這些問題，紅星新聞記者采訪多位房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜遥獯a中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的定調(diào)。

圖據(jù)IC photo

深化住房公積金制度改革

額度提升、范圍更靈活、異地互認互貸

公積金政策已經(jīng)成為近兩年各地支持房地產(chǎn)發(fā)展的重點政策。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年以來全國各地出臺的公積金政策超260條，預計2026年將延續(xù)此趨勢。近日，深圳發(fā)布了新版《住房公積金提取管理規(guī)定》，新增購房首付款提取，支持“既提又貸”等舉措，引發(fā)大量關(guān)注。

上海易居研究院副院長嚴躍進告訴紅星新聞記者，2025年，各地在深化住房公積金制度改革上動作頻頻，如深圳允許公積金提取支付契稅、部分城市支持“既提又貸”模式等，在拓寬應用場景方面發(fā)揮了非常好的作用。

然而，目前的公積金面臨著部分城市個貸率低的現(xiàn)實問題。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，部分城市公積金個貸率低，公積金要解決加快投放或調(diào)劑余缺、異地貸款營商環(huán)境優(yōu)化、擴大支持租購并舉新模式等現(xiàn)實問題，迫切需要制度改革。在當前民生屬性夯實、迫切需要做大保障房、租購并舉的背景下，公積金這個普惠金融應該發(fā)揮更大作用，應該在此基礎(chǔ)上，在針對年輕人、新市民，針對新模式轉(zhuǎn)型，針對統(tǒng)一大市場等方面發(fā)揮更大作用。

明年的公積金政策可能迎來哪些變化？

中指研究院方面認為，貸款額度進一步提升、使用范圍更加靈活、異地互認互貸等是重點關(guān)注方向。另外，穩(wěn)步推進靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度也將是重點之一。

58安居客研究院院長張波則預計，公積金貸款額度優(yōu)化、異地辦理流程簡化等將會得到進一步推進，將降低剛需群體的購房資金門檻，尤其利好新市民、青年群體。

張波認為，在貸款額度層面可以因城施策，即按城市需求差異化進行調(diào)整，如一線城市無房群體租房提取額度進一步提升，并提高可申請貸款的上限，以更好匹配相應需求。另外，公積金可突破僅在買房、租房住房層面的使用，例如可用于子女教育、大病醫(yī)療、老舊小區(qū)改造等，更好發(fā)揮公積金的作用。

再提收購存量商品房用于保障性住房

專家建議鼓勵社會資本參與運營

2024年中央經(jīng)濟工作會議解讀時，紅星新聞記者曾采訪中房集團公司原董事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇，當時他就提到，應該將存量用房特別是存量商辦用房改造成保障房。

近日，孟曉蘇接受紅星新聞記者采訪時再次提到，“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”，這是盤活存量、一舉多得的高效策略，也是加快構(gòu)建“市場+保障”雙軌制的舉措。既能幫助市場加速減少庫存，緩解部分開發(fā)企業(yè)的壓力，又能快速增加保障性住房的供應，讓更多新市民、青年人家庭能夠安居樂業(yè)。

孟曉蘇專門提到，表述中的“等”字表明，不僅是用于保障房的存量房國家鼓勵收購，其他用途的也鼓勵收購。有些存量商品房難以改為保障房，仍可以作為商品房出租或出售。孟曉蘇認為，被“鼓勵”的對象除了國有企業(yè)，也應包括居民在內(nèi)的多方面參與收購存量，形成“中儲房”、“市儲房”和“民儲房”共同收儲的新局面。

張波在接受采訪時也提到了類似觀點，他建議，可以考慮將城市更新與存量房收購結(jié)合，通過改造閑置房源，轉(zhuǎn)化為保障房或租賃住房，引入社會資本參與運營，形成資金有序循環(huán)，降低對政府債務的依賴。

本次中央經(jīng)濟工作會議再次提到加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，多位受訪專家都提到，雙軌制即市場歸市場、保障歸保障是新模式的核心。張波認為，保障和市場的雙軌方向不會發(fā)生變化，通過保租房、可售型保障房等一系列保障手段解決新青年、新市民的居住問題，通過改善型“好房子”的有序入市，更好滿足居住品質(zhì)升級要求。在供需政策上，逐步擴大現(xiàn)房銷售范圍，有效杜絕爛尾風險、重建市場信任；同時通過收購存量房補充保障房供給。

在李宇嘉看來，好房子供給激活和牽引需求，存量盤活作為保障房等都是新模式的一部分，但只有這些還不夠，還應該強化基礎(chǔ)性制度建設(shè)，讓好房子供給能真正激活和匹配需求，還要發(fā)力投資于人，補齊保障房短板，加強對就業(yè)、生育、教育的保障和補貼，提高靈活就業(yè)人員參保等。

2025年大量入市的好房子

明年將迎來哪些變化？

2025年是好房子迎來長足發(fā)展的一年，首次寫入政府工作報告，5月住宅項目規(guī)范的出臺提供了明確標準，大量依照好房子標準建設(shè)的新樓盤入市。

中央經(jīng)濟工作會議中提到，有序推動“好房子”建設(shè)。中指研究院分析認為，“好房子”建設(shè)由此前的“扎實有力推進”“大力推進”調(diào)整為“有序推動”，一定程度體現(xiàn)了“好房子”建設(shè)思路的系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，各地有望進一步規(guī)范“好房子”標準。

在李宇嘉看來，有序這一表述，意味著過去好房子有成績，但存在秩序待規(guī)范的問題，一是好房子不是大房子、貴房子，二是好房子不能僅堆砌科技、材料等，三是好房子不能同質(zhì)化大規(guī)模、批量供應，導致內(nèi)卷，要以滿足各類人群住房需求而實現(xiàn)差異化。李宇嘉認為，好房子還要下沉到普通住房、保障性住房、舊改住房、租賃住房，這些都要有自身的好房子標準。同時，好房子還要加強住建、自然資源、市政配套等多方合作，推進營商環(huán)境改革，讓好建造、好服務、好配套等集大成。

嚴躍進也提到，“有序推進”應理解為兩方面內(nèi)容：一是各地建設(shè)時要針對高得房率等問題，在合規(guī)前提下開展工作；二是從實踐來看，各地“好房子”建設(shè)總體有序，且在市場上廣受歡迎，將繼續(xù)支持2026年的住房供需市場。

對于2026年的房地產(chǎn)走向，中指研究院在總結(jié)中提到，“穩(wěn)樓市”依然是2026年政策目標，各項政策措施有望繼續(xù)落實，包括優(yōu)化北上深等城市限制性政策、收購存量商品房、創(chuàng)新金融和土地政策支持城市更新等方面，房地產(chǎn)作為最大的內(nèi)需之一，2026年在擴大內(nèi)需方面仍將發(fā)揮重要作用。

紅星新聞記者 劉亞洲

編輯 歐鵬 審核 高升祥