封面圖 | 《很想很想你》劇照

01

問：最近，一篇題為《研究生多到無宿舍可住》的報道引發(fā)網(wǎng)友熱議。文中報道，這幾年，越來越多的高校提出不再為非全日制、定向就業(yè)或一些特定專業(yè)的碩士研究生提供宿舍，包括北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、南開大學(xué)、北京師范大學(xué)、南京大學(xué)等多所知名高校。

馮叔，您覺得隨著研究生人數(shù)的增加，國內(nèi)是否會出現(xiàn)類似于歐美國家的學(xué)生公寓等產(chǎn)品？

馮侖：高校對一部分研究生不再提供宿舍，反映了兩個問題。一方面，研究生數(shù)量大增，表明就業(yè)壓力加大，許多學(xué)生選擇留校繼續(xù)深造。另一方面，學(xué)校提供宿舍的能力跟不上需求，許多學(xué)生只能在學(xué)校附近租房。

這種情況會不會促進(jìn)學(xué)生公寓的發(fā)展呢？我認(rèn)為機會不大，因為高校附近住宅可出租的數(shù)量已經(jīng)很多，不太可能會給學(xué)生公寓這樣一個特定的細(xì)分市場帶來更大機會。

中國的教育體系和學(xué)校管理方法與國外有所不同。在國外，大學(xué)通常采取開放式管理，學(xué)生公寓往往由民間企業(yè)在學(xué)校附近甚至校園內(nèi)自行建造，并按市場原則出租給學(xué)生。這些企業(yè)會采取多種激勵措施，比如提供家具配套、寒暑假期間免收房租等等，以吸引租客。這種市場化運作使得學(xué)生公寓在經(jīng)濟低迷時期反而生意特別火爆。

在美國，前三大學(xué)生公寓企業(yè)的發(fā)展都呈現(xiàn)出一個規(guī)律：當(dāng)市場就業(yè)壓力較大、轉(zhuǎn)崗人數(shù)增多時，許多人選擇回學(xué)校進(jìn)修，從而增加學(xué)生公寓的需求，推動租金上漲；而在經(jīng)濟繁榮時期，人們充分就業(yè)，忙于工作，學(xué)生公寓需求則下降。這種經(jīng)濟發(fā)展與學(xué)生公寓需求呈負(fù)相關(guān)的規(guī)律也適用于國內(nèi)，現(xiàn)在研究生人數(shù)的增加，某種程度上也反映了就業(yè)和經(jīng)濟的壓力。

然而，我們國家的教育制度和學(xué)校管理方式不同，并不鼓勵學(xué)生公寓向市場化方向發(fā)展。

目前，學(xué)校提供宿舍的能力不足，主要是因為迫于當(dāng)前的住房需求壓力。此外，一些在職或定向培養(yǎng)的研究生與學(xué)校的聯(lián)系較弱，管理責(zé)任不像全日制本科生那樣明確，所以學(xué)校傾向于將這些管理責(zé)任較輕的學(xué)生交由社會，讓他們自行解決住房問題。在這種情況下，學(xué)校不太可能馬上允許校園附近增加學(xué)生公寓這樣的產(chǎn)品。因此，學(xué)生公寓不太可能短期內(nèi)成為一個新的增長點。

02

問：前段時間，平安信托總部聚集了一大批人維權(quán)，原因是信托產(chǎn)品「平安信托福寧615號集合資金信托計劃」（簡稱「福寧615號」）嚴(yán)重逾期不兌付，并且沒有清晰的解決方案。

「福寧615號」成立于2021年9月29日，募集資金7.7億元，實際投資的是正榮地產(chǎn)旗下的廈門「臻華府」項目，如今兩年半過去了，這個項目的網(wǎng)簽率只有21%，而且開發(fā)商正榮地產(chǎn)已經(jīng)暴雷。馮叔，您覺得「福寧615號」延期兌付會對平安信托本身，甚至整個信托行業(yè)產(chǎn)生什么程度的不良影響？

馮侖：平安信托有一款產(chǎn)品到期沒有按時兌付，于是很多人覺得，信托是不是要暴雷了？整個信托行業(yè)是不是會有很大的問題？

在我看來，過去三年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場特別是住宅市場，一直處于逐漸萎縮的狀態(tài)，一些房地產(chǎn)公司暴雷，市場交易量也減少，居民購房意愿降低。這種情況首先反映在房地產(chǎn)公司與銀行的關(guān)系上，然后波及了信托領(lǐng)域。

過去十年，超過一半的信托產(chǎn)品與房地產(chǎn)有關(guān)，總額可能超過1萬億。這些產(chǎn)品通過集合信托的形式，吸引了眾多投資人參與，而信托公司充當(dāng)中間服務(wù)機構(gòu)的角色。盡管一些信托產(chǎn)品出現(xiàn)延期兌付，但一般情況下，信托產(chǎn)品有底層資產(chǎn)的支撐，比如房產(chǎn)、土地、股權(quán)等，所以大概率不會對信托公司的安危造成什么影響。除非信托公司在發(fā)行產(chǎn)品時作了變相擔(dān)?；騽們冻兄Z，或者底層資產(chǎn)質(zhì)量較差，否則產(chǎn)品延期兌付對信托公司本身的安危影響較小，不太可能導(dǎo)致信托破產(chǎn)。

然而，一些信托產(chǎn)品可能存在底層資產(chǎn)問題，導(dǎo)致產(chǎn)品崩盤，進(jìn)而影響到信托公司。比如，過去幾年出現(xiàn)的鞍山信托和東莞信托等案例，底層資產(chǎn)問題導(dǎo)致信托產(chǎn)品受損，進(jìn)而影響到整個信托機構(gòu)。

最近，平安信托「福寧615號」產(chǎn)品出現(xiàn)延期兌付只是一個信號，表明信托產(chǎn)品會因為房地產(chǎn)市場的下行，出現(xiàn)延期兌付甚至無法兌付的情況，隨后進(jìn)入司法程序。只要信托公司沒有提供剛兌擔(dān)保，且底層資產(chǎn)沒有造假，這種情況對信托公司的運營會帶來困難，但不足以致命。