文/秦聞月；圖/電影《無名》劇照

上周，寧波第四批次土拍落幕，三宗地分別花落江山萬里&東投、建發(fā)和軌交。

有媒體夸夸其談，用了一些諸如“封頂”、“溢價(jià)率”等浮夸詞語來形容這場土拍；有媒體又避重就輕、蜻蜓點(diǎn)水，這些都不是真實(shí)的寧波樓市。

寧波房地產(chǎn)市場到底未來會(huì)怎樣？

我認(rèn)為，未來一到二年，寧波樓市將進(jìn)入到一個(gè)“量少質(zhì)優(yōu)”時(shí)代。

長期以來，房地產(chǎn)市場猶如一個(gè)“信息繭房”，導(dǎo)致了很多購房者在各類信息中迷失了自我，以至于紛紛抄在了山頂上，涼颼颼。

過去五年，寧波至少有3萬投資客被埋在了山頂、山腰，他們的尸骨還散發(fā)出陣陣的惡臭，但隨著一陣陣房地產(chǎn)新政春風(fēng)的刮來，山花注定再次爛漫盛開……

所以，2023年我們甄選了幾個(gè)優(yōu)質(zhì)新盤，以供君享。

壹

江北區(qū)：

“一枝獨(dú)秀于姚九”

姚江新城九號(hào)地塊。

這個(gè)新盤可以說是江北樓市2023年“唯一門面”，用一句話來概括就是，一枝獨(dú)秀于姚九。

該新盤地塊在2022年第一次批次集中土拍中被開投&坤盛斬獲，樓面價(jià)為底價(jià)9600元/㎡，住宅規(guī)劃12幢，皆為高層，其余則為辦公、商業(yè)及酒店部分。

酒店目前流傳是康萊德酒店。

住宅毛坯限價(jià)不高于30700元/㎡，主力戶型面積約96~116㎡，同時(shí)也規(guī)劃了一些大面積戶型，如建面約140-150㎡四房戶型，以及建面約180㎡大戶型。

單就戶型面積段而言，很像姚江晴雨。

■網(wǎng)傳戶型草圖

貳

海曙區(qū)：

“西門吹雪鬼見愁”

海曙高塘西門地塊。

這幾年，海曙高塘推了好幾塊地，但都賣得不冷不熱，用一句話概括就是，西門吹雪鬼見愁。

有多愁呢？問問中?！ば轮ピ淳场⒅泻！R德里的銷售們，就知道了。

話說海曙高塘西門這塊地，它于2022年4月19日被浙農(nóng)控股斬獲，毛坯限價(jià)35300元/㎡，總建筑面積約40307.66m2，由1幢11F、2幢10F、1幢9F、1幢8F的小高層+1幢6F的多層+商業(yè)組成。

就體量而言，小而精；就品牌而言，猶如即將上映的電影《無名》中的名言：隧道盡頭終有光。

又或者：我本無名，亦無形。即無來，亦無去。何談?wù)J知又何需忘記。

目前，戶型圖還未流出，國企節(jié)奏就是如此從容。

推測可能是首改+終改，主力面積應(yīng)該在建面約120~150㎡，僅是揣測。

事實(shí)上，2022年第一批次集中土拍，海曙還有一塊地也被售出，它就是海曙天一家園地塊，最終競拍贏家是江山萬里&雅戈?duì)枖孬@，樓面價(jià)17391元/㎡。

案名已經(jīng)出爐：江山萬里·江翰府，戶型為167/208㎡。

但遺憾的是，這塊地實(shí)行現(xiàn)房“定品質(zhì)”，因而2023年上半年暫無緣與購房者相見，不過在此可以提前劇透一下它的效果圖以及沙盤模型。

叁

鄞州區(qū)：

“一對(duì)冤家舞亨潤”

