浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬

全國住建工作報(bào)告政治站位高、為民情懷深、工作部署實(shí)，既是一份求真務(wù)實(shí)的“成績(jī)單”，也是一份引領(lǐng)航向的“任務(wù)書”。

中房報(bào)記者 苗野 北京報(bào)道

“整個(gè)報(bào)告政治站位高，為民情懷深，工作部署實(shí)?！庇輹苑冶硎?，全國住建工作報(bào)告為房地產(chǎn)行業(yè)在關(guān)鍵時(shí)期的平穩(wěn)過渡與轉(zhuǎn)型升級(jí)指明了方向。

虞曉芬是浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)，今年是她第3次應(yīng)邀參加全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議。

全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議于12月22日至23日在北京召開，會(huì)議指出，2026年要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給；優(yōu)化和精準(zhǔn)實(shí)施保障性住房供應(yīng)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)；城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等方面工作。

會(huì)后，虞曉芬在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，這些部署是對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)工作決策部署的具體落實(shí)，在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”方面，要堅(jiān)持因城施策，精準(zhǔn)控源和分類施策去庫存；面向“十五五”，將“好房子”建設(shè)作為高質(zhì)量發(fā)展的核心抓手，從“造房子”到“造好房子”，以高質(zhì)量供給激發(fā)需求潛力。供給體系則轉(zhuǎn)向保障與市場(chǎng)雙軌協(xié)同，精準(zhǔn)對(duì)接共同富裕需求，此外，風(fēng)險(xiǎn)防控與可持續(xù)發(fā)展將成為底線要求。

“2026年作為‘十五五’規(guī)劃開局之年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在政策托底與市場(chǎng)出清中并行發(fā)展?！庇輹苑艺f。

引領(lǐng)航向的“任務(wù)書”

中國房地產(chǎn)報(bào)：聽完倪部長(zhǎng)的全國住建工作會(huì)議報(bào)告后，有什么感觸？

虞曉芬：現(xiàn)場(chǎng)聆聽倪部長(zhǎng)的工作報(bào)告?zhèn)涫芄奈?，感觸良多。報(bào)告立足于“十四五”收官、“十五五”謀篇的宏闊背景，系統(tǒng)總結(jié)了過去5年的非凡成就，深刻剖析了“十五五”時(shí)期的發(fā)展，以清晰有力的筆觸勾勒出新一年的發(fā)展藍(lán)圖。

整個(gè)報(bào)告政治站位高、為民情懷深、工作部署實(shí)，既是一份求真務(wù)實(shí)的“成績(jī)單”，也是一份引領(lǐng)航向的“任務(wù)書”。報(bào)告為房地產(chǎn)行業(yè)在關(guān)鍵時(shí)期的平穩(wěn)過渡與轉(zhuǎn)型升級(jí)指明了方向。

報(bào)告提出要鞏固政策“組合拳”，持續(xù)打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，并發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，支持合理融資需求，旨在鞏固當(dāng)前來之不易的止跌回穩(wěn)勢(shì)頭，為穩(wěn)定市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。

優(yōu)化存量，供給側(cè)改革精準(zhǔn)發(fā)力。針對(duì)市場(chǎng)核心矛盾，報(bào)告提出了“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的清晰路徑。一方面，通過收購存量商品房，轉(zhuǎn)化為保障房、安置房等多渠道供給，直接消化庫存。另一方面，結(jié)合城中村改造并推進(jìn)貨幣化安置以及實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，既能改善民生，又能創(chuàng)造新的市場(chǎng)需求，這體現(xiàn)了“盤活存量”的系統(tǒng)思維。

謀劃長(zhǎng)遠(yuǎn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。面向“十五五”，報(bào)告將建設(shè)“好房子”作為高質(zhì)量發(fā)展的核心抓手，并著力構(gòu)建新模式的基礎(chǔ)性制度，如探索現(xiàn)房銷售、推行項(xiàng)目公司制與主辦銀行制等，這標(biāo)志著行業(yè)正從根源上重塑規(guī)則，邁向以品質(zhì)和服務(wù)取勝的新階段。

