房市大搏殺：資金暗流涌動加杠桿

中經(jīng)財富

部分有購房需求的個人，也為了實現(xiàn)購房愿望，開始尋覓“旁門左道”。

作者：慈玉鵬、張漫游

來源：中經(jīng)財富（ID：zhongjingcf）

繼降低個人住房按揭貸款新增投放量、控制個人信貸資金流入房地產(chǎn)市場正規(guī)渠道之后，監(jiān)管層又通過嚴格管理個人消費貸、經(jīng)營貸的資金流向等措施，全面堵截資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域資金的緊張只是短期的、區(qū)域性的變化。中國銀行研究院博士后鄭忱陽指出，從目前的監(jiān)管情況可以看出，政策是在保護剛需的基礎(chǔ)上，進行差異化監(jiān)管，將有利于改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，推動房地產(chǎn)市場回歸理性，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

全面調(diào)控使得房地產(chǎn)市場感受到了資金的緊張。然而，重壓之下自有“勇夫”。在2021年年初，有房企甚至轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外，搶發(fā)美元債；部分有購房需求的個人，也為了實現(xiàn)購房愿望，開始尋覓“旁門左道”。

消費貸經(jīng)營貸不懼監(jiān)管

2021年1月下旬，上海、北京、深圳、杭州、成都等多地出臺房地產(chǎn)市場“最嚴”調(diào)控政策，部分地區(qū)的銀行甚至出現(xiàn)暫停審批房貸、放款周期變長、上浮房貸利率等情況。

樓市近期的一系列變化讓有意愿在北京買房的陳菲（化名）有些著急，且如陳菲一樣著急的購房者亦不在少數(shù)。

“病急亂投醫(yī)”。此時，一些購房的“偏門招數(shù)”進入了“陳菲們”的視野。

因購房首付存在資金缺口，陳菲曾保留了一名中介人員的聯(lián)絡(luò)方式，其稱能為陳菲找到資金。近日，陳菲向其詢問能否有渠道獲得資金填補首付空缺，抓緊買房。

了解到陳菲的需求后，中介給出了兩條建議：“第一種方式是‘消費貸+購房貸款’組合，而若通過消費貸補足首付款的前提是差額在10萬～20萬元之間，且現(xiàn)在按揭貸款的利率是5.2%左右，貸款審批也越來越嚴格，審批流程亦很慢。中介給出的第二種方式即通過做經(jīng)營貸來買房。中介同時表示，目前經(jīng)營貸利率在4%～4.5%之間不等，與按揭貸款利率相差了0.7%～1.2%?！标惙迫缡钦f。

陳菲詳細向《中國經(jīng)營報》記者介紹了通過經(jīng)營貸購房的路徑：中介首先會幫助客戶找到一筆資金，足夠客戶以全款先把房買下來，并為客戶入股一家公司或購買一家公司讓其成為法人；當(dāng)房子成功過戶到客戶名下，客戶就可以將剛剛買到的房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請經(jīng)營貸；同時，為了落實公司“經(jīng)營需要”的資金用途，中介還會幫客戶找一家能夠提供購銷合同的第三方公司，讓銀行將經(jīng)營貸通過受托支付的方式轉(zhuǎn)款到第三方公司指定賬戶；最后，資金會通過多道轉(zhuǎn)手之后回到客戶手里。

“中介稱，他們有一些渠道聯(lián)系到有轉(zhuǎn)手需求的公司。在轉(zhuǎn)手過程中，中介會做好各項工作的核查，工商、稅務(wù)、營業(yè)執(zhí)照做變更等工作都能幫忙辦妥。一般銀行對于經(jīng)營貸的貸后管理核查期限是2年～3年，在3年內(nèi)客戶可以通過代記賬公司做一些財報，保證銀行在核查時能看出企業(yè)在正常經(jīng)營；3年后，客戶也可以將這家公司轉(zhuǎn)出，只要保證接下來客戶的各項貸款沒有逾期、不產(chǎn)生官司，那這筆經(jīng)營貸的問題就不大。”陳菲說。

