本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：曾思怡

據(jù)新華社報(bào)道，12月16日，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)提到，要以構(gòu)建新模式為牽引推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，包括改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度，合理把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項(xiàng)基礎(chǔ)制度出臺(tái)時(shí)機(jī)，深化住房公積金制度改革。

此前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，提出因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。這釋放出“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型”的清晰信號(hào)，為處于深度調(diào)整期的房地產(chǎn)市場(chǎng)指明了政策路徑。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，過(guò)去五年來(lái)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉房地產(chǎn)內(nèi)容來(lái)看，“穩(wěn)樓市”是不變的核心內(nèi)容。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事鄧浩志對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容，提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，具體操作上提出“收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性用房”“公積金制度改革”等，而且這兩項(xiàng)表述在最近五年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中首度出現(xiàn)。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

接下來(lái)，如何“穩(wěn)樓市”？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在12月16日發(fā)表的署名文章提到，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，根據(jù)人口變化合理確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢(qián)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。

五年首提“公積金制度改革”

了解未來(lái)一年房地產(chǎn)政策走勢(shì)之前，不妨先看現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況。

中央財(cái)辦近日表示，從剛性需求看，2024年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶(hù)農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等“新市民”剛性住房需求有待繼續(xù)釋放；從改善需求看，盡管我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)不小，但區(qū)位分布、持有結(jié)構(gòu)不均衡，相當(dāng)部分城鎮(zhèn)居民住房滿(mǎn)意度還不夠高，存在“以舊換新”“以小換大”的改善性需求。

這也意味著，我國(guó)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大空間。如何更好打開(kāi)這些空間，也正是近期今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在房地產(chǎn)布局方面的重點(diǎn)。

比對(duì)2021年-2024年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議全文可以發(fā)現(xiàn)，今年在房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)容中，首度出現(xiàn)了“公積金制度改革”“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”的表述。

近年來(lái)，相關(guān)方案已經(jīng)陸續(xù)在不同城市落地。在今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署中提及，或意味著實(shí)施范圍和力度將進(jìn)一步擴(kuò)大。

公積金制度改革方面，今年以來(lái)，多個(gè)城市實(shí)行公積金用作首付款，在前期降低首付比例、提高公積金貸款額度的基礎(chǔ)上，又將購(gòu)房壓力壓減了一個(gè)層級(jí)，其改革政策包括但不限于“商轉(zhuǎn)公”“異地互貸”“公積金直付房租”“可用于老舊小區(qū)加裝電梯”等，以上舉措既穩(wěn)樓市，又惠民生。

有分析認(rèn)為，本次會(huì)議在表述上，將“深化住房公積金制度改革”和“有序推動(dòng)‘好房子’建設(shè)”放在一個(gè)句子中，或意味著后續(xù)在公積金使用上，配套政策將向購(gòu)買(mǎi)好房子傾斜，還會(huì)進(jìn)一步完善或擴(kuò)大相關(guān)支持力度。

值得一提的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束數(shù)日后，深圳市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布并實(shí)施新版《深圳市住房公積金提取管理規(guī)定》，新規(guī)覆蓋購(gòu)房、租房、老舊住房更新改造三方面，新增多項(xiàng)提取情形，放寬提取條件，包括支持公積金“既提又貸”等。

根據(jù)上述規(guī)定，深圳開(kāi)始將購(gòu)房還貸提取范圍從深圳市擴(kuò)展至全國(guó)，職工及家庭成員償還全國(guó)范圍內(nèi)首套、二套住房貸款本息時(shí)，可申請(qǐng)購(gòu)房還貸提取。

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廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，當(dāng)前公積金制度面臨部分城市個(gè)貸率低，異地貸款流程待優(yōu)化等問(wèn)題，這些都不是傳統(tǒng)公積金業(yè)務(wù)所能解決的，迫切需要制度改革。

他表示，公積金是普惠金融，在當(dāng)前迫切需要做大保障房、租購(gòu)并舉的背景下，這個(gè)普惠金融應(yīng)該發(fā)揮更大作用，“可探索在此基礎(chǔ)上組建住房銀行，更好服務(wù)年輕人、新市民及新模式轉(zhuǎn)型”。