總之，這份工作報(bào)告?zhèn)鬟f出在穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)下，通過供給側(cè)精準(zhǔn)改革推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型的決心，它不僅是穩(wěn)定當(dāng)前市場(chǎng)的“定心丸”，更是引領(lǐng)房地產(chǎn)邁向高質(zhì)量發(fā)展新周期的一個(gè)綱領(lǐng)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？如果要用一個(gè)詞來概括，您會(huì)用什么？

虞曉芬：2025年房地產(chǎn)行業(yè)處于周期性調(diào)整的深化階段，市場(chǎng)敏感性極高。

去年“9·26”房地產(chǎn)新政帶動(dòng)今年一季度房地產(chǎn)回暖，二季度受中美關(guān)稅摩擦因素影響，新房市場(chǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，二手房持續(xù)“以價(jià)換量”，市場(chǎng)總體仍處調(diào)整期。1～11月全國新建商品房銷售面積7.87億平方米，同比下降7.8%；新建商品房銷售額75130億元，同比下降11.1%。但市場(chǎng)韌性明顯增強(qiáng)，新建商品房銷售面積與銷售額降幅較2024年同期分別收窄6.5和8.1個(gè)百分點(diǎn)，“好房子”持續(xù)熱銷，現(xiàn)房銷售量逆勢(shì)增長(zhǎng)，二手房成交量保持基本穩(wěn)定，核心地塊競(jìng)拍激烈，地價(jià)創(chuàng)新高。與此同時(shí)，非核心區(qū)域、三四線城市普遍承壓。

如果要用一個(gè)詞來概括，可以用“韌困交織”，一方面房地產(chǎn)業(yè)抗波動(dòng)的韌性在增強(qiáng)，同時(shí)又面臨預(yù)期不穩(wěn)、去化不快、高庫存等現(xiàn)實(shí)困境。

分類施策去庫存

中國房地產(chǎn)報(bào)：全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確將“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”作為2026年房地產(chǎn)工作的首要任務(wù)，在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”方面，需要注意什么？

虞曉芬：堅(jiān)持因城施策，是因?yàn)槲覈鞘虚g房地產(chǎn)市場(chǎng)差異大，同一城市不同行政區(qū)、不同板塊市場(chǎng)供求情況差異相當(dāng)大，需要各地在精準(zhǔn)掌握人口動(dòng)態(tài)、一手房庫存、二手房掛牌量等基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)施策。

堅(jiān)持精準(zhǔn)控源。核心是從供地源頭約束低效無效供給，適配城市庫存與需求節(jié)奏，建立土地出讓與庫存、去化率掛鉤機(jī)制，庫存超長(zhǎng)的城市嚴(yán)格限新推地，庫存合理的城市控節(jié)奏，庫存不足的熱點(diǎn)城市適度補(bǔ)供。嚴(yán)控同質(zhì)化、低品質(zhì)新增項(xiàng)目，提高供地質(zhì)量，優(yōu)先布局TOD綜合項(xiàng)目、改善型社區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，滿足市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)土地的需求。

堅(jiān)持分類施策去庫存。對(duì)適合用作保障性住房的存量商品房，收購轉(zhuǎn)做保障性住房、人才房；推廣房票安置、“以舊購新”，有力有序消化存量房產(chǎn)；聯(lián)動(dòng)需求端發(fā)力，如優(yōu)化公積金貸款、發(fā)放購房補(bǔ)貼，針對(duì)新市民堅(jiān)持優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以需定建、以需定購，增加“好房子”供給；優(yōu)化保障性住房供給結(jié)構(gòu)，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大高品質(zhì)租賃住房供給。

中國房地產(chǎn)報(bào)：“十五五”規(guī)劃建議，將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”放在“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富?！钡闹匾恢?，這釋放了什么信號(hào)？

