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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布通告:11月一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降

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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,11月70城房?jī)r(jià)環(huán)比全面下跌。一線城市新房?jī)r(jià)格跌幅擴(kuò)大至0.4%,深圳更是以0.9%的降幅領(lǐng)跌;二手房市場(chǎng)更慘淡,北京、廣州同比跌幅超過(guò)7%。但吊詭的是,土地市場(chǎng)卻呈現(xiàn)另一番景象——北京四批次土拍創(chuàng)下全年最高溢價(jià)率,杭州年度土拍金額突破2000億。這冰火兩重天的背后,藏著開(kāi)發(fā)商怎樣的生存密碼?



當(dāng)購(gòu)房者在售樓處猶豫時(shí),房企們?cè)谕恋嘏馁u場(chǎng)舉牌的手卻異常堅(jiān)決。這種看似矛盾的"逆周期操作",實(shí)則是行業(yè)老玩家們用血淚教訓(xùn)換來(lái)的生存法則。2014年那輪調(diào)控中,萬(wàn)科憑借逆勢(shì)拿地儲(chǔ)備的廉價(jià)土儲(chǔ),在2016年市場(chǎng)回暖時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)翻番。如今頭部房企的財(cái)報(bào)透露著相同邏輯:保利發(fā)展三季度新增土儲(chǔ)樓面價(jià)同比下降12%,華潤(rùn)置地綜合融資成本僅3.6%。

細(xì)讀房企的"算賬本"會(huì)發(fā)現(xiàn),當(dāng)下正是抄底優(yōu)質(zhì)地塊的黃金窗口。以上海為例,雖然新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲0.1%,但臨港新片區(qū)地塊成交樓面價(jià)已較年初下跌18%。這種"面粉比面包跌得快"的剪刀差,讓開(kāi)發(fā)商敢于在寒冬播種。某TOP10房企投資總監(jiān)算過(guò)一筆賬:只要地價(jià)跌幅超過(guò)房?jī)r(jià)跌幅15個(gè)百分點(diǎn),即便維持現(xiàn)有售價(jià),利潤(rùn)率反而能提升2個(gè)點(diǎn)。



更精明的玩家已在布局政策松綁的"時(shí)間差"。參照歷史規(guī)律,當(dāng)70城房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)6個(gè)月下跌時(shí),往往觸發(fā)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。目前這輪下跌已持續(xù)9個(gè)月,部分二線城市如合肥已出現(xiàn)環(huán)比0.3%的上漲苗頭。龍湖集團(tuán)近期在武漢光谷連拿三宗地,其年報(bào)特別提到"新獲取項(xiàng)目均滿足住建部規(guī)定的房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)要求",這分明是在為可能的限價(jià)放松埋下伏筆。

不過(guò)這場(chǎng)豪賭并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。三線城市新房同比3.5%的降幅仍在擴(kuò)大,部分民營(yíng)房企的拿地行為已顯露疲態(tài)。金科股份三季報(bào)顯示,其新增土儲(chǔ)中代建項(xiàng)目占比驟升至47%,這種"輕資產(chǎn)"模式暴露出資金鏈的窘迫。就連央企背景的招商蛇口,也在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言"未來(lái)拿地將更聚焦15個(gè)核心城市"。



這場(chǎng)房?jī)r(jià)與地價(jià)的背離游戲,本質(zhì)是場(chǎng)關(guān)于流動(dòng)性的精準(zhǔn)狙擊。數(shù)據(jù)顯示,一線城市二手房?jī)r(jià)1.1%的環(huán)比跌幅中,90%來(lái)自掛牌量激增帶來(lái)的踩踏效應(yīng),而非真實(shí)價(jià)值折損。開(kāi)發(fā)商們正像1987年拍下中國(guó)第一宗土地的駱錦星那樣,在輿論的質(zhì)疑聲中押注中國(guó)城鎮(zhèn)化的終極紅利。畢竟歷史反復(fù)證明:當(dāng)所有人都開(kāi)始相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲時(shí),危險(xiǎn)才真正來(lái)臨。

站在2023年的歲末回望,這輪調(diào)整或許正在孕育新的行業(yè)格局。就像拍賣槌落下前的最后三秒,真正的玩家永遠(yuǎn)在別人恐懼時(shí)貪婪。只不過(guò)這次,他們舉牌的手上既攥著計(jì)算器,也貼著資產(chǎn)負(fù)債率警戒線。

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