在最近5年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”也在今年被首度提及。

時(shí)代周報(bào)記者比對(duì)往年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于存量商品房、保障房等內(nèi)容，2023年提出“加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，2024年提出“推進(jìn)處置存量商品房工作”。

今年則直接提出鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房作為保障房，提供了更明確的執(zhí)行路徑，既為存量商品房指明一條去化路徑，也避免了去化慢、去化難的背景下再新建保障性住房的做法，防止加劇總量過(guò)剩、資源浪費(fèi)。

從實(shí)施路徑來(lái)看，中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢在媒體采訪時(shí)指出，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房重點(diǎn)或仍將是鼓勵(lì)地方開(kāi)展收購(gòu)工作，前期已經(jīng)拓展了地方政府專(zhuān)項(xiàng)債的使用范圍，后續(xù)在支持收購(gòu)存量商品房上有望加大配套措施和力度。

再提“因城施策”

回顧過(guò)去5年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的布局，“因城施策”提了3次，分別是在2021年、2022年以及今年。

鄧浩志認(rèn)為，“因城施策”的表述再度出現(xiàn)，對(duì)應(yīng)的是樓市分化的背景。

“隨著城市化進(jìn)程，地區(qū)間人口和產(chǎn)業(yè)的差異擴(kuò)大，就產(chǎn)生了不同地區(qū)對(duì)住房的需求差異巨大，所以按照過(guò)往的一刀切的政策，那肯定是不適用的。”他指出，這個(gè)提法（因城施策）由來(lái)已久，不過(guò)今年在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中再提及，也是呼應(yīng)地區(qū)間分化加劇的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，早在2016年的全國(guó)政府工作報(bào)告中，就提出“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。

彼時(shí)這一政策的提出，是為了回應(yīng)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化的問(wèn)題，即：熱門(mén)一二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，而廣大三四線城市面臨較大的去庫(kù)存壓力。

彼時(shí)尤是房地產(chǎn)快速上漲時(shí)期，購(gòu)房者普遍持有對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，部分地區(qū)去庫(kù)存的壓力逐漸變大。而隨著2021年全國(guó)樓市進(jìn)入調(diào)整期，樓市去庫(kù)存壓力整體持續(xù)提升，且不同地區(qū)間的分化持續(xù)加劇。

即使是同一城市，不同片區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格也在持續(xù)分化，被一眾從業(yè)者形容為“冰火兩重天”。

克而瑞核心城市數(shù)據(jù)顯示，從供給端看，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“品質(zhì)驅(qū)動(dòng)型”分化，11月典型城市去化率同環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)至34%，去化率指標(biāo)出現(xiàn)微增。

但在去庫(kù)存方面，易居研究院全國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告顯示，11月份，全國(guó)百城新建商品住宅去庫(kù)存周期（存銷(xiāo)比）達(dá)27.4個(gè)月，去化速度明顯放緩。

廣州市房協(xié)專(zhuān)家委委員、廣東中原地產(chǎn)代理項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，即使在樓市相對(duì)最穩(wěn)的一線及熱門(mén)二線城市，雖然有少數(shù)高端網(wǎng)紅樓盤(pán)受追捧，但整體來(lái)看樓市量?jī)r(jià)壓力并未減退。

“在此背景下，樓市政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)該是在客觀看待行情的基礎(chǔ)上，不同城市，甚至不同城區(qū)，應(yīng)該因地制宜推行政策，平穩(wěn)度過(guò)周期?！?/p>

前述署名文章提到，接下來(lái)將處理好推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要關(guān)系，包括頂層設(shè)計(jì)和因城施策的關(guān)系，以及增量和存量的關(guān)系，從各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、人口數(shù)量結(jié)構(gòu)變化等實(shí)際出發(fā)，因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；堅(jiān)持合理控制增量、優(yōu)化調(diào)整存量、著力提高質(zhì)量。