李嘉誠(chéng)自從內(nèi)地大撤退后，除了少量尾盤偶有出現(xiàn)，幾乎很少出現(xiàn)在大陸客戶視野。

　　不過最近總爺觀察到，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下，香港樓盤Blue Coast：

　　7折賣房后，又開始大規(guī)模收割上海人了

　　今年4月，blue coast首開422套房，引發(fā)2.8萬+人申購，平均66人搶一套房，8日售出百億創(chuàng)造香港奇跡。

　　
blue coast開盤現(xiàn)場(chǎng)

　　近期，Blue Coast II即將入市，依舊是熟悉的7折，甚至要比1期價(jià)格還要便宜，引發(fā)不少上海中產(chǎn)關(guān)注。

　　當(dāng)香港樓市加速下行、本地購買力嚴(yán)重不足，李嘉誠(chéng)再次將目光瞄準(zhǔn)內(nèi)地，他們?cè)?月開啟了Blue Coast II的市場(chǎng)推廣：

　　掀起大規(guī)模宣傳攻勢(shì)，目標(biāo)明確指向內(nèi)地中產(chǎn)

　　
blue coast發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

　　且不說Blue Coast II的真實(shí)性價(jià)比，目前內(nèi)地人在香港買房、為李嘉誠(chéng)接盤，真的是一個(gè)明智選擇嗎？

　　今天總爺就和大家聊聊，李嘉誠(chéng)的7折鐮刀背后，香港樓市的“陷阱”。

　　01

　　再次打折，為何鐘情內(nèi)地客？

　　首先總爺帶大家了解下blue coast，看看李嘉誠(chéng)為何要打折出貨。

　　blue coast項(xiàng)目位于港島南區(qū)黃竹坑香葉道11號(hào)，港島黃竹坑地鐵上蓋，由李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)和港鐵共同開發(fā)。

　　
blue coast地鐵上蓋

　　Blue Coast的拿地時(shí)間是2018年，這也是李嘉誠(chéng)長(zhǎng)子李澤鉅，接手長(zhǎng)實(shí)后第一次在香港拿地。

　　有意思的是，這塊地還吸引了中海、碧桂園等內(nèi)地房企競(jìng)標(biāo)，最終長(zhǎng)實(shí)以28000港元/英尺的成本價(jià)獲取。

　　香港豪宅和內(nèi)地不同，“Blue Coast”主打的3房-4房，已經(jīng)是香港高端豪宅的水平了。

　　
blue coast樣板間

　　Blue Coast II總價(jià)可不低，2房921.4萬港幣起步、3房1528萬港幣起步，無論在哪座城市都算得上豪宅了。

　　為了能夠以最快速度出貨，Blue Coast II依舊給出了巨大折扣空間，純純的虧本大甩賣。

　　
blue coast II 折扣力度

　　但神如李嘉誠(chéng)也沒料到，這幾年香港樓市一蹶不振，一路下滑到了10年前水平。

　　
香港樓市走勢(shì)，來源中原地產(chǎn)

　　2月香港官宣“撤辣”后，李嘉誠(chéng)果斷出手，blue coast入市折后平均呎價(jià)22955港元（人民幣約22.5萬/平），相當(dāng)于周邊房?jī)r(jià)的7折，甚至遠(yuǎn)低于土地成本。

　　blue coast創(chuàng)造了8日售出百億的銷售成績(jī)，累計(jì)幫李嘉誠(chéng)公司套現(xiàn)逾港幣108億。

　　
blue coast 開盤現(xiàn)場(chǎng)

　　李嘉誠(chéng)堅(jiān)持“不賺最后一塊銅板”，在窗口期虧本批量出貨，只能說實(shí)在是高。

　　總爺發(fā)現(xiàn)很有意思的是，長(zhǎng)實(shí)的高管們并沒有因?yàn)樘澅举u房而不開心，反而是興高采烈地舉辦了發(fā)布會(huì)，核心高管身著皮衣出席。

　　
blue coast發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，左起：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)營(yíng)業(yè)部助理首席經(jīng)理?xiàng)罟鹆?br/>

　　這要是內(nèi)地開發(fā)商大規(guī)模虧本賣房，估計(jì)從區(qū)域到項(xiàng)目都得被問責(zé)甚至擼個(gè)遍，足以可見香港開發(fā)商“清倉”的決心。

　　精明的香港開發(fā)商，為什么如此不看好后市呢？

　　02

　　超級(jí)神盤，終究是夢(mèng)一場(chǎng)？

　　在總爺看來，香港超級(jí)神盤blue coast“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”內(nèi)地，源于“撤辣”政策。

　　所謂“撤辣”，指的是今年2月28日，香港宣布撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施（俗稱“辣招”），交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

　　“撤辣”之前，內(nèi)地買家或公司買家在香港買房，需要繳納樓價(jià)共15%的買家印花稅和新住宅印花稅，“撤辣”后只需繳付從價(jià)印花稅，稅費(fèi)在100港元至樓價(jià)的4.25%之間：

