穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要打好政策組合拳。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

2026年經(jīng)濟(jì)與樓市走向，備受各方矚目。

12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開，為明年經(jīng)濟(jì)工作定下總基調(diào)。會(huì)議將“堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)”置于明年重點(diǎn)任務(wù)首位，并部署深入實(shí)施提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)、擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)供給、清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施。

結(jié)合此前高層會(huì)議精神，業(yè)內(nèi)普遍解讀，住房領(lǐng)域的不合理限制性措施將得到進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，特別是一線城市限購(gòu)及商辦市場(chǎng)限購(gòu)政策仍有優(yōu)化空間。

會(huì)議還提出“推動(dòng)投資止跌回穩(wěn)”，并強(qiáng)調(diào)“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資仍是拖累整體投資增長(zhǎng)的主要因素。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降14.7%，拖累固定資產(chǎn)投資下降1.7%，拖累全部投資下滑3個(gè)百分點(diǎn)。

可見，在擴(kuò)內(nèi)需的整體任務(wù)中，無論是提振消費(fèi)還是穩(wěn)定投資，均與房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展息息相關(guān)。

值得關(guān)注的是，2026年房地產(chǎn)工作部署被置于“堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”任務(wù)框架之下，這已是“房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”連續(xù)第四年成為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重要議題。會(huì)議提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，具體路徑包括因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池解讀道，當(dāng)前樓市低迷，房地產(chǎn)仍處于防風(fēng)險(xiǎn)階段，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是明年工作主基調(diào)。預(yù)計(jì)未來將通過降低首付比例和貸款利率、實(shí)施貼息貸款政策、優(yōu)化限購(gòu)、收儲(chǔ)存量房作保障房等增量與存量政策組合拳，促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)。

穩(wěn)樓市與防風(fēng)險(xiǎn)

防風(fēng)險(xiǎn)是2026年房地產(chǎn)領(lǐng)域的重點(diǎn)任務(wù)。近期部分龍頭企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再現(xiàn)，加劇了市場(chǎng)對(duì)于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可能擴(kuò)大的擔(dān)憂。

此次會(huì)議將房地產(chǎn)內(nèi)容置于“堅(jiān)持守牢風(fēng)險(xiǎn)底線”的框架下，而去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則將房地產(chǎn)內(nèi)容放在擴(kuò)內(nèi)需與防風(fēng)險(xiǎn)框架下。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這意味著2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)在某些領(lǐng)域是不能觸碰底線的，比如房?jī)r(jià)不能出現(xiàn)明顯不可控下跌、開發(fā)商房屋銷售和資金回籠情況不能出現(xiàn)幾乎零成交情況、開發(fā)商尤其是頭部企業(yè)不能出現(xiàn)債務(wù)違約事件等。2026年必須積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，這是會(huì)議最核心的內(nèi)容和方針。

“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”被確定為2026年房地產(chǎn)工作的首要任務(wù)。而去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的相關(guān)提法是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。如何看待這一不同？

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，去年提法意味著要加大政策紓困，盡快推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)；今年提法則意味著，經(jīng)過一年努力，傳統(tǒng)政策應(yīng)出盡出，但當(dāng)前止跌回穩(wěn)的壓力依然較大，需要尋找新路徑。

會(huì)議提出，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房。這意味著，“去庫(kù)存”戰(zhàn)略重回政策核心。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至10月末，我國(guó)商品房待售面積7.56億平方米，同比上漲3.3%。易居研究院全國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告亦顯示，11月全國(guó)百城去庫(kù)存周期已為27.4個(gè)月，為歷史新高，且超過了去年高點(diǎn)。

“今年下半年以來，部分熱點(diǎn)城市改善型項(xiàng)目去化速度也在下降，同質(zhì)化供給比較明顯?！崩钣罴握J(rèn)為，2026年要細(xì)化供給策略，比如按照行政區(qū)的去化周期來決定開工量和供地量。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，加快商品房去庫(kù)存進(jìn)程，既需要土地政策的配合，也需要后續(xù)保障房工作與之更好銜接。他建議，除收購(gòu)商品房，也應(yīng)將二手房掛牌量與保障房房源籌集相結(jié)合。

公積金改革與“好房子”建設(shè)

當(dāng)傳統(tǒng)“救市”邊際效應(yīng)遞減，地產(chǎn)政策需跳出行業(yè)本身，置于國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)建設(shè)中通盤考量。會(huì)議提出，深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