2023年上半年，鄞州中心區(qū)地塊，無非就是“亨潤南北雙地塊”，用一句話概括就是，一對(duì)冤家舞亨潤。

先說“亨潤南地塊”。

該地塊由東投以22412元/㎡，總價(jià)30.7億元的封頂價(jià)拿下，是2022年寧波第三批次集中供地中地價(jià)最高的項(xiàng)目。

此外，該新盤是一個(gè)定品質(zhì)項(xiàng)目，因而東投很識(shí)趣地拉上了綠城一起聯(lián)合開發(fā)，并由綠城操盤。

據(jù)說樓王的一樓架空層達(dá)到6.6米，住宅層高達(dá)3.3米，可以說空間足夠、排面足夠、亮點(diǎn)突出。

該新盤住宅實(shí)行全裝修交付，毛坯均價(jià)限價(jià)為37300元/㎡，最高銷售單價(jià)不高于41030元/㎡。

目前該新盤臨展中心已經(jīng)開放，但案名還未正式對(duì)外公開。項(xiàng)目主要由16棟12-25F高層住宅組成。最小面積約115㎡，最大面積達(dá)到了274㎡。

社區(qū)分地面和地下雙泳池規(guī)劃，并配建幼兒園，毫無疑問是2023年上半年明星盤之一，唯一美中不足的，就是周邊小環(huán)境差了點(diǎn)，但基本不影響整體品質(zhì)。

再說“亨潤北地塊”，偉星開發(fā)。

該新盤預(yù)計(jì)2023年上半年推出，共14幢高層住宅，戶型面積109~169㎡，毛坯限價(jià)36400元/㎡。

地塊雖然很方正，也規(guī)劃了中央景觀泳池，以及涂料+鋁板外立面，但整體定位應(yīng)該不會(huì)太高，尤其是地塊北面的臨高速和高架，則進(jìn)一步拉低了地塊的高端屬性。

比起“亨潤南地塊”的綠城，讓人不由得想起老江東江南路地塊的那一對(duì)冤家：某利和某發(fā)。

就不知，2023年上半年，“亨潤兩冤家”再會(huì)上演“江南路兩冤家”的戲碼嗎？

挺讓人拭目以待。

肆

老江東：

“雙龍戲珠老江東”

毫無疑問，2023年又是老江東的豪宅之年，上周剛拍的“王家弄地塊”（樓面價(jià)19568元/㎡，毛坯均價(jià)不高于35600元/㎡），加上世紀(jì)東方地塊和百丈花園地塊，共同構(gòu)成了2023年江東豪宅“三足鼎立”局面。

其中的“兩足”，便是江山萬里世紀(jì)東方地塊和百丈花園地塊，即江山萬里·江盈府和江山萬里·江明府。

明年老江東的豪宅大戲可能更好看，本土豪宅大師江山萬里PK廈門豪宅一哥建發(fā)，猶如即將于1月20日沙特阿拉伯上演的梅西對(duì)陣C羅。

據(jù)說這極有可能是C羅和梅西球員時(shí)代的最后一次對(duì)決！門票早已中東土豪們搶購一空！

但，很有可能是，建發(fā)為了避開江山萬里的鋒芒，會(huì)在2023年下半年推出，而2023年上半年則很可能是江山萬里的“雙龍戲珠老江東”大戲。

因?yàn)榻饺f里這兩個(gè)新盤，都太優(yōu)秀了。

先說世紀(jì)東方項(xiàng)目——江山萬里·江盈府，毛坯限價(jià)37100元/㎡，由4幢23F大平層+1幢27F寫字樓+1幢28F寫字樓+商業(yè)構(gòu)成。

這里僅說住宅。

江山萬里·江盈府全盤僅規(guī)劃一個(gè)面積段戶型，即建面約235㎡大平層，毛坯限價(jià)37100元/㎡。

裝標(biāo)基本看齊江皓府，全裝修價(jià)預(yù)估在4.5萬/㎡左右，預(yù)計(jì)總價(jià)千萬一套。

豪宅做久了，便深知戶型的純粹性到底有多重要。

純粹的背后，是圈層；圈層的背后，是流動(dòng)性；流動(dòng)性的背后，是保值增值，物以稀為貴。

據(jù)說江山萬里·江盈府一樓架空層的挑高達(dá)到9.45米（幾乎媲美很多五星級(jí)酒店大堂了），可以說是豪宅PLUS+++級(jí)。

同時(shí)住宅部分層高為3.15米，外立面為干掛石材+大面積玻璃幕墻。

此外，專屬“一梯一戶”設(shè)計(jì)是必須的，梯控也多半是必須的，不像某些所謂面子豪宅，要裝個(gè)梯控還要業(yè)主自己掏腰包，哎不說了，說多了都是淚。