在這一過程中，客戶還需要支付約1萬元購買公司的資金、按經(jīng)營貸千分之五支付第三方公司“合作費”，以及按經(jīng)營貸百分之一支付中介的“好處費”。

實際上，經(jīng)營貸、消費貸進入樓市是監(jiān)管層明令禁止的行為。

2021年1月底，上海和北京銀保監(jiān)局相繼發(fā)布公告，再次要求銀行對2020 年6月以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款；防止消費類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

在強監(jiān)管的背景下，中介機構(gòu)為何依然明目張膽地向客戶推薦通過經(jīng)營貸購房的方式？

記者以購房人的身份聯(lián)系了一位中介人員，記者疑問稱，近期監(jiān)管層對于經(jīng)營貸、消費貸進入樓市管控十分嚴格，這樣操作是否會有風(fēng)險？

該中介人員則坦言，近期確實監(jiān)管比較嚴格，但即使監(jiān)管核查，也有辦法應(yīng)對。“如果銀行或監(jiān)管核查到了這筆貸款存在問題，銀行一般的措施是要求借款人在7～15天內(nèi)歸還這筆貸款。我們可以再幫客戶找到一筆資金把貸款還上，在房子解抵后再去其他銀行重新做一筆經(jīng)營貸。在2021年1月，我已經(jīng)幫5名沒有公司的客戶通過經(jīng)營貸的方式買了房，有一位客戶的經(jīng)營貸就是這兩天審核通過的?！?/p>

針對上述行為，記者聯(lián)系了某城商行信貸審批部門人士，他告訴記者，客戶如果存在套現(xiàn)或違規(guī)使用貸款的情況，一般在征信上是不會留下記錄的。從目前的征信系統(tǒng)看，只有客戶存在逾期情況，征信會予以提示，可能會影響銀行的信貸審批。

不過，即使躲過了銀行監(jiān)測、“破解”了監(jiān)管的核查，中介提供的這一計劃背后對購房者而言仍然暗含風(fēng)險。

購房人林靜（化名）就曾懷著僥幸心理，按照中介提供的方式從銀行獲得了一筆經(jīng)營貸。然而，在第三方公司將錢轉(zhuǎn)回給林靜的過程中，卻被中途的一個賬戶卷走了所有資金，至今林靜還在起訴銀行及中介公司。

違規(guī)資金入樓市屢禁不止

事實上，早在2018年監(jiān)管層集中治理銀行業(yè)市場亂象的時候，監(jiān)管層就已經(jīng)將違反房地產(chǎn)行業(yè)政策作為整治工作要點之一。其中指出，綜合消費貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡套現(xiàn)等資金用于購房等均被作為重點查處對象。2020年，監(jiān)管層也多次摸排經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)入樓市的情況。

為何監(jiān)管層多次強調(diào)經(jīng)營貸、消費貸不得違規(guī)入樓市，違規(guī)行為卻屢禁不止？

“主要是因為銀行在核查時存在一定難度?！蹦吵巧绦泄芾韺尤耸扛嬖V記者：“近期我行正在配合監(jiān)管工作，如果這筆違規(guī)貸款在進入樓市時依然是在我行賬戶，銀行是能監(jiān)測到的，也會馬上收回。難就難在，如今很多違規(guī)進入樓市的經(jīng)營貸、消費貸都是離開了我行賬戶，進入他行了，但單家銀行尚未完全具備貸款全程追蹤的能力和權(quán)限，可能需要更高級別部門的介入?！?/p>

同策研究院宋紅衛(wèi)亦指出：“即使可以做到追蹤，但每一筆消費貸都追蹤最終用途的代價太大?！?/p>

某國有銀行地方分行中小企業(yè)負責(zé)人也贊同上述觀點，他認為，尤其是小微企業(yè)主，個人的資金和企業(yè)的資金并不能明確分開?！拔覀冊谧鼋?jīng)營類貸款時，都要盡可能熟悉企業(yè)經(jīng)營情況，掌握其經(jīng)營需求?！?/p>

“現(xiàn)在我們是盡可能做熟悉的客戶，如果了解到客戶近期有買房需求，我們是不太敢給其做經(jīng)營貸的，如果監(jiān)控不了寧愿不貸?！鄙鲜龀巧绦泄芾韺尤耸咳缡钦f。