虞曉芬：在過去20多年城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)期，房地產(chǎn)承擔(dān)了過多的“擴(kuò)大投資、拉動(dòng)增長(zhǎng)”經(jīng)濟(jì)功能，甚至一度成為短期刺激工具。此次規(guī)劃將其納入“民生與共同富?！笨蚣?，意味著行業(yè)價(jià)值導(dǎo)向的轉(zhuǎn)型。

住房不再是單純的“資產(chǎn)標(biāo)的”，而是“共同富裕的基礎(chǔ)單元”，通過改善性住房滿足品質(zhì)需求、保障房覆蓋工薪群體與困難家庭、存量改造惠及廣大居民，讓不同收入群體共享居住品質(zhì)提升的紅利。

需政企協(xié)同發(fā)力

中國房地產(chǎn)報(bào)：您怎么看房地產(chǎn)行業(yè)在未來5年的高質(zhì)量發(fā)展？

虞曉芬：房地產(chǎn)定位從“經(jīng)濟(jì)引擎”回歸“民生基石”，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)+內(nèi)涵升級(jí)”，行業(yè)從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、高品質(zhì)開發(fā)。

一是從“造房子”到“造好房子”，以高質(zhì)量供給激發(fā)需求潛力。聚焦“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”，引導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品力、科技力、服務(wù)力”的比拼，將新房子建設(shè)成“好房子”、把老房子改造成好房子”，滿足人民群體美好居住需求。

二是供給體系轉(zhuǎn)向保障與市場(chǎng)雙軌協(xié)同，精準(zhǔn)對(duì)接共同富裕需求。保障端“補(bǔ)短板”，從“十四五”的“有效增加”轉(zhuǎn)向“十五五”的“優(yōu)化”，意味著保障房更注重“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”，如人口流入城市增加保障性租賃住房供給、三四線城市盤活存量商品房作保障房等。市場(chǎng)端“提品質(zhì)”，“因城施策增加改善性住房供給”是首次明確寫入五年規(guī)劃，針對(duì)老齡家庭（適老化設(shè)計(jì)）、小型家庭（功能型小戶型）、多孩多代家庭（大戶型、低密度）等需求分化趨勢(shì)，精準(zhǔn)開發(fā)，避免“一刀切”。

三是風(fēng)險(xiǎn)防控與可持續(xù)發(fā)展將成為底線要求。推進(jìn)現(xiàn)房銷售、項(xiàng)目公司制、主辦銀行制等基礎(chǔ)制度的改革，增強(qiáng)行業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。建立房屋全生命周期安全管理制度，破解存量住房（尤其老房）的安全隱患。

中國房地產(chǎn)報(bào)：具體要怎么做？

虞曉芬：房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展不是“單一主體的獨(dú)角戲”，需政府、企業(yè)協(xié)同發(fā)力。

政府筑牢“制度基石”，以“因城施策+長(zhǎng)效機(jī)制”引導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)型，堅(jiān)定不移地推進(jìn)開發(fā)、融資、銷售制度改革，從制度根源上防范風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持因城施策，賦予地方政府更大自主權(quán)，根據(jù)人口、產(chǎn)業(yè)、庫存等情況，精準(zhǔn)調(diào)整政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；落實(shí)“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制、房屋全生命周期安全管理制度等長(zhǎng)效機(jī)制。

此外，需加速培育新增長(zhǎng)極，減輕經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造寬松的宏觀環(huán)境。金融資源要從支持土地囤積和規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向支持現(xiàn)房銷售、租賃住房、老舊小區(qū)改造、建筑節(jié)能等符合新模式的領(lǐng)域。

企業(yè)要轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，聚焦核心能力。企業(yè)必須徹底放棄對(duì)規(guī)模擴(kuò)張和杠桿游戲的幻想，將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品力、服務(wù)力和運(yùn)營(yíng)效率上。積極響應(yīng)“房屋品質(zhì)提升工程”，在安全、舒適、綠色、智慧上下功夫，以高品質(zhì)供給引領(lǐng)和創(chuàng)造有效需求。在龐大的市場(chǎng)中找到自己的細(xì)分賽道，如租賃運(yùn)營(yíng)、城市更新、特定人群住房等，做深做透，形成品牌護(hù)城河，積極應(yīng)用智能建造、數(shù)字化管理等技術(shù)提升效率。

