房地產行業(yè)已經從土地紅利、金融紅利邁向管理紅利，這已經成為共識，如今的問題是：

管理紅利是什么？如何識別一家房企擁有管理紅利？

回答以上問題之前，首先要明白，土地紅利、金融紅利邁向管理紅利，不是簡單生硬的變化，而應該是層層遞進，即管理紅利包含著土地紅利、金融紅利。

從業(yè)務層面來看，管理紅利體現在產品和運營服務能力上，以及如何謀劃企業(yè)未來發(fā)展，最終實現社會價值的多方共贏。

表現在資產負債表中，管理紅利最直接的體現是一系列數字，即土地成本、融資成本，以及營銷、行政費用占營業(yè)收入比例。

面臨政策調控和市場調整，2021年堪稱是管理紅利元年，頭部房企的管理紅利最直接體現在：

調整債務結構、降低融資成本。

上半年，碧桂園（02007.HK）實現營業(yè)收入2349.3億元，同比增長27%。

行業(yè)利潤率下行已經是共識，這并不影響頭部企業(yè)挖掘管理紅利。

同時期內，碧桂園的營銷、行政費用占營業(yè)收入比例為5.9%，同比下降1.4個百分點。

最直接的體現在于財務費用的節(jié)省上。上半年，碧桂園通過略微減少拿地支出，實現了有息負債下降，貨幣資金略微增長。

但碧桂園有息負債的財務成本，從124.2億元大幅下降至98.11億元，同比下降21%，這主要通過調整債務結構，以及低成本的再融資。

以美元債為例，碧桂園期內提前贖回12億美元債務，利率為4.75%至7.125%，新發(fā)行的美元債利率區(qū)間為2.7%至3.3%。

截至上半年末，碧桂園的加權平均借貸成本為5.39%，同比下降46個基點；

同時，碧桂園的短期有息負債從962億元下降至875億元，短債占比從29.5%下降至27%。

收入增長、債務結構調整，使得碧桂園的整體杠桿率繼續(xù)下降，凈負債從去年末的55.6%下降至49.7%。

與碧桂園一樣，保利地產（600048.SH）、萬科（000002.SZ）、中海（00688.HK）等頭部房企均實現了財務費用下降。

保利地產有息負債從2968億元增加至3341億元，但利息支出從31億元下降至27億元；短期有息負債從646億元下降至601億元。

中海地產有息負債從2130億元增加至2285億元，利息支出從41.6億元下降至38億元，短期有息負債占比維持20%以下。

萬科曾經用“好產品、好服務、好項目”來描述管理紅利，中海類似的表述是“規(guī)模服務于利潤”。

2021年初，碧桂園也從6個方面來定義如何全面提升競爭力：一是追求“有現金流的利潤和有利潤的現金流”；二是堅持經營理念、投資標準及投資運營效率“三個不動搖”；

三是狠抓“一率五力”，即高效率、成本力、產品力、營銷力、服務力和科技力；四是堅持長期主義；五是口碑至上、一切以客戶為中心；六是做一成一。

很顯然，頭部房企們深知，激發(fā)管理紅利，是幫助企業(yè)從容面對多變市場環(huán)境的最好支撐。

從土地紅利、金融紅利到管理紅利，就是一家企業(yè)在越來越市場化的競爭環(huán)境中，修煉產品能力、服務能力、管理能力、公司信用。

越是動蕩的時代，競爭越發(fā)殘酷，市場地位將進一步向擁有管理紅利的房企傾斜。