在采訪中，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，由于消費貸金額較小，且現(xiàn)在鼓勵客戶消費，在監(jiān)管趨嚴后，消費貸受影響可能比較小；但對于經(jīng)營貸，銀行或會增強審核。據(jù)悉，進入2月，北京多家銀行經(jīng)營貸利率已經(jīng)有所上調(diào)。

面對這種情況，鄭忱陽建議，一方面，銀行要從自身抓起，嚴格審批個人住房貸款，加強數(shù)據(jù)的共享合作，充分利用各類征信和信息共享平臺查詢借款人信用信息，結(jié)合借款人信用狀況加大審批力度；同時，加強信貸資金用途管理，完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機制，充分利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等金融科技手段，建立智能化風(fēng)險管理系統(tǒng)，健全授信信息系統(tǒng)模型，優(yōu)化豐富個人貸款監(jiān)測模型，完善個人貸款貸后管理機制，提升監(jiān)測預(yù)警效率。另一方面，銀行要審慎開展與房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)合作，嚴格審核房產(chǎn)中介資質(zhì)，實施業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入和名單制管理，將違規(guī)房地產(chǎn)中介拉入“黑名單”，建立貸后質(zhì)量監(jiān)測及中介退出機制。

房企風(fēng)險暴露

實際上，目前不僅個人按揭貸款受到嚴格管控，整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)融資均在趨緊。

張磊（化名）是一家三線城市的房企老板，最近他已經(jīng)感受到了資金的緊張，正在為貸款的事情發(fā)愁。

從業(yè)數(shù)十載的他告訴記者：“目前企業(yè)融資出現(xiàn)了一些困難，國家宏觀調(diào)控進一步收緊，銀行貸款不能往房地產(chǎn)方向傾斜，過去通過經(jīng)營貸或者通過其他產(chǎn)業(yè)公司名義借款，尚能解決部分需求，但目前這條路也把控得更為嚴格了?！?/p>

一位中建系統(tǒng)人士告訴記者：“目前銀行普遍對于負債率過高的房企加強了貸款管控，從下游來看，我們亦限制承接一些負債率較高的房企施工項目?！?/p>

中國人民銀行最近公示數(shù)據(jù)顯示，2020 年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點；全年增加5.17萬億元，占同期各項貸款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9個百分點。

值得注意的是，房地產(chǎn)貸款余額增速已連續(xù)29個月回落。

與此同時，房企融資的風(fēng)險事件也時而發(fā)生。大型房企華夏幸福（600340.SH）2月1日公告稱，其發(fā)生債務(wù)逾期涉及的本息金額為52.55億元，但公司的可動用資金僅為8億元；泰禾集團（000732.SZ）近日公告顯示，其2020年虧損41.74億元至55.2億元。

為防控金融風(fēng)險的“灰犀?！?，監(jiān)管近期連續(xù)出臺多個涉及房貸的限制政策，例如《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》等，為開發(fā)貸和按揭貸進一步套上緊箍。

某城商行高管人士告訴記者：“目前房貸整體來看還是繼續(xù)限制，總體來看，今年的房地產(chǎn)貸款增量應(yīng)該會繼續(xù)減少，央行管控很嚴格，不但越線的銀行要壓降涉房貸款指標(biāo)，不越線銀行的涉房貸款占比增速也會被嚴格把控?！?/p>

另一位城商行人士告訴記者：“銀保監(jiān)會對每家銀行房地產(chǎn)貸款都設(shè)置了紅線，2020年12月，各家銀行都在調(diào)控房地產(chǎn)投放規(guī)模，來適應(yīng)監(jiān)管要求。目前來看，當(dāng)?shù)夭簧巽y行按揭貸款都在收緊，房開貸更是如此?！?/p>

此外，從信托資金方面來看，用益信托數(shù)據(jù)顯示，2019年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品數(shù)量總計6837個，規(guī)模總計10100.11億元；而2020年該類信托產(chǎn)品數(shù)量共計6731個，規(guī)?？傆?288.59億元，規(guī)模同比下降8%。

