決定明年經濟優(yōu)先事項的2025年中央經濟工作會議剛剛結束，房地產行業(yè)將翻天覆地。

通讀會議通稿，大力提振內需已經成為高度共識。會議明確明年八項重點任務中，堅持內需主導，建設強大國內市場高居榜首。對房地產行業(yè)來說，其中最顯眼以及最大的不同是，“高質量推進城市更新”納入內需重點任務中。這意味著，明年要在城市更新領域實實在在花大錢了。

這種升級早有預兆。11月28日，廣州甩出一顆 “重磅炸彈”——城市更新發(fā)展大會暨項目推介會正式啟幕，一次性端出102 個城市更新項目，總投資約8077 億元！這可不是小數目，相當于給廣州經濟打了一劑“強心針”！

01

8000億大蛋糕，城中村改造吃了大部分

這次推介的102個項目，堪稱一份廣州城市升級的“豪華菜單”。從中心城區(qū)的老舊小區(qū)到龐大的城中村，從閑置舊廠到歷史文化街區(qū)，全部涵蓋。

城中村改造是這一輪舊改的絕對主力，而危房自主更新以其靈活便捷的優(yōu)勢在舊改中嶄露頭角，掙得一席之地。目前花都等多個區(qū)正在積極探索推進自主更新。

在大會集中簽約的越秀區(qū)瑤臺村城中村改造項目、海珠區(qū)得勝崗片區(qū)更新改造項目、荔灣區(qū)聚龍灣片區(qū)啟動區(qū)更新改造項目等24個代表性項目中，得勝崗片區(qū)就是海珠區(qū)積極推進自主更新的標桿性項目。這是廣州首個成片連片危舊房自主更新試點，采用了“居民出一點、企業(yè)出一點、政府補一點”的創(chuàng)新籌資機制。項目將同步擴建省一級萬松園小學、拓寬萬松路，全面提升片區(qū)公共服務水平。目前整體騰退率達71%，預計2028年全面竣工。

項目效果圖 圖源：大洋網

瑤臺村城中村改造項目與聚龍灣片區(qū)啟動區(qū)更新改造項目各有典型性，前者是廣州“依法征收、凈地出讓”新模式標桿項目，后者是廣州首個舊廠、舊城、舊村成片連片改造的地標項目。

瑤臺村城中村改造項目與三元里、廣州火車站片區(qū)共同構成廣州城市更新四大重點片區(qū)之一——廣州火車站重點片區(qū)更新的核心。

瑤臺村城中村改造項目包括瑤臺、王圣堂、沙涌南3個自然村，項目改造范圍97公頃，采用“依法征收、凈地出讓”新模式，劃分三大組團，分片分期推進，將帶動超600億元投資。

瑤臺城中村項目改造效果圖 圖源：廣州日報

項目于2024年7月啟動，1天內實現了《廣州市城中村改造條例》中關于2個“三分之二”比例要求，12天同意率達到了96%以上，整體改造推進速度極快，當前項目一期首開區(qū)已啟動，一期用地獲廣東省政府批準，沙涌南片區(qū) S4 地塊征地補償方案公布。

按下“加速鍵”的瑤臺村城中村改造項目吹響了廣州火車站片區(qū)改造的沖鋒號，與同步推進前期工作的三元里村改造項目形成“你追我趕”的改造態(tài)勢。

根據規(guī)劃，項目一期預計2026年底建成。也就是說，最遲明年年底，我們將看到廣州火車站片區(qū)改頭換面，迎來全新的城市面貌。

02

不只是拆遷，舊改的“廣州新玩法”

縱觀廣州近期重點推介項目，一個清晰的觀感是，廣州舊改早已跳出“拆建賣地”的傳統(tǒng)套路，正在開發(fā)出越來越多的新玩法。

仔細拆解這些項目的推進邏輯，不難發(fā)現當前廣州舊改的核心驅動力其實就三類：科技巨頭驅動，城市戰(zhàn)略規(guī)劃引領，民生需求推動。

比如華為研發(fā)中心的入駐，直接倒逼并加速了羅沖圍整個片區(qū)的更新規(guī)劃，推動松溪片區(qū)產業(yè)從傳統(tǒng)商貿、摩配業(yè)態(tài)，向智能網聯汽車、新能源、信創(chuàng)產業(yè)轉型，形成“研發(fā)中心+上下游產業(yè)鏈”的產業(yè)集群。自2020年華為區(qū)域總部落戶后，百度阿波羅、中軟國際等14家高新企業(yè)已相繼進駐，帶動白云區(qū)軟件信息技術服務業(yè)主體突破1.4萬戶，產業(yè)規(guī)模首破百億。

松溪片區(qū)效果圖：共享生活客廳（羅沖圍片區(qū)國際設計競賽第一名優(yōu)勝方案）

圖源：廣州市規(guī)劃和自然資源局白云區(qū)分局

同樣，小鵬汽車全球研發(fā)總部落戶天河智谷，對柯木塱村、凌塘村、元崗村和長湴村等區(qū)域的舊改產生了直接的拉動作用。舊改不僅要為小鵬提供總部空間，更要圍繞這個智能網聯新能源汽車的龍頭，構建一個涵蓋研發(fā)、設計、測試等環(huán)節(jié)的產業(yè)生態(tài)圈。

這背后是廣州對舊改思路的轉變：不再是“先拆后招商”，而是“為科技巨頭量身打造產業(yè)集群”，使舊改成為實現城市產業(yè)升級的戰(zhàn)略工具。

舊改，要服務于城市產業(yè)與規(guī)劃升級的目標。

這也是近年來羅沖圍片區(qū)，柯木塱村、元崗村、凌塘村、長湴村等環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)躍居廣州舊改速度第一梯隊的底層邏輯。

而以城市戰(zhàn)略規(guī)劃引領，除了廣州火車站重點片區(qū)進展快速，同時為了完善匯聚廣州塔、珠江新城等地標的城市會客廳界面，近年來廣州也在快速推進新中軸線海珠片區(qū)舊改項目。片區(qū)內東風村已獲市政府批復、三滘村改造方案已落地實施。

作為項目的關鍵拼圖，輕工職業(yè)學校、華軍科創(chuàng)谷等地塊已率先啟動拆除，客村布衣港產業(yè)園、暢流工業(yè)園同步推進拆改。近日，海珠區(qū)政府正式發(fā)布客村花園東地塊征收決定，核心地段補償標準最高達6萬元/㎡，疊加各類獎勵與補助后，創(chuàng)下廣州主城區(qū)舊改補償新高。

值得關注的是，這場大規(guī)模的空間煥新，不只是解決了城市升級的“舊問題”，更悄悄撬動了廣州商業(yè)格局的“新變局”。

眾所周知，廣州一向缺乏頂級奢侈資源，這不是什么新鮮事。但是大規(guī)模的舊改成為正在沖擊廣州傳統(tǒng)的商業(yè)格局，部分重點舊改項目為頂級商業(yè)在廣州的落地以及快速發(fā)展帶來了新契機。

比如聚龍灣片區(qū)啟動區(qū)更新改造項目，已明確引入太古里等頂級商業(yè)IP，其15萬平方米的太古里商業(yè)體量甚至超過成都太古里，與白鵝潭萬象城將填補廣州西部頂奢商業(yè)空白；于近期正式獲批的珠江新城最后一塊“寶地”——馬場地塊將引入SKP在內的“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗”一體化消費鏈。

聚龍灣太古里效果圖 圖源：廣州日報

這些項目通過舊改落地，將成為廣州打造消費地標，重塑商業(yè)格局，提升全球消費資源配置能力的“超級王牌”。

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