托底與出清并行

中國房地產(chǎn)報(bào)：目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)前行中存在的主要問題是什么？

虞曉芬：一是結(jié)構(gòu)性失衡，房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，但供給調(diào)整滯后。當(dāng)前房地產(chǎn)主要矛盾已從“總量短缺”轉(zhuǎn)向“總量過?！迸c“結(jié)構(gòu)短缺”并存，非核心區(qū)域和三四線城市傳統(tǒng)房產(chǎn)品供給明顯過剩，空置率高；同時(shí)，大城市在保障性住房、高品質(zhì)改善型住房上仍存在供給缺口。

二是市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，高負(fù)債模式遺留問題突出，市場(chǎng)信心偏弱。部分房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，“保交房”任務(wù)依然艱巨。購房者持幣觀望情緒濃，進(jìn)一步加劇了房企銷售困難、資金鏈緊張的惡性循環(huán)。

三是發(fā)展模式轉(zhuǎn)型陣痛，舊模式難以為繼，新模式尚未完全確立。行業(yè)正處于從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”的艱難轉(zhuǎn)型中，許多房企習(xí)慣于粗放式開發(fā)，缺乏打造“好房子”、提供“好服務(wù)”的核心能力和經(jīng)營(yíng)策略。在市場(chǎng)需求收縮背景下，一些企業(yè)為求生存往往選擇犧牲品質(zhì)來壓縮成本，而非通過提升價(jià)值來開拓市場(chǎng)，在競(jìng)爭(zhēng)中陷入“降質(zhì)量、打價(jià)格戰(zhàn)”的內(nèi)卷。

四是保障與市場(chǎng)關(guān)系有待進(jìn)一步厘清。國家已明確要形成保障和市場(chǎng)兩個(gè)體系定位清晰、功能互補(bǔ)的供應(yīng)格局。在實(shí)踐中，保障性住房的供給規(guī)模、效率、準(zhǔn)入退出機(jī)制等仍需完善，如何確保保障房精準(zhǔn)覆蓋目標(biāo)人群而不影響商品房市場(chǎng)的正常定價(jià)機(jī)制，需要精細(xì)化的政策設(shè)計(jì)。

五是與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)同的挑戰(zhàn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)整與宏觀經(jīng)濟(jì)增速換擋、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換期相互交織，造成房地產(chǎn)問題更趨復(fù)雜。

中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)判？

虞曉芬：2026年作為“十五五”規(guī)劃開局之年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在政策托底與市場(chǎng)出清中并行發(fā)展。

主要體現(xiàn)在，新增供應(yīng)縮量。市場(chǎng)整體仍處于“去庫存”階段，受近年新開工及土地成交面積整體明顯縮量影響，除部分核心城市新房供應(yīng)保持一定規(guī)模外，多數(shù)城市新樓盤供應(yīng)有限，市場(chǎng)以消化存量項(xiàng)目為主，有利于促進(jìn)供求平衡。

市場(chǎng)分化延續(xù)。核心大城市重點(diǎn)是“優(yōu)供給”，改善型需求占主導(dǎo)；低能級(jí)城市重點(diǎn)是“去庫存+控增量”，主要依賴政策托底。

此外，房?jī)r(jià)局部企穩(wěn)與整體承壓并存。一線城市及二線核心城市因經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)，人口凈流入及改善型需求支撐，房?jī)r(jià)或率先止跌，但三四線城市因庫存高企，房?jī)r(jià)仍有下行壓力。

“好房子”成市場(chǎng)主流，逐步覆蓋全品類，從“新建商品房”延伸至保障房、租賃房、存量改造房，標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)一步細(xì)化。