同策研究院陳舒認為，2020年12月31日“五檔房貸”突襲，將對銀行等金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比進行集中管理，金融監(jiān)管日益嚴格。而2021年年初或是留給房企最后的融資窗口期，但由于境內(nèi)融資環(huán)境緊張，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場，搶發(fā)美元債。

貸款結(jié)構(gòu)亟須優(yōu)化

“目前房地產(chǎn)開發(fā)貸指標(biāo)審批下來很難，監(jiān)管控制很嚴格?！?上述城商行高管人士告訴記者。而一位山東地區(qū)銀行一線支行行長則告訴記者：“目前，一些偏遠地區(qū)的支行房開貸已經(jīng)不給批了，指標(biāo)集中到大城市使用。”

“嚴查個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，再加上房地產(chǎn)貸款集中度管理，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)或有所收緊，銀行對房地產(chǎn)貸款的發(fā)放會更加謹慎，對貸款客戶的審查要求會有所提高?！编嵆狸柸缡钦f。

某國有銀行投行部人士認為，由于政策要求銀行壓降房貸規(guī)模，使得部分利率上行、額度緊張，但這不是全局的，也不是持續(xù)的，主要是針對房地產(chǎn)行業(yè)銷量較好的地區(qū)。

有限指標(biāo)集中投放利潤較高的大城市固然符合一定邏輯，但或也隱藏著一些問題。

中國資本市場研究院聯(lián)席院長趙錫軍告訴記者：“在房地產(chǎn)貸款增量受限的情況下，銀行在貸款投向上必然會有所有考量。正常來說，銀行會集中投向效益相對較高的大城市，這可能會給大城市帶來較大管控壓力，引發(fā)更為嚴格的限購限貸措施?！?/p>

從資金投向來看，上述城商行高管人士告訴記者：“個人認為，實業(yè)是一個投資方向，因為實業(yè)有廠房、有地，出現(xiàn)問題相對也容易‘東山再起’。其次是涉醫(yī)行業(yè)，比如醫(yī)藥公司、醫(yī)院等，也可作為資金投向之一。另外，銀行在小微企業(yè)貸款、‘三農(nóng)’貸款等領(lǐng)域進一步適當(dāng)拓展?！?/p>

趙錫軍指出，在房地產(chǎn)貸款增量受限情況下，銀行在放款方面必須進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。當(dāng)然，每家銀行情況不同。比如有些銀行相對優(yōu)勢是消費貸，可以繼續(xù)加碼消費貸的服務(wù)能力；有些銀行優(yōu)勢在于建立平臺做普惠；而有些銀行的強項在于外貿(mào)行業(yè)等，銀行必須依據(jù)自身優(yōu)勢來決定如何加碼。

“單一靠房地產(chǎn)躺著掙錢的時代已經(jīng)結(jié)束了，銀行必須發(fā)展出自身長板，來應(yīng)對市場競爭。而對于一些房地產(chǎn)貸款占比過高但仍未挖掘出自身優(yōu)勢的銀行來說，目前是一個艱難時刻?！壁w錫軍說。

鄭忱陽認為，此次部分地區(qū)的房地產(chǎn)管控政策，也透露了未來銀行的展業(yè)方向。“如此次上海銀保監(jiān)局發(fā)布的《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》指出，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。說明后續(xù)的房地產(chǎn)貸款可以向購買首套中小戶型、建筑結(jié)構(gòu)為封頂?shù)慕杩钊藘A斜，政策在保護剛需的基礎(chǔ)上進行差異化監(jiān)管，有利于改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，推動房地產(chǎn)市場回歸理性，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

“銀行的年度按揭貸款額度會相對穩(wěn)定，因為目前政策仍然是支持住房健康消費，支持剛需和改善需求，但仍存在一定概率的不確定性。銀行按揭的信貸額度依賴于兩個因素，一是前期的還款情況，二是實體產(chǎn)業(yè)部分的信貸增長情況，二者都可以改善信貸規(guī)模。2021年在部分時間節(jié)點房貸規(guī)?？隙〞蠞q，比如二三季度。”宋紅衛(wèi)亦指出，未來對于現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的支持力度要大于期房，對于個人按揭來講，未來也會更多地向無房家庭傾斜。