2025年3月，上海市某區(qū)的張阿姨怎么也沒想到，自己住了20年的老房子突然被貼了"危房"標(biāo)簽。更讓她氣憤的是，街道辦在沒出示完整鑒定報(bào)告的情況下，就要強(qiáng)行拆除。這種"被危房"的遭遇其實(shí)不少見，但多數(shù)人不知道，從認(rèn)定到補(bǔ)償，每一步都藏著法律玄機(jī)。今天我們就用張阿姨的真實(shí)案例，拆解危房處理的全流程維權(quán)要點(diǎn)。

什么是真正的危房

很多人以為墻裂了就是危房，其實(shí)這里面有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ 125-2016），危房共分ABCD四個(gè)等級(jí)，只有D級(jí)才是法律意義上必須拆除的整幢危房。

張阿姨家的房子被鑒定為C級(jí)，屬于"局部危房"，本可以通過修繕繼續(xù)使用。但街道辦卻拿著一張模糊的照片認(rèn)定為D級(jí)，這就涉嫌程序違法了。記?。?strong>任何單位無權(quán)單方面認(rèn)定危房等級(jí)，必須由具備資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)出具《房屋安全鑒定報(bào)告》，而且報(bào)告上必須有鑒定機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書編號(hào)和鑒定人員的簽名。

鑒定流程不能少這五步

發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)裂縫、傾斜等問題時(shí)，正確的做法是立即申請(qǐng)專業(yè)鑒定。完整的鑒定流程應(yīng)該是這樣的：

張阿姨在律師協(xié)助下，堅(jiān)持要求街道辦出示完整的鑒定流程記錄，結(jié)果發(fā)現(xiàn)對(duì)方根本沒有經(jīng)過"房屋危險(xiǎn)性定量鑒定"這一步，直接跳過就出了處理意見。根據(jù)《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》第6條，鑒定機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照"受理委托→初始調(diào)查→檢查檢測(cè)→鑒定評(píng)級(jí)→出具報(bào)告"的流程操作，少一步都算程序違法。

這里有個(gè)關(guān)鍵提醒：鑒定費(fèi)用誰來出？如果是業(yè)主自行申請(qǐng)鑒定，費(fèi)用先由個(gè)人墊付；如果鑒定結(jié)果確認(rèn)為危房，費(fèi)用可要求房屋所有權(quán)人或責(zé)任人承擔(dān)（《民法典》第278條）。張阿姨最后通過訴訟，不僅追回了5000元鑒定費(fèi)，還讓街道辦重新組織了鑒定。

拆除前必須履行這三道程序

就算房子被認(rèn)定為D級(jí)危房，也不是說拆就能拆。去年廣州海珠區(qū)就發(fā)生過一起強(qiáng)拆事件，最后街道辦主任被問責(zé)，原因就是少了這三個(gè)關(guān)鍵步驟：

首先，必須書面通知房屋所有權(quán)人，告知鑒定結(jié)果和拆除依據(jù)，這個(gè)通知要有送達(dá)回執(zhí)。張阿姨收到的只是一張貼在門上的A4紙，這顯然不合法。其次，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商安置方案，提供臨時(shí)過渡住房或安置費(fèi)。最后，拆除前必須辦理《房屋拆除許可證》，沒有這個(gè)證，任何拆除行為都是違法的。

特別要注意，《行政強(qiáng)制法》第44條明確規(guī)定：對(duì)違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等需要強(qiáng)制拆除的，應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)予以公告，限期當(dāng)事人自行拆除。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機(jī)關(guān)可以依法強(qiáng)制拆除。也就是說，至少要給業(yè)主6個(gè)月的法律救濟(jì)期，這期間強(qiáng)行拆除就是違法。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能低于市場(chǎng)價(jià)

最讓人關(guān)心的還是補(bǔ)償問題。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。張阿姨所在小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)是6.5萬/平方米，但街道辦只按4萬/平方米補(bǔ)償，這就明顯不合理了。

這里有個(gè)維權(quán)技巧：如果對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意，可以要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。張阿姨通過這個(gè)程序，最終拿到了620萬補(bǔ)償款，比最初的補(bǔ)償方案多了180萬。

另外要提醒的是，補(bǔ)償方式可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，安置房屋的套內(nèi)面積不得少于原房屋的套內(nèi)面積（《民法典》第243條）。

遇到強(qiáng)拆怎么辦

如果真的遇到類似張阿姨這樣的情況，記住"三不三拍"原則：不暴力抵抗、不簽署空白文件、不隨意搬遷；拍現(xiàn)場(chǎng)視頻、拍工作人員證件、拍送達(dá)文書。同時(shí)，在6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟（《行政訴訟法》第46條），要求確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法并賠償損失。

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