最近，一條“房?jī)r(jià)再難上漲”的言論引發(fā)熱議，有意思的是，當(dāng)記者就此事詢問(wèn)資深房地產(chǎn)專家孟曉蘇時(shí)，他的回應(yīng)卻相當(dāng)直白：說(shuō)這話的人，完全不懂房地產(chǎn)。

他說(shuō)：這不是第一次聽(tīng)到這樣的預(yù)測(cè)，三十年來(lái)，每隔幾年就有人出來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)到頭了，但房地產(chǎn)的真相比這復(fù)雜得多。

預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)不會(huì)漲的邏輯，他們通?；趲讉€(gè)簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)，人口增速放緩、城鎮(zhèn)化率已達(dá)高位、居民負(fù)債率不低，就得出結(jié)論。

孟曉蘇表示，房地產(chǎn)從來(lái)不是單一邏輯的游戲。

房地產(chǎn)有三個(gè)基本屬性：居住屬性、金融屬性和土地屬性。

只談居住需求，不談另外兩個(gè)，就是在盲人摸象。

中國(guó)的土地供應(yīng)制度與許多國(guó)家不同，土地供給由政府調(diào)控，而非完全市場(chǎng)化。

當(dāng)土地供給成為調(diào)節(jié)閥，價(jià)格就不僅僅是供需關(guān)系那么簡(jiǎn)單了。

更何況，房地產(chǎn)還是中國(guó)最重要的抵押品，是金融體系的基石之一。

孟曉蘇稱，部分城市房?jī)r(jià)確實(shí)在調(diào)整，交易量也不如從前，但這更多是政策調(diào)控和短期經(jīng)濟(jì)周期的結(jié)果，而不是長(zhǎng)期趨勢(shì)的改變。

他以北京為例：北京五環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)量已經(jīng)很少了，但需求依然存在。

這種核心地段的稀缺性，決定了它的價(jià)格支撐，而一些三四線城市，確實(shí)面臨去庫(kù)存壓力，但這是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，不能一概而論。

孟曉蘇特別提到一個(gè)常被忽視的維度：改善型需求正在成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

中國(guó)人均居住面積雖有所提高，但品質(zhì)住房仍然短缺。從有房住到住好房的轉(zhuǎn)變，才剛剛開始。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用短期內(nèi)難以被完全替代。

更重要的是，土地財(cái)政仍然是中國(guó)城鎮(zhèn)化的重要資金來(lái)源，這個(gè)基本面不改變，房地產(chǎn)的角色就不會(huì)根本改變。

不過(guò)，孟曉蘇也強(qiáng)調(diào)，他并非一味看漲。

分化將成為新常態(tài)。人口流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的城市，房?jī)r(jià)仍有支撐。

而資源枯竭、人口流出的城市，則可能面臨長(zhǎng)期調(diào)整。

也許，關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論永遠(yuǎn)不會(huì)停止。

但孟曉蘇的觀點(diǎn)提醒我們：在復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)面前，任何簡(jiǎn)單的判斷都可能是危險(xiǎn)的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的不是非黑即白的斷言，而是基于多維度的深入理解。

畢竟，房地產(chǎn)不僅僅是一串?dāng)?shù)字的漲跌，它背后是千千萬(wàn)萬(wàn)家庭的安居夢(mèng)想，是城市發(fā)展的脈絡(luò)，更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一面鏡子。

讀懂它，需要的不僅是經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，更需要對(duì)中國(guó)社會(huì)發(fā)展規(guī)律的深刻洞察。