老破小不能買，是樓市鐵律之一。

最重要的原因就是缺乏流通性，將來想賣的時(shí)候接盤者寥寥，很容易砸在手里。

所以一旦樓市下行，老破小總是率先跌到鼻青臉腫。

比如本輪樓市艱難期，市北的老破小們領(lǐng)跌青島，紛紛下探萬元線，價(jià)格幾乎回到十年前。

為啥市北領(lǐng)跌？

因?yàn)殡m然貴為主城區(qū)，但是地角不如市南，環(huán)境不如嶗山，年限超過李滄，價(jià)格又比郊區(qū)高出一截，當(dāng)然是一遇寒潮先打哆嗦。

不過意外的是，近幾個(gè)月來市北的老破小成交量不錯(cuò)，尤其那些老破小中的老破小，更老、更高、面積更小的房子，成交量很是不錯(cuò)。

隨便搜了一下，大家來看看吧。

這些房子的特點(diǎn)就是便宜，都在萬元以下，有些甚至不到9千。

為啥這些老破小中的老破小，最不抗跌最難賣的房子，反而成交量起來了呢？

因?yàn)橥顿Y價(jià)值開始凸顯。

持有錢是有成本的，壓在箱底會(huì)被通膨偷走，拿去投資，有風(fēng)險(xiǎn)還有機(jī)會(huì)成本。所以，回報(bào)率是否能覆蓋成本很重要。

一般來說，普通人能接觸到的大額投資就是買房了。國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，是采用“租售比”這個(gè)概念來衡量買房是否合算，簡(jiǎn)單說，就是拿房?jī)r(jià)除以月租金，得出一個(gè)數(shù)值。

國(guó)際通行的觀點(diǎn)認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)租售比應(yīng)在1﹕250以內(nèi)：把房子租出去250個(gè)月（大致相當(dāng)于20年）內(nèi)能收回房款，買房就是合算的。

而2023年上半年全國(guó)重點(diǎn)50城的租售比為1：628，一套房子租出去628個(gè)月才能收回房款，超過50年。這其中，最高的是廈門，需要963個(gè)月，超過80年。其他一線或者準(zhǔn)一線城市的租售比也都高高在上，比如青島是1:770，需要64年才能回本。

國(guó)內(nèi)一線或者準(zhǔn)一線城市的租售比太過離譜，所以在計(jì)算投資回報(bào)率的時(shí)候，通常買房者會(huì)忽略租售比，只會(huì)在意“房?jī)r(jià)漲了多少錢”。

但是房?jī)r(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)漲，總有漲不動(dòng)的時(shí)候。這時(shí)候，租售比在投資回報(bào)率中的權(quán)重就開始提升。

提升，必然是從老破小開始，他們跌的最狠，最先觸線嘛。

來看一看投資回報(bào)率。

宜陽(yáng)路總價(jià)43萬的兩室，月租金在1400元到1600元左右，租售比在268到307之間；

伊春路總價(jià)53.4萬的兩室，月租金在2000元到2400元左右，租售比在223到267之間；

利津路總價(jià)51萬的兩室，月租金在1700元左右，租售比在300左右。

杠精們別叨叨，具體的租金或許有出入，但是不影響租售比的量級(jí)。市北這些低端老破小，300左右的租售比量級(jí)已經(jīng)接近250的合理租售比，大約25年就能收回投資，也算是不錯(cuò)的投資回報(bào)率水平，尤其是參照青島普遍1:770的租售比，需要64年才能回本的情況。

用更直觀的數(shù)據(jù)說，投資利津路這套51萬的兩室，年收益率是4%。

再回頭看看現(xiàn)在的存款利率，一年期1.65%，五年2.65%，還行吧？

也不用太擔(dān)心有沒有租客，畢竟是準(zhǔn)一線城市的核心城區(qū)，交通便利配套成熟，收拾收拾房子別太邋遢，總是能租出去的。

幾十萬元在青島主城繁華區(qū)域買一套老破小，能有個(gè)3%到4%的穩(wěn)定年收益，也是一種選擇吧。

經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)冷，這種選擇的價(jià)值開始凸顯。

文/李進(jìn)文

編輯：肖華林