（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2018年10月，陳志遠(yuǎn)（化名）經(jīng)朋友介紹認(rèn)識(shí)了乙公司（化名）股東林振華（化名）。林振華通過(guò)微信向陳志遠(yuǎn)推薦乙公司代理的泰國(guó)某公寓項(xiàng)目，稱(chēng)該樓盤(pán)“可炒樓花”——即先低價(jià)認(rèn)購(gòu)，待房?jī)r(jià)上漲后轉(zhuǎn)手獲利，并承諾可代為出租。

陳志遠(yuǎn)被說(shuō)服后，決定購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目中的一號(hào)房屋，總價(jià)539萬(wàn)泰銖（約合人民幣110萬(wàn)元）。隨后，他按乙公司銷(xiāo)售人員趙海峰（化名）指示分三筆支付購(gòu)房款：

2018年10月31日：刷卡支付5萬(wàn)元意向金，乙公司出具收據(jù)；

2018年11月16日：向乙公司股東孫立軍（化名）個(gè)人工商銀行賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬236,702元作為首付款（約25%），乙公司出具收據(jù)；

2019年9月3日：再次按指示向另一股東周建國(guó)（化名）北京銀行個(gè)人賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬254,846元，但未獲任何收據(jù)或發(fā)票。

此后，乙公司僅退還39,120元。因疫情原因，陳志遠(yuǎn)提出延期付款或轉(zhuǎn)售房屋，乙公司口頭同意。但當(dāng)陳志遠(yuǎn)追問(wèn)房款去向時(shí)，對(duì)方才承認(rèn)：因泰國(guó)開(kāi)發(fā)商拖欠傭金，乙公司未將任何款項(xiàng)支付給開(kāi)發(fā)商。

截至起訴時(shí)，一號(hào)房屋未建成，更未交付，項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)。陳志遠(yuǎn)合同目的徹底落空，遂起訴乙公司，要求退還已付購(gòu)房款共計(jì)502,228元。

乙公司經(jīng)法院合法傳喚，未出庭、未答辯、未提交任何證據(jù)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 乙公司于判決生效后7日內(nèi)退還原告陳志遠(yuǎn)購(gòu)房款502,228元。

三、法院說(shuō)理

1. 雙方形成事實(shí)上的房屋買(mǎi)賣(mài)/委托代理關(guān)系

雖無(wú)正式書(shū)面合同（原告稱(chēng)簽約后未獲合同文本），但微信聊天記錄、轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)等已形成完整證據(jù)鏈，足以證明乙公司以銷(xiāo)售方身份收取購(gòu)房款，雙方存在真實(shí)交易合意。

2. 被告根本違約，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)

乙公司作為代理商，未將購(gòu)房款支付給泰國(guó)開(kāi)發(fā)商；

房屋至今未交付，項(xiàng)目無(wú)進(jìn)展；

→ 構(gòu)成《民法典》第563條規(guī)定的“因違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，原告有權(quán)解除合同并要求退款。

3. 款項(xiàng)打入股東個(gè)人賬戶(hù)，不影響公司責(zé)任承擔(dān)

原告系按銷(xiāo)售人員指令付款，且部分款項(xiàng)有公司收據(jù)，應(yīng)視為公司收款行為。公司內(nèi)部資金管理混亂，不得對(duì)抗善意相對(duì)人。

4. 被告缺席視為放棄抗辯，法院依法缺席判決

乙公司拒不到庭，視為放棄舉證、質(zhì)證及答辯權(quán)利，法院依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)依法裁判。

四、律師提示

本案暴露出跨境房產(chǎn)投資三大高危風(fēng)險(xiǎn)，務(wù)必警惕：

?? “炒樓花”多為營(yíng)銷(xiāo)話術(shù)，境外期房風(fēng)險(xiǎn)極高

尤其在無(wú)預(yù)售許可、無(wú)資金監(jiān)管的情況下，極易“錢(qián)房?jī)煽铡薄?/strong>

?? 購(gòu)房款切勿打入個(gè)人賬戶(hù)！

正規(guī)交易應(yīng)通過(guò)公司對(duì)公賬戶(hù)或第三方資金監(jiān)管平臺(tái)。打入股東私人賬戶(hù)，一旦公司跑路，追償難度大增。

?? 無(wú)合同、無(wú)發(fā)票、無(wú)備案 = 零保障

原告連合同都沒(méi)拿到，維權(quán)全靠聊天記錄和轉(zhuǎn)賬憑證，險(xiǎn)些因證據(jù)不足敗訴。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)建議：

投資境外房產(chǎn)前務(wù)必做到：

1. 核實(shí)代理資質(zhì)：確認(rèn)中介是否獲開(kāi)發(fā)商正式授權(quán)；

2. 堅(jiān)持資金監(jiān)管：要求房款直接付至開(kāi)發(fā)商監(jiān)管賬戶(hù)；

3. 簽署書(shū)面合同：明確房屋信息、交付時(shí)間、違約責(zé)任；

4. 遵守外匯管理規(guī)定：大額跨境支付需通過(guò)合法渠道，避免“地下匯款”導(dǎo)致合同無(wú)效。