近日，家住天津市靜海區(qū)團(tuán)泊鎮(zhèn)中駿云景臺的市民申先生通過津云《消費(fèi)新觀察》欄目反映，由于欠繳物業(yè)費(fèi)，在回家時門禁系統(tǒng)提示“您已欠物業(yè)費(fèi)，系統(tǒng)將在2025-12-30停止通行權(quán)限，請及時繳納！”申先生表示：“物業(yè)欠費(fèi)原因有很多，限制門禁是不是違法的？作為業(yè)主，難道還不能正?；丶伊藛幔俊?/p>

　　申先生遇到的問題并非個例?，F(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，不繳費(fèi)自然理由充足；另一方面，由于物業(yè)費(fèi)收繳比例太低，物業(yè)公司難以支撐日常開銷維系物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)，雙方陷入“公說公有理、婆說婆有理”的僵局。近年來，圍繞在業(yè)主與物業(yè)公司之間的“恩怨情仇”層出不窮，物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)不對等的問題成為困擾業(yè)主的生活痛點(diǎn)。

《消費(fèi)新觀察》欄目上線以來，收到“物業(yè)費(fèi)爭議”的相關(guān)投訴近百件。核心爭議背后，是業(yè)主基本權(quán)益與物業(yè)催繳權(quán)利的邊界劃定問題。對于申先生反映的問題：物業(yè)公司通過限制門禁阻礙業(yè)主正常進(jìn)出的行為是否合理？

廣東華商（天津）律師事務(wù)所律師李婷婷表示，物業(yè)公司通過限制門禁系統(tǒng)阻礙業(yè)主正常進(jìn)出小區(qū)的行為，不合理也不合法。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”。

雖然法律并未直接提及門禁系統(tǒng)，但在司法實(shí)踐中，限制門禁一般也會被認(rèn)定為不當(dāng)催繳手段。此外，《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！遍T禁系統(tǒng)屬于小區(qū)共有設(shè)施，業(yè)主作為小區(qū)成員，有權(quán)自由進(jìn)出。限制門禁實(shí)質(zhì)上是侵犯了業(yè)主的自由通行和居住的權(quán)利，這是對業(yè)主基本物權(quán)的侵害。

而物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)合同的對價，欠費(fèi)屬于合同糾紛。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人催交物業(yè)費(fèi)應(yīng)通過催告、協(xié)商或訴訟等合法方式，不得采取強(qiáng)制手段。

　　李婷婷律師向記者介紹說，如果物業(yè)公司認(rèn)為業(yè)主欠費(fèi)，應(yīng)優(yōu)先通過書面催繳、協(xié)商或司法程序解決，而非使用技術(shù)手段脅迫。如果業(yè)主遇到物業(yè)公司強(qiáng)行限制門禁，業(yè)主可向主管部門投訴或提起訴訟，要求停止侵害并賠償損失。

　　從《消費(fèi)新觀察》欄目收到的留言來看，對于大部分未及時繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主來說，“物業(yè)服務(wù)不到位”是大家“拒繳”的主要原因之一。

遇到這種情況，業(yè)主應(yīng)該如何維權(quán)呢？“

業(yè)主在認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)時，也應(yīng)理性維權(quán)，避免以盲目拒交物業(yè)費(fèi)的方式導(dǎo)致違約?！崩铈面寐蓭煴硎?，“首先應(yīng)及時保留物業(yè)服務(wù)不到位的證據(jù)，如照片、視頻、書面記錄等，先與物業(yè)公司進(jìn)行溝通，要求整改，也可通過業(yè)主委員會進(jìn)行協(xié)調(diào)。若無效，還可以向行政主管部門進(jìn)行投訴，要求對物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督管理。也可向人民法院提起訴訟，以物業(yè)公司未履行合同義務(wù)為由，向法院起訴要求其履行合同相關(guān)義務(wù)或賠償損失?！?/p>

　　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的矛盾時有發(fā)生，易復(fù)發(fā)、難化解，除法律層面的專業(yè)解讀，學(xué)界也從權(quán)利平衡與社區(qū)治理的角度給出了深度思考。華南師范大學(xué)法學(xué)院教授于群表示，物業(yè)合同的設(shè)立具有公共性，而每位業(yè)主單獨(dú)進(jìn)行付費(fèi)的行為體現(xiàn)的則是個體性。

因此，在保障業(yè)主理性行使抗辯權(quán)的同時，有必要對相關(guān)權(quán)利的行使設(shè)置必要的基礎(chǔ)條件，避免出現(xiàn)個體濫用抗辯權(quán)侵損公共利益的情況，如一般、輕微的物管服務(wù)瑕疵在未構(gòu)成根本性違約的情況下，業(yè)主不得以此為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要注意，應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通交流，及時了解業(yè)主意見、建議，改進(jìn)工作方法和服務(wù)方式，提高業(yè)主服務(wù)滿意度。

來源：津云