好多以前忙著搶地、蓋樓、賣房的開發(fā)商，現(xiàn)在都調(diào)轉(zhuǎn)船頭，齊刷刷地?cái)D進(jìn)了一個(gè)叫“代建”的賽道。表面上看，風(fēng)平浪靜，大家還是各干各的活；但水面之下，一場(chǎng)關(guān)于項(xiàng)目、人才和生存空間的資源“暗戰(zhàn)”，早就悄無聲息地打響了。

這事兒，其實(shí)得從頭說說。代建這模式，最早不是什么新鮮玩意兒。

簡(jiǎn)單講，就是“專業(yè)的人，干專業(yè)的事”。你自己有地、有錢，但不太會(huì)蓋房子，或者沒精力管，那就找個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來幫你從設(shè)計(jì)、建造一直管到交付。

最早是政府工程在用，后來一些品牌好的房企，像綠城，因?yàn)樯w房子認(rèn)真，連安置房都做得漂漂亮亮，被老百姓點(diǎn)名要他們來蓋。口碑傳開了，這門靠手藝和品牌吃飯的生意，就算立住了。

那時(shí)候的代建，更像是一門精致的“手藝活”。大家看重的是你的工程管得好不好，房子品質(zhì)扎不扎實(shí)。房企們也覺得，這路子不錯(cuò)，不用自己扛巨額土地款，風(fēng)險(xiǎn)小，還能把多年積累的經(jīng)驗(yàn)變現(xiàn)，是條又穩(wěn)又踏實(shí)的路。

可風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。當(dāng)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入下行通道，拿地難、賣房難、資金壓力如山的時(shí)候，很多房企猛然回頭，發(fā)現(xiàn)代建這片以前不算起眼的“藍(lán)?！?，簡(jiǎn)直成了救命稻草。

你想啊，自己開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，那輸出管理、輸出品牌，輕裝上陣，豈不是安全多了？于是，不管原來是做豪宅的、做剛需的，還是國資背景的，都一窩蜂地涌了進(jìn)來。賽道一下子變得擁擠不堪。

人一多，飯就不夠分了。這就到了“暗戰(zhàn)”的階段。

戰(zhàn)火，首先燒在搶項(xiàng)目上。現(xiàn)在好的代建項(xiàng)目在哪？不少是之前出了問題、爛了尾的樓盤，或者是地方城投公司手里那些“沉睡”的土地。誰能盤活這些“硬骨頭”，誰就能站穩(wěn)腳跟。所以，各家的投資拓展團(tuán)隊(duì)都快跑斷了腿，不是在談項(xiàng)目，就是在去談項(xiàng)目的路上。關(guān)系、人脈、以往化解復(fù)雜問題的案例，都成了搶項(xiàng)目的硬通貨。

光有項(xiàng)目還不行，你得有人去干。于是，另一場(chǎng)“暗戰(zhàn)”在人才市場(chǎng)展開。

一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的工程負(fù)責(zé)人、一個(gè)能搞定政府報(bào)批報(bào)建的老手、一個(gè)擅長(zhǎng)成本控制的能手，都成了香餑餑。同行之間“挖角”變得頻繁，因?yàn)樽约号囵B(yǎng)太慢，直接挖來能快速組建團(tuán)隊(duì)、上手干活。為了激勵(lì)，什么“合伙人制”、“項(xiàng)目跟投”都成了標(biāo)配，說白了，就是用更大的餅，把能打仗的人和自己牢牢綁在一起。

這還不夠。為了能持續(xù)拿到項(xiàng)目，大家開始拼命延伸自己的“觸角”。

有的和資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)深度綁定，從資金端就開始介入；有的下沉到更廣闊的三四線城市，去挖掘那些本地有地但缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的小老板；還有的，甚至把業(yè)務(wù)拓展到了為個(gè)人業(yè)主定制房子的領(lǐng)域?？傊?，以前可能看不上的、覺得麻煩的活兒，現(xiàn)在都成了必須去爭(zhēng)搶的陣地。

這么一窩蜂地卷，結(jié)果是什么呢？首先就是利潤(rùn)被越攤越薄。早年代建管理費(fèi)可能收到銷售額的5個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在能談到2-3個(gè)點(diǎn)就不錯(cuò)了，有些為了搶項(xiàng)目，甚至報(bào)出不到2個(gè)點(diǎn)的“白菜價(jià)”。利潤(rùn)薄了，但該投入的管理精力一點(diǎn)不能少，弄不好還得墊資，風(fēng)險(xiǎn)反而增加了。

更關(guān)鍵的是，品牌的“光環(huán)”在褪色。以前老百姓認(rèn)你牌子，覺得你代建就等于品質(zhì)保障。但現(xiàn)在市場(chǎng)不好，萬一項(xiàng)目原來的資金方出了問題，導(dǎo)致樓盤爛尾或延期，業(yè)主維權(quán)的矛頭，第一個(gè)指向的就是掛在前面的那個(gè)品牌名字。代建方從“品質(zhì)代言人”變成了“風(fēng)險(xiǎn)接盤俠”，這其中的委屈和無奈，只有自己知道。

所以，你看這場(chǎng)“暗戰(zhàn)”，它不僅僅是搶幾個(gè)項(xiàng)目的生意之爭(zhēng)，更像是一場(chǎng)行業(yè)生存模式的洗牌。

粗放增長(zhǎng)、憑名氣就能通吃的時(shí)代過去了?，F(xiàn)在比拼的，是真正的綜合能力：你怎么在利潤(rùn)極薄的情況下，還能保證團(tuán)隊(duì)的專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)不掉線？你怎么在復(fù)雜的債務(wù)糾紛和產(chǎn)權(quán)問題中，安全地把項(xiàng)目盤活？你怎么建立起自己獨(dú)特的、別人難以替代的專業(yè)壁壘？

房企們瘋狂涌入代建，看似是找到了一條新出路，實(shí)則卻是跳進(jìn)了一個(gè)更需要耐心、更考驗(yàn)內(nèi)功的“修煉場(chǎng)”。這場(chǎng)資源的暗戰(zhàn)，沒有硝煙，卻異常殘酷。