（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告張建國、張浩然（父子）訴稱：2020年4月29日，二人與林秀云簽訂《存量房屋買賣合同》，約定購買其名下的一號房屋（建筑面積177.61平方米，住宅性質(zhì)），總價(jià)180萬元。付款方式為分期支付：首期40萬元應(yīng)于2020年4月27日前支付；第二期40萬元于過戶后一個(gè)月內(nèi)支付；第三期100萬元于過戶后三個(gè)月內(nèi)付清。雙方還約定，合同簽訂后10日內(nèi)共同辦理過戶手續(xù)。

然而，林秀云于2020年5月13日因病去世。經(jīng)查，林秀云生前無配偶、子女，其母為其唯一法定繼承人。該母親亦于2020年11月去世，其法定繼承人為林強(qiáng)、林梅（即本案被告）。

張建國、張浩然多次要求林強(qiáng)、林梅協(xié)助辦理一號房屋過戶，均遭拒絕。二人遂起訴，請求法院判令被告繼續(xù)履行合同，配合將房屋過戶至其名下。

被告辯稱：

合同非林秀云真實(shí)意思表示——簽約時(shí)其已病危住院，無行為能力；

房屋成交價(jià)180萬元遠(yuǎn)低于市場價(jià)，顯失公平；

原告未實(shí)際支付首付款，且存在其他不當(dāng)行為，故拒絕配合過戶。

原告則提交了：

有林秀云簽名捺印的買賣合同（含三名見證人簽字）；

林秀云親筆簽署的《聲明》，明確表示：“我自愿以180萬元出售房屋，因無兒無女，張建國長期照顧我，此為真實(shí)意愿，絕無受脅迫或欺詐”；

銀行轉(zhuǎn)賬記錄及收條，證明首付款已通過抵扣理財(cái)欠款+現(xiàn)金方式結(jié)清；

多年繳納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)的憑證，證明自2016年起實(shí)際占有使用一號房屋。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

林強(qiáng)、林梅繼續(xù)履行張建國、張浩然與林秀云于2020年4月29日簽訂的《存量房屋買賣合同》，并于判決生效之日起15日內(nèi)協(xié)助將一號房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至張建國、張浩然名下。

三、法院說理

合同系真實(shí)意思表示，合法有效

原告提交的合同、收條、聲明及見證人信息形成完整證據(jù)鏈。林秀云在《聲明》中明確表達(dá)低價(jià)售房原因及自愿性，且其所患疾病不影響意識判斷。被告質(zhì)疑簽約能力，但未申請筆跡鑒定，亦無醫(yī)學(xué)證據(jù)支持，法院不予采信。

交易價(jià)格偏低不構(gòu)成無效理由

被告主張“市場價(jià)700萬元”，但未提供針對該房屋的評估報(bào)告。林秀云在聲明中已自認(rèn)知曉市場價(jià)格，自愿處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)，屬于合法民事行為，不違反公序良俗。

繼承人依法承繼合同義務(wù)

根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，合同一方死亡的，其繼承人應(yīng)承受合同權(quán)利義務(wù)。林秀云去世后，其繼承人有法定義務(wù)協(xié)助辦理過戶。

先履行抗辯權(quán)不成立

合同約定剩余房款在“過戶后”支付，現(xiàn)尚未過戶，原告無需提前付款。被告以“擔(dān)心原告不付尾款”為由拒辦過戶，缺乏法律依據(jù)。

其他爭議另案處理

被告所提“原告侵占其他財(cái)產(chǎn)”等問題，與本案房屋買賣合同非同一法律關(guān)系，應(yīng)另行解決。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

賣方去世≠交易終止

房屋買賣合同具有債權(quán)屬性，繼承人不得以“不知情”“不同意”為由拒絕履行。買方有權(quán)通過訴訟強(qiáng)制過戶。

關(guān)鍵證據(jù)：固定“真實(shí)意思表示”

建議在交易中要求賣方簽署書面聲明，說明交易背景、價(jià)格合理性及自愿性，并由見證人簽字。此舉可有效對抗繼承人后續(xù)質(zhì)疑。

低價(jià)交易需合理解釋

親友間、照顧者與被照顧者之間的低價(jià)轉(zhuǎn)讓，只要不損害第三人利益，法院通常尊重當(dāng)事人意愿。

及時(shí)確權(quán)，防范風(fēng)險(xiǎn)

若賣方年邁或患病，買方應(yīng)在簽約后盡快起訴確權(quán)并申請財(cái)產(chǎn)保全，防止房屋被其他繼承人處置。

律師建議：遇到類似情況，切勿拖延協(xié)商。專業(yè)房產(chǎn)律師可協(xié)助梳理證據(jù)、提起訴訟，高效實(shí)現(xiàn)過戶目標(biāo)。