這個蟄伏8年的地產(chǎn)項目能否實現(xiàn)預(yù)期去化？

于帥卿 中房報記者 許倩 北京報道

歷經(jīng)8年停工、復(fù)工波折，首農(nóng)集團旗下企業(yè)開發(fā)的項目——“御林灣”終于要入市了。

不過，北京御林灣以低于周邊競品30%均價入市的消息，以及項目外立面調(diào)整規(guī)劃、產(chǎn)品過時爭議、背后復(fù)雜的股東關(guān)系浮現(xiàn)等問題，也使這一項目一入市便引發(fā)關(guān)注。

“御林灣的8年坎坷，是‘非專業(yè)房企+復(fù)雜股東+產(chǎn)品迭代滯后’共同作用的結(jié)果，‘低價換量’已成為其在當(dāng)前市場環(huán)境下唯一可行的出路?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受記者采訪時直言。

針對項目進展緩慢、低價入市等問題，記者致電致函開發(fā)主體北京東洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“東洲房地產(chǎn)”），相關(guān)工作人員僅以“具體情況不清楚”回應(yīng)，未給出實質(zhì)性答復(fù)。

低價入市

來自北京市規(guī)劃和自然資源委員會朝陽分局公告截圖。

12月12日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會朝陽分局的一則公示，為御林灣的入市按下了“預(yù)熱鍵”。

公示顯示，北京朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營北路29-324等地塊項目由東洲房地產(chǎn)開發(fā)，此次對16棟建筑的外立面進行優(yōu)化，將原石材外立面改為玻璃與鋁板組合，建筑規(guī)模、高度等核心參數(shù)保持不變。該調(diào)整涉及總面積21.49萬平方米，其中住宅面積21.32萬平方米，商業(yè)面積0.17萬平方米。

從區(qū)位看，御林灣所在的奶西板塊是朝陽區(qū)北部的科創(chuàng)軸芯，連接中關(guān)村朝陽園、望京、未來科學(xué)城與西二旗，周邊聚集了阿里巴巴、美團等數(shù)千家科技企業(yè)，潛在購買力基礎(chǔ)雄厚。但不容忽視的是，項目周邊缺乏步行可達的地鐵站點，對依賴軌道交通的客群是一大短板。

項目由西區(qū)323和南區(qū)324兩個地塊組成，總房源約1500套，是板塊內(nèi)少有的大盤。其產(chǎn)品采用差異化定位，西區(qū)為3棟7層洋房，主打213~220平方米大平層；南區(qū)為12棟18~25層高層，面積覆蓋90~155平方米。值得注意的是，項目整體還包含兩個大型公租房區(qū)域。

真正讓御林灣“出圈”的是其定價。據(jù)市場消息，其高層均價在6.5萬元/平方米，洋房在7.7萬元/平方米。相較之下，周邊如國譽府、中建宸園等項目近期網(wǎng)簽均價在8.8萬元至9萬元/平方米，價差高達25%~30%，“價格屠夫”之名由此而來。

“這一價格策略已引發(fā)市場連鎖反應(yīng)?！卑匚南卜治稣J(rèn)為，御林灣的低價入市將迫使周邊競品加大車位、裝修包等形式的折扣力度，可能拉低板塊新房均價3%~5%。在二手房市場，同開發(fā)商旗下的“東洲家園”掛牌價僅2.9萬元~3.2萬元/平方米，較大的價格倒掛使其短期內(nèi)難以跟漲，甚至可能引發(fā)二手房東進一步降價，形成“新房擠壓二手房”的螺旋效應(yīng)。

對于去化前景，柏文喜判斷，首期憑借低價或達60%去化率，但后期房源可能因產(chǎn)品硬傷而滯銷，全盤去化周期需28至32個月?！捌涓邔拥梅柯蕛H76%~80%，戶型中存在暗衛(wèi)、次臥窗戶狹窄、客廳面寬不足等問題，與當(dāng)前市場主流的‘好房子’產(chǎn)品存在明顯的‘代差’?！?/p>

“御林灣的低價底氣源于早年拿地的成本優(yōu)勢。”一位長期關(guān)注市場的業(yè)內(nèi)人士補充表示，項目以涉及安置性質(zhì)的名義獲取土地，樓面價顯著低于同期市場化地塊。然而，長達8年的開發(fā)周期積累了高昂的資金成本，2019年的施工安全事故導(dǎo)致項目長期整頓，使其錯過 地產(chǎn)上行周期，如今只能以低價策略在下行市場中尋求突圍。

8年坎坷路

御林灣開發(fā)滯緩背后，是一部非市場化房企跨界房地產(chǎn)的“典型教案”。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，項目在2019年短暫動工后即發(fā)生安全事故，隨后進入漫長的安全整頓與方案調(diào)整期，直至2023年才重新傳出實質(zhì)性動工消息。

