（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2014年，張明（化名）與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買位于通州區(qū)的一號(hào)房屋，總價(jià)數(shù)百萬(wàn)元。合同明確約定：

甲公司應(yīng)于2015年8月交付房屋；

并在房屋交付后720日內(nèi)（即約2年內(nèi)）協(xié)助張明辦理產(chǎn)權(quán)登記；

張明委托甲公司代辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)，并支付相關(guān)費(fèi)用。

簽約后，張明依約付清全部房款，甲公司也交付了房屋。同時(shí)，張明向甲公司支付了包括契稅261,738.84元、印花稅4,767.31元、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)550元、手續(xù)費(fèi)1,000元在內(nèi)的全部代辦及稅費(fèi)，合計(jì)268,056.15元。

然而，十年過去，房本始終未辦下來。甲公司稱：

項(xiàng)目已被列為“歷史遺留問題”，具備辦證條件；

是張明未提供購(gòu)房資格證明，也未簽署授權(quán)委托書；

責(zé)任在買方，不在開發(fā)商。

張明則表示：自己具備通州購(gòu)房資格，且多次催促無果，甲公司既未辦證，也未將代收稅費(fèi)上繳稅務(wù)或不動(dòng)產(chǎn)部門，涉嫌占用資金。

為此，張明起訴要求：

1. 甲公司立即協(xié)助辦理一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證；

2. 退還全部代收費(fèi)用26.8萬(wàn)余元。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 甲公司于判決生效7日內(nèi)，協(xié)助張明辦理一號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；

? 甲公司退還張明代收的契稅、印花稅、登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等共計(jì)268,056.15元。

三、法院說理

1. 合同合法有效，開發(fā)商負(fù)有辦證義務(wù)

雙方簽訂的《預(yù)售合同》明確約定由甲公司“受托辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記”，張明已履行付款及配合義務(wù)，甲公司不得以“歷史遺留”為由推卸責(zé)任。

2. “歷史遺留項(xiàng)目”不等于免除開發(fā)商義務(wù)

雖然政府已將該項(xiàng)目納入歷史遺留處理范圍，但這恰恰說明障礙正在消除，甲公司更應(yīng)主動(dòng)配合業(yè)主辦證，而非消極等待。

3. 代收費(fèi)用未實(shí)際繳納，必須退還

甲公司未能舉證證明其已將契稅等款項(xiàng)上繳至稅務(wù)機(jī)關(guān)或政府指定監(jiān)管賬戶，長(zhǎng)期占用業(yè)主資金無法律依據(jù)，依法應(yīng)全額返還。

4. 購(gòu)房資格問題由業(yè)主自行承擔(dān)，不影響辦證請(qǐng)求

法院釋明后，張明明確表示“自愿承擔(dān)因自身資格問題導(dǎo)致無法過戶的后果”，故辦證程序仍應(yīng)啟動(dòng)，是否最終能登記由行政機(jī)關(guān)審核。

四、律師提示

本案為大量“歷史遺留項(xiàng)目”業(yè)主維權(quán)提供了重要參考：

開發(fā)商收了契稅≠已代繳：務(wù)必索要完稅憑證或查詢繳稅記錄；

“可自行辦證”不等于“開發(fā)商免責(zé)”：若合同約定由開發(fā)商代辦，其仍有協(xié)助義務(wù)；

十年未辦證，仍可主張權(quán)利：只要未超過訴訟時(shí)效（通常自知道權(quán)利受損起算），即可起訴；

保留所有繳費(fèi)收據(jù)：這是追回代收費(fèi)用的關(guān)鍵證據(jù)。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)建議：

購(gòu)買新房時(shí)，應(yīng)在合同中明確約定辦證時(shí)限、違約金標(biāo)準(zhǔn)及代收費(fèi)用的監(jiān)管方式。若開發(fā)商長(zhǎng)期拖延，應(yīng)及時(shí)發(fā)函催告并保留證據(jù)，必要時(shí)果斷起訴，避免“房子住著，產(chǎn)權(quán)懸著”。