昆山一直是個(gè)“有戲”的地方。

許多人知道昆山，可能就是因?yàn)楸蛔u(yù)為“百戲之祖”的昆曲，這溫柔婉轉(zhuǎn)的昆山腔驚艷了整個(gè)江南。

今天再提到昆山，卻往往都會(huì)和長(zhǎng)三角一體化、蘇滬同城化等重要發(fā)展規(guī)劃掛鉤。

我們提及昆山樓市也往往忽略不了花橋、陸家等環(huán)滬板塊，在我們印象中，這些板塊也是昆山樓市成交的主力板塊。

但現(xiàn)如今，昆山的樓市表現(xiàn)可遠(yuǎn)不止“環(huán)滬熱城”這么簡(jiǎn)單。

01昆山新房改善成為主力

從去年與今年1-4月的昆山商品住宅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，一個(gè)比較直觀的點(diǎn)就是：

昆山新房改善，尤其是玉山主城的改善項(xiàng)目成為了樓市主力支撐。

像去年金額榜中排名前三名的項(xiàng)目：璀璨璟園、潤(rùn)樾云起花園、臻悅雅筑，都帶有建面200㎡以上的大平層產(chǎn)品，起步面積最低也在130㎡，可以說(shuō)改善屬性相當(dāng)純粹。

今年排名靠前的中建熙悅雅園、華琚雅苑、保利置業(yè)尚云賦等打造的也都是以低密、大平層為主的高端改善樓盤，“大戶型”明顯已經(jīng)成為了昆山樓市的主角。

或許僅看單個(gè)項(xiàng)目無(wú)法體會(huì)到其趨勢(shì)，我們?cè)賮?lái)看近幾年昆山新建商品住宅成交套均面積，截止今年5月，昆山成交套均面積已經(jīng)達(dá)到了約131.3㎡，改善化趨勢(shì)非常明顯。

與面積一同進(jìn)階的是價(jià)格，從板塊來(lái)看，玉山主城與花橋等臨滬板塊成交均價(jià)都已經(jīng)站上2萬(wàn)元/㎡，其中昆山核心的城西板塊均價(jià)已基本穩(wěn)定在3萬(wàn)元/㎡。

有趣的是，結(jié)合地圖來(lái)看，蘇州軌交11號(hào)線依次穿過(guò)的昆山城西、城中、城東、陸家、花橋五大板塊，也是近年熱銷樓盤集中的幾個(gè)板塊。

02 昆山改善越來(lái)越卷

戶型越做越大，價(jià)格不斷突破，在改善產(chǎn)品成為昆山的主力成交選手后，其自然也開(kāi)始駛?cè)雰?nèi)卷賽帶。

高端產(chǎn)品系扎堆

首先，從項(xiàng)目產(chǎn)品定位開(kāi)始，昆山市場(chǎng)的改善產(chǎn)品都拿出了各自旗下的高端產(chǎn)品系。

從板塊來(lái)看，由于高端改善產(chǎn)品的定位主要基于配套成熟且優(yōu)質(zhì)的地段，因此這些高端改善項(xiàng)目主要集中位于玉山主城的城西、城中、城東三大板塊。

比如去年霸榜的潤(rùn)樾云起花園，就是由華潤(rùn)置地的高端產(chǎn)品系——“潤(rùn)系”產(chǎn)品。

比如城西的萬(wàn)科朗拾玉湖，是萬(wàn)科2023年的重要改善產(chǎn)品系“拾系”，其產(chǎn)品理念主要是以自然為設(shè)計(jì)語(yǔ)言，打造度假式生活體驗(yàn)。

再比如中建七局在城東板塊打造的“熙”系雙子——中建熙悅雅園＆熙和云庭。

還有保利置業(yè)賦系產(chǎn)品、招商璀璨系......可以看出，如今的昆山市場(chǎng)并不缺好產(chǎn)品，并且扎根核心的高端項(xiàng)目均有不錯(cuò)的去化表現(xiàn)。

項(xiàng)目產(chǎn)品力不斷進(jìn)階

不止是高端產(chǎn)品系的名頭，落位到項(xiàng)目本身來(lái)看，昆山改善項(xiàng)目的產(chǎn)品力也在不斷提升。

1越來(lái)越低密的居住形態(tài)

與蘇州市區(qū)的相同，低密住宅在昆山逐漸成為主流。

尤其是今年幾個(gè)待入市或已入市的改善項(xiàng)目，如保利拾錦東方、錦鳴雅居等項(xiàng)目均有打造低密洋房。

錦鳴雅居項(xiàng)目效果圖

從居住角度來(lái)看，洋房的產(chǎn)品優(yōu)越性有目共睹，它擁有著高舒適度、高私密性和高得房率，從近五年以來(lái)昆山主城洋房的成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，昆山主城洋房整體漲幅可以說(shuō)較為領(lǐng)先，這也體現(xiàn)了市場(chǎng)的認(rèn)可度。

我們上述的幾個(gè)待入市項(xiàng)目中甚至不乏純粹洋房產(chǎn)品，這也將帶動(dòng)昆山人居品質(zhì)的提升。

2產(chǎn)品力不斷挖掘

就如我們前文所說(shuō)，昆山核心改善項(xiàng)目的面積也越做越大。

典型如青云臺(tái)項(xiàng)目，據(jù)悉項(xiàng)目建面約200㎡起步，最大面積達(dá)到370㎡，這樣的戶型設(shè)計(jì)放在整個(gè)蘇州大市也是比較少見(jiàn)的。