2023年上半年前后，江山萬里·江盈府大概率會(huì)迎來首開。

再說江山萬里·江明府，有人將它形容為“最親民的江山萬里”。

因?yàn)樗鼛аb修價(jià)格才3.76萬/㎡，且全盤只有一個(gè)戶型，即建面約158㎡戶型。定品質(zhì)+現(xiàn)房。

如此一來折合一算，總價(jià)也就是590萬左右，放眼老江東乃至大寧波，可以說是秒殺級(jí)的神存在。

毫無疑問，江明府大概率要搖號(hào)。

雖然僅規(guī)劃了4幢25層高層，但因?yàn)槿P皆同一戶型，潛移默化中大大提升了豪宅的圈層感，山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈。

該盤同樣也預(yù)計(jì)2023年上半年開盤，預(yù)估在五六月份。目前臨展中心已對(duì)外開放，位于江皓府的城市展廳。

劇透一張非官方照片。

伍

東部新城：

“三十功名著明湖”

國師的《滿江紅》即將上映，而我要套用岳飛《滿江紅》中的一句詩詞來形容東部新城這塊地與它的造物主：三十功名塵與土，八千里路云和月。

這個(gè)新盤就是雅戈?duì)柮骱睬镌贰?/p>

說實(shí)話，這個(gè)案名實(shí)在很質(zhì)樸，滿滿的都是上世紀(jì)的味道。

2015年，在中俄聯(lián)合軍事演習(xí)中，我國海軍參演干事曾這樣評(píng)價(jià)俄羅斯軍艦：我感覺這個(gè)裝備就像是一個(gè)鋪開的時(shí)間軸，感受的是厚重的歷史。

我不知道這個(gè)案名誕生的由來，但為這個(gè)案名的誕生而喝彩。

雅戈?duì)枴ぼ睬镌窞椤岸ㄆ焚|(zhì)”項(xiàng)目，規(guī)劃了16幢小高層住宅，住宅層高在10-14F左右，共分為3個(gè)住宅區(qū)。

毛坯均價(jià)限價(jià)43500元/㎡，毛坯最高銷售單價(jià)限價(jià)50025元/㎡，車位最高銷售價(jià)格不高于25萬元/個(gè)，實(shí)行全裝修交付。

戶型面積分別有112、117、170、180、190、250、300、618㎡，其中主力戶型為250-300㎡。

此外還有190㎡，以及最大戶型618㎡，但后者僅一棟，層高達(dá)4米，僅架空層就高達(dá)8米。據(jù)傳裝標(biāo)寧波最高，1萬+以上。

雅戈?duì)栕鳛閷幉ɡ吓品科?，可以說是正應(yīng)了岳飛《滿江紅》中那句“三十功名塵與土”，而這一次它是否能將自己的“三十功名”成功著于明湖，相信應(yīng)該不大。

只是這案名，不由得讓人憑欄處、怒發(fā)沖冠；抬望眼，仰天長嘯。

或許，怪我格局和層次還不夠，參悟不透。

當(dāng)然，第四批次集中土拍，明湖又有“新帝”誕生——江山萬里&東投地塊（毛坯均價(jià)不高于42700元/㎡，比雅戈?duì)枴ぼ睬镌返?00元/㎡）

這，或?qū)⒔o雅戈?duì)枴ぼ睬镌吩斐刹恍〉男睦韷毫?，或許也是相關(guān)部門喜聞樂見的。總之，一場“新帝”和“舊王”的PK，在不遠(yuǎn)的時(shí)空，注定不可避免地上演。

最終是新帝登基還是舊王加冕？

其實(shí)也沒有什么好比較的，不過是“各花入各眼，各耳聽各言”。

最后，再梳理一下2023年上半年即將亮相的各大新盤，它們分別是——

江北 | 開投·姚九地塊；海曙 | 浙農(nóng)·西門地塊；鄞州 | 綠城·亨潤南地塊；鄞州 | 偉星·亨潤北地塊；老江東 | 江山萬里·江盈府；老江東 | 江山萬里·江明府；明湖 | 雅戈?duì)枴ぼ睬镌贰?/strong>

共7個(gè)，干脆就命名為“七龍珠”吧，雖然有些……嗯，很勉強(qiáng)。