李宇嘉表示，當(dāng)前公積金制度面臨部分城市個(gè)貸率低，須加快投放或調(diào)劑余缺，異地貸款流程待優(yōu)化等問題，這些都不是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)所能解決的，迫切需要制度改革。公積金是唯一的普惠金融，在當(dāng)前民生屬性夯實(shí)，迫切需要做大保障房、租購(gòu)并舉的背景下，這個(gè)普惠金融應(yīng)該發(fā)揮更大作用。他建議，可探索在此基礎(chǔ)上組建住房銀行，更好服務(wù)年輕人、新市民及新模式轉(zhuǎn)型。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波預(yù)計(jì)，未來公積金政策將在貸款額度優(yōu)化、異地辦理流程簡(jiǎn)化、使用范圍拓寬（如用于子女教育、大病醫(yī)療、老舊小區(qū)改造等）等方面持續(xù)創(chuàng)新。

值得注意的是，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“有序”推動(dòng)“好房子”建設(shè)，這也成為未來房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要方向。

在“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，建設(shè)“好房子”要通過好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造、好運(yùn)維解決居住中的痛點(diǎn)問題，全面提升住房品質(zhì)。

趙秀池建議，“好房子”建設(shè)應(yīng)涵蓋保障房與商品房、新建住房與存量住房、產(chǎn)權(quán)房與租賃房、住房建設(shè)與非住房建設(shè)等多個(gè)維度，各地需在宜居宜業(yè)上著力，做好人民群眾美好生活的服務(wù)商。

李宇嘉還表示，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的提法同步也說明當(dāng)前舊模式難以為繼，但新模式仍未成形落地，因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，要強(qiáng)化基礎(chǔ)性制度建設(shè)，讓“好房子”供給能真正激活和匹配需求，還要發(fā)力投資于人，這是修復(fù)基本面。

明年有望繼續(xù)降準(zhǔn)降息

穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要打好政策組合拳。2026年，將繼續(xù)迎來財(cái)政政策與貨幣政策“雙寬”的放水之年。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，增強(qiáng)政策前瞻性針對(duì)性協(xié)同性，持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化供給，做優(yōu)增量、盤活存量，持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

會(huì)議定調(diào)，繼續(xù)實(shí)施更加積極的財(cái)政政策，保持必要的財(cái)政赤字、債務(wù)總規(guī)模和支出總量。同時(shí)，繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，把促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、物價(jià)合理回升作為貨幣政策的重要考量?？梢?，會(huì)議對(duì)于物價(jià)水平的關(guān)注程度顯著提升。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，在“更加積極”的財(cái)政政策取向下，2026年新增政府債務(wù)規(guī)模或進(jìn)一步提升至12.5萬億元左右，以支撐廣義財(cái)政支出強(qiáng)度、兜牢基層“三保”底線。

會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，“靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種政策工具”。相較于2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“適時(shí)降準(zhǔn)降息”的表述，政策態(tài)度更為積極。同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)降息也會(huì)減輕外部因素對(duì)國(guó)內(nèi)貨幣政策靈活調(diào)整的掣肘，我國(guó)貨幣政策適度寬松仍有充足空間。

國(guó)信證券研究報(bào)告稱，“靈活”實(shí)際上意味著明年貨幣政策將“相機(jī)抉擇”，“高效”是把寶貴的降準(zhǔn)降息空間用于外生沖擊、增長(zhǎng)拐折、市場(chǎng)波動(dòng)等超預(yù)期情景，預(yù)計(jì)明年降息幅度在10～20個(gè)基點(diǎn)區(qū)間下沿，降準(zhǔn)50個(gè)基點(diǎn)。

遠(yuǎn)東資信研究院副院長(zhǎng)、首席宏觀研究員張林認(rèn)為，為促進(jìn)物價(jià)合理回升，明年一季度降準(zhǔn)降息有望再次同時(shí)落地，但下調(diào)幅度或有限，其中降息或以10個(gè)基點(diǎn)為下調(diào)步幅，降準(zhǔn)或以25個(gè)基點(diǎn)為下調(diào)步幅。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，為配合財(cái)政政策發(fā)力，預(yù)計(jì)2026年存款利率和政策利率將進(jìn)一步下降，可能實(shí)施降準(zhǔn)降息1～2次，并且更加注重發(fā)揮結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具作用。

宏觀政策的協(xié)同支持，將為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)提供必要的金融環(huán)境。