進入2025年，項目進展信號愈發(fā)明確。1月3日，東洲房地產(chǎn)發(fā)布建設(shè)方案變更說明，披露項目將分四期開發(fā)，前兩期為純政策性住房，后兩期包含商品房，全部工程計劃于2026年底竣工。

1月9日，北京城建集團發(fā)布消息稱，御林灣商品房西區(qū)的一棟樓體已實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂。

在業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)進程如此滯緩，與開發(fā)商東洲房地產(chǎn)復(fù)雜的股權(quán)構(gòu)成與內(nèi)耗密切相關(guān)。

天眼查顯示，東洲房地產(chǎn)成立于2012年，注冊資本3000萬元，由首農(nóng)集團全資子公司北京市東郊農(nóng)場有限公司（以下簡稱“東郊農(nóng)場”）持股51%，北京伯仲聯(lián)投資有限公司（以下簡稱“伯仲聯(lián)投資”）持股49%，形成“國企控股+民資參股”的格局。

控股股東首農(nóng)集團是大型國有農(nóng)業(yè)食品企業(yè)，資產(chǎn)雄厚，但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域缺乏經(jīng)驗與高周轉(zhuǎn)意識。二股東伯仲聯(lián)投資的背景則更為復(fù)雜，由3位自然人持股，投資版圖多集中在礦業(yè)、科技等非地產(chǎn)領(lǐng)域。

“這種組合帶來了多重問題。首先，決策效率低下，開發(fā)團隊缺乏商品房經(jīng)驗，系統(tǒng)薄弱?！鄙鲜鲩L期關(guān)注市場的業(yè)內(nèi)人士表示，作為承擔(dān)保障使命的國企，首農(nóng)集團的開發(fā)邏輯、決策流程與市場化房企不同，存在“路徑依賴”。項目最初按“保障房系統(tǒng)”打造，后期為迎合市場反復(fù)修改規(guī)劃，導(dǎo)致“反復(fù)停工、拆改、重新報規(guī)”，事倍功半。此外，復(fù)雜的物業(yè)構(gòu)成（混合商品房、人才房、公租房）也增加了開發(fā)與未來管理的難度。

值得關(guān)注的是，股東間的矛盾也在2022年徹底公開化。當(dāng)年9月，因借款合同引發(fā)糾紛，大股東東郊農(nóng)場將二股東伯仲聯(lián)投資和東洲房地產(chǎn)一同告上了法庭。伯仲聯(lián)投資不服上訴，又將大股東和東洲房地產(chǎn)訴至法院。

伯仲聯(lián)投資上訴主張為，本案系借款合同糾紛，不屬于金融類糾紛，本案應(yīng)由北京市第二中級人民法院管轄。

北京市高級人民法院審理認(rèn)為，本案涉及東郊農(nóng)場公司、東洲公司、北京銀行簽訂《委托貸款協(xié)議》系因委托貸款引發(fā)的糾紛，屬于金融民商事糾紛，對伯仲聯(lián)投資的上訴主張不予支持，維持原裁定。

天眼查顯示，伯仲聯(lián)投資持有的東洲房地產(chǎn)1470萬元股權(quán)已被凍結(jié)，凍結(jié)期限至2028年。

在柏文喜看來，北京御林灣項目存在的情況并非個例，“2010年~2017年，北京土地市場中，國企為降低資金壓力引入民營資方的模式很普遍，但當(dāng)持股比例接近、缺乏絕對控股方時，一旦出現(xiàn)糾紛項目極易陷入停滯。股東多元不等于必然爛尾，但若無清晰的公司治理結(jié)構(gòu)，項目拖延的概率遠(yuǎn)高于單一控股股東項目。”

他進一步表示，項目直至2023年才實質(zhì)性復(fù)工，主要得益于“保交付”政策督辦與接近“準(zhǔn)現(xiàn)房”邊際成本可控的雙重推力。對于行業(yè)而言，御林灣是一則深刻警示，“當(dāng)房地產(chǎn)進入‘好產(chǎn)品+快周轉(zhuǎn)’時代，外行國企若沿用舊邏輯，即便拿地早、成本低也可能因產(chǎn)品迭代滯后、決策低效，淪為‘高價土地+過時住宅’的被動去庫存典型?！?/p>

目前，北京御林灣樣板間尚未開放，僅設(shè)城市展廳，并已啟動渠道合作，通過提高傭金加速蓄客。這條蟄伏8年的“價格鯰魚”能否實現(xiàn)預(yù)期去化，其策略將對北京朝陽區(qū)奶西板塊產(chǎn)生何種長遠(yuǎn)影響，市場正持續(xù)關(guān)注。