聚焦產(chǎn)品本身，青云臺(tái)項(xiàng)目的社區(qū)打造也有疊新，據(jù)悉項(xiàng)目打造了豪宅標(biāo)配的地下高端會(huì)所與精裝架空層泛會(huì)所。

可以說(shuō)，如今的昆山樓市出現(xiàn)越來(lái)越多“全維社區(qū)”、“品質(zhì)社區(qū)”等詞匯，都在證明昆山核心的項(xiàng)目產(chǎn)品力在不斷升級(jí)。

品牌房企選擇深耕昆山

產(chǎn)品的精研當(dāng)然離不開(kāi)背后的開(kāi)發(fā)商，從近年的成交榜單來(lái)看，熱銷項(xiàng)目多來(lái)自國(guó)央企，以中建七局、保利置業(yè)、華潤(rùn)置地、招商蛇口等房企為主。

其中比較有代表性的就是中建七局了。

中建七局的名字第一次在昆山出現(xiàn)，僅僅是4年多前。

就是僅憑借在昆山的深度布局，中建七局地產(chǎn)集團(tuán)就快速?zèng)_上了蘇州樓市銷售金額、面積TOP行列。

根據(jù)克而瑞蘇州最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，中建七局地產(chǎn)集團(tuán)又沖上蘇州權(quán)益金額銷售TOP9。

視角轉(zhuǎn)回昆山，中建七局地產(chǎn)集團(tuán)一直穩(wěn)坐“釣魚(yú)臺(tái)”，從【鹿鳴錦苑】到【春景雅苑】，再到【熙悅雅園】＆【熙和云庭】，每個(gè)項(xiàng)目均取得了亮眼的去化成績(jī)。

這也使得中建七局能夠連續(xù)兩年穩(wěn)居昆山商品房年度權(quán)益銷售金額榜第一，同時(shí)今年一季度也繼續(xù)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，蟬聯(lián)昆山權(quán)益銷售金額、面積雙冠王。

在項(xiàng)目打造方面，中建七局主要布局在城東板塊，典型如近期熱銷的【熙系雙子】——熙悅雅園＆熙和云庭：

戶型上，起步建面130㎡以上標(biāo)準(zhǔn)，奠定了社區(qū)純粹改善的居住群體；

尺度上，獨(dú)立玄關(guān)、南向面寬、寬廳尺度、套臥空間感、大面積的飄窗，挖掘出了更多的生活方式；

在奢裝配置上，采用東芝、博世、環(huán)都拓普等全屋國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌，同時(shí)重視人性化細(xì)節(jié)的打造。

中建熙悅雅園項(xiàng)目戶型示意圖

事實(shí)上，遠(yuǎn)不止上述提到的房企，萬(wàn)科、象嶼等眾多知名開(kāi)發(fā)商也紛紛選擇在昆山打造高品質(zhì)項(xiàng)目。

憑借有口皆碑的房企品牌與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加之昆山相對(duì)充足的購(gòu)買力，被譽(yù)為全國(guó)最強(qiáng)縣的昆山近年來(lái)樓市愈發(fā)成熟，在這樣的背景下，改善項(xiàng)目的內(nèi)卷也成為必然的趨勢(shì)。

03

但不得不提的是，從去年來(lái)昆山的供應(yīng)量與成交量同比是有所減少的。

2023年，昆山市商品住宅的成交面積為155萬(wàn)㎡，同比減少45.69%；而今年1-5月成交面積僅30.24萬(wàn)㎡，同比減少約80.51%。

成交量下滑除了受到樓市下行大環(huán)境的影響外，分析師認(rèn)為主要還是受制于政策限制的上海外溢客群在政策放松后，購(gòu)買力轉(zhuǎn)移。

靠著緊鄰上海的天然優(yōu)勢(shì)，再加自身逐漸醇熟的配套，昆山臨滬板塊早年間確實(shí)是置業(yè)熱門板塊。

比如花橋板塊，不少人選擇跨省通勤，去年開(kāi)通的蘇州11號(hào)線連通上海后，更是交通上的一大利好，像明月璟辰苑、象嶼都城等都是套數(shù)榜上的熱門存在。

甚至2023年上半年昆山成交套數(shù)上，前10中有7個(gè)項(xiàng)目都來(lái)自環(huán)滬板塊。

但2023年上海外圍放松外地人限購(gòu)、實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸后，部分預(yù)算充足但苦于沒(méi)有購(gòu)房資格的置業(yè)者重新有了購(gòu)房機(jī)會(huì)，于是他們轉(zhuǎn)而把目光投向別處。

到今年1-4月的昆山商品住宅成交套數(shù)榜上，像一線臨滬的花橋板塊僅有1個(gè)項(xiàng)目上榜了，而像本周上海再次出臺(tái)了重磅新政，預(yù)計(jì)今年環(huán)滬板塊的成交量將繼續(xù)下降，從而導(dǎo)致昆山整體成交量的下滑。

結(jié)語(yǔ)

曾經(jīng)，昆山以其獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)承接上海的外溢需求，內(nèi)生性自住需求持續(xù)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的購(gòu)買力進(jìn)一步助力樓市需求的釋放，昆山也進(jìn)入了改善時(shí)代。

特別是主城區(qū)，近年來(lái)區(qū)域項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)與戶型尺度相較之前都有明顯進(jìn)階，客群也日漸高端化，而隨著今年青云臺(tái)、錦鳴雅居等項(xiàng)目的入市，昆山新房產(chǎn)品力也將有進(jìn)一步提升！

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