最近和幾個(gè)朋友聊天，話題總繞不開(kāi)房子。大家好像都覺(jué)得，房地產(chǎn)這陣子風(fēng)聲沒(méi)那么緊了，是不是最難的階段已經(jīng)過(guò)去了？畢竟，保交樓推進(jìn)了幾年，不少項(xiàng)目也陸續(xù)交付了；之前暴雷的大房企，該出清的也出得差不多了。表面上看，似乎可以松一口氣。

但要是將視線放得更遠(yuǎn)些，看看2026年，房地產(chǎn)真正的大挑戰(zhàn)，或許才剛剛開(kāi)始。

在過(guò)去的幾年中，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較集中，先是樓盤(pán)出現(xiàn)停工情況，業(yè)主們十分焦急，國(guó)家耗費(fèi)大量精力去進(jìn)行保交樓工作，接著是一家家房企連續(xù)暴雷，債務(wù)違約致使市場(chǎng)人心惶惶，這些事情我們都親眼看見(jiàn)過(guò)，也確實(shí)是很麻煩的難題，但如今來(lái)看，這兩方面的工作都有了階段性的成效，最急迫的壓力暫時(shí)有所緩解。

這樣，接下來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)藏在哪兒呢？

我認(rèn)為，最大的潛在挑戰(zhàn)，可能不在開(kāi)發(fā)商那里，而在千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)普通買(mǎi)房人身上——就是“個(gè)人斷供”的風(fēng)險(xiǎn)。

這可不是危言聳聽(tīng)。你想想看，現(xiàn)在全國(guó)的個(gè)人住房貸款余額有多少？38萬(wàn)億。而開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸，大概在14萬(wàn)億左右。個(gè)人房貸的盤(pán)子，幾乎是開(kāi)發(fā)商債務(wù)的三倍。這個(gè)數(shù)字本身，就說(shuō)明了問(wèn)題的分量。

更關(guān)鍵的在于房?jī)r(jià)，眼下很多城市的二手房?jī)r(jià)格，相較峰值普遍下降了三到四成，有些地區(qū)甚至直接跌去一半。從整體來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)水平大致回落到了2016年的狀態(tài)，這就意味著，2016年之后購(gòu)房的大多數(shù)人，賬面上基本都處于虧損狀態(tài)，其中相當(dāng)一部分人，首付已經(jīng)完全蒸發(fā)，房產(chǎn)變成了負(fù)資產(chǎn)也就是房子的市場(chǎng)價(jià)值，還抵不上欠銀行的貸款金額。

這就好像你買(mǎi)了一輛汽車(chē)，用了幾年之后發(fā)現(xiàn)，把它賣(mài)掉得到的錢(qián)都不夠還車(chē)貸，這時(shí)候，你每個(gè)月還貸款時(shí)是什么心情，要是工作穩(wěn)定、收入還可以，可能就會(huì)硬著頭皮繼續(xù)還，但要是收入有點(diǎn)不穩(wěn)定，或者對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)完全沒(méi)信心了，這樣不想再還了的想法就會(huì)出現(xiàn)。

一旦斷供的人開(kāi)始增多，就不再是個(gè)人或家庭的問(wèn)題了。銀行手里會(huì)多出一大批壞賬和法拍房，金融系統(tǒng)的穩(wěn)定就會(huì)受到?jīng)_擊。歷史是有鏡子的，2008年美國(guó)的次貸危機(jī)，導(dǎo)火索就是房?jī)r(jià)下跌后，大量普通購(gòu)房者還不起貸款。

所以，要是前兩年的任務(wù)是救項(xiàng)目、救企業(yè)，這樣接下來(lái)一兩年的重點(diǎn)大概就要轉(zhuǎn)移到穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)家庭了，而防范風(fēng)險(xiǎn)的方面，不要從供給端逐步轉(zhuǎn)移到需求端了。

怎么防？核心恐怕還是在于房?jī)r(jià)。

我們必須正視一個(gè)現(xiàn)實(shí)，如今，單靠喊出穩(wěn)房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)這類(lèi)口號(hào)，恐怕已無(wú)濟(jì)于事，市場(chǎng)信心過(guò)于脆弱，即便房?jī)r(jià)不再下跌，購(gòu)房者仍可能選擇持幣觀望，唯有推動(dòng)房?jī)r(jià)真正企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)溫和反彈的跡象，才有可能終結(jié)那個(gè)“房?jī)r(jià)下跌→負(fù)資產(chǎn)增加→斷供意愿上升→拋售壓力加劇→房?jī)r(jià)進(jìn)一步下探”的惡性循環(huán)。

這聽(tīng)起來(lái)可能有點(diǎn)敏感，好像又在鼓吹漲價(jià)。但其實(shí)不是。就像我們現(xiàn)在擔(dān)心經(jīng)濟(jì)通縮，央行的目標(biāo)不僅是讓物價(jià)不跌，而是希望“物價(jià)合理回升”到溫和通脹的水平，經(jīng)濟(jì)才有活力。樓市也是一個(gè)道理，價(jià)格需要一個(gè)穩(wěn)定的“錨”，讓大家對(duì)資產(chǎn)價(jià)值有基本穩(wěn)定的預(yù)期，整個(gè)鏈條才能轉(zhuǎn)得起來(lái)。

并不是說(shuō)要讓房?jī)r(jià)瘋狂上漲，回到過(guò)去的老路，而是說(shuō)，我們需要更清晰、更堅(jiān)定的信號(hào)，以及措施，把房?jī)r(jià)從持續(xù)下跌的軌跡中拉回來(lái)，進(jìn)入一個(gè)，就算是小幅波動(dòng)、但總體穩(wěn)定的階段，這件事，越早實(shí)現(xiàn)共識(shí)、越早采取行動(dòng)，后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)的化解就會(huì)越主動(dòng)。

2026年已經(jīng)悄然來(lái)臨，樓市這場(chǎng)大考，其題型或許正在悄悄發(fā)生著變化，而最令人犯難的難題，或許不再是頻繁出現(xiàn)的大問(wèn)題，反而是千千萬(wàn)萬(wàn)普通家庭在深夜里，看著房貸明細(xì)時(shí)那一聲未發(fā)出的嘆息，聽(tīng)清這聲嘆息，趕緊去應(yīng)對(duì)，或許就是未來(lái)最為關(guān)鍵的一步。