　　大幅降低了交易成本，變相向內(nèi)地客戶示好

　　香港政府這一招確實(shí)有效，美聯(lián)物業(yè)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年4月內(nèi)地買家在香港一手住宅市場(chǎng)的交易金額占比達(dá)57.1%：

　　內(nèi)地買家，再次超越香港本地買家，成為香港樓市主力

　　到底有多火？香港中介甚至成立了 “普通話專組”，專門來對(duì)接內(nèi)地客戶，趁著這波風(fēng)口狠狠賺了一波。

　　
香港樓市現(xiàn)狀，來源中新經(jīng)緯

　　然而好景不長(zhǎng)，乏力的香港經(jīng)濟(jì)終究支撐不起樓市，撤辣僅僅三個(gè)月后，香港樓市就被打回原形，再次陷入漫長(zhǎng)的下行通道。

　　
香港樓市現(xiàn)狀，來源香港電視臺(tái)

　　與此同時(shí)，香港開發(fā)商正在經(jīng)歷可能史上最艱難的時(shí)刻。

　　李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，2024年上半年?duì)I業(yè)收入220.08億港元，同比減少10.55%；未經(jīng)審核股東應(yīng)占溢利86.03億港元，同比減少15.3%：

　　李嘉誠(chéng)公司半年?duì)I收，還比不過中海在上海的銷售額。

　　隨著房?jī)r(jià)和信心指數(shù)的持續(xù)下跌，第一批內(nèi)地富豪投資客也逐漸冷靜下來，香港開發(fā)商們繼續(xù)尋找下一批接盤俠。

　　
blue coast內(nèi)地路演發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

　　這一次Blue Coast開啟了內(nèi)地大規(guī)模推廣，甚至在有些城市舉辦數(shù)百人的中介大會(huì)，這次李嘉誠(chéng)的目標(biāo)很明確：

　　內(nèi)地中產(chǎn)客戶，就是香港樓市的接盤俠

　　不過總爺仔細(xì)看了blue coast的產(chǎn)品，對(duì)于習(xí)慣于內(nèi)地生活的家庭來說，其實(shí)并不適合。

　　一方面是超高的建筑密度，居住體驗(yàn)相大打折扣。目前從工地現(xiàn)場(chǎng)可以看出，整個(gè)樓盤圍合布局，延續(xù)了香港建筑高密度傳統(tǒng)。

　　
blue coast現(xiàn)場(chǎng)

　　另一方面是非典型的戶型設(shè)計(jì)，無論朝向、分區(qū)、陽臺(tái)缺失等，都內(nèi)地居民的習(xí)慣與大相徑庭。

　　
blue coast平面布局

　　blue coast正在進(jìn)行大規(guī)模推廣，但似乎很少有關(guān)于產(chǎn)品本身的分析，總爺建議大家還是要實(shí)地看看，再考慮是否合適真正居住。

　　03

　　香港買房，金礦還是陷阱？

　　年初的時(shí)候，總爺也去考察過香港樓市，彼時(shí)“撤辣”還未實(shí)施，但是可以明顯感知到：

　　香港樓市，正在逐漸失去昔日光芒

　　最近甚至有媒體報(bào)道，越來越多的港人選擇“北上”深圳消費(fèi)，而“南下”香港消費(fèi)的客流量正在日益減少。

　　
香港居民“北上”消費(fèi)，來源香港電視臺(tái)

　　機(jī)敏的香港開發(fā)商從不會(huì)坐以待斃，他們?yōu)榱宋鄡?nèi)地中產(chǎn)，為大家編織了一場(chǎng)“高收益、高回報(bào)”的“陷阱”。

　　1. 香港買房，租金回報(bào)率超級(jí)高？

　　這是大部分香港開發(fā)商、中介最核心的賣點(diǎn)，不少中介鼓吹香港房子動(dòng)不動(dòng)5%以上回報(bào)，秒殺銀行存款。

　　但真實(shí)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于宣傳，中原地產(chǎn)研究2023年11月，香港的平均租金回報(bào)率(CRI)是2.39%，這個(gè)水平上海很多老破小都能做到。

　　另外香港房產(chǎn)還面臨高物業(yè)費(fèi)、物業(yè)稅、地租、差餉等繁多成本，再加上遠(yuǎn)離自己的管理成本、空置成本，其實(shí)從租金回報(bào)率來看并不算香。

　　2. 香港買房，投資回報(bào)率超級(jí)高？

　　很多開發(fā)商都在鼓吹香港樓市“即將反彈”，現(xiàn)在買就是“抄底”。

　　李嘉誠(chéng)兒子李澤鉅，在長(zhǎng)實(shí)中期業(yè)績(jī)分析會(huì)議上，高調(diào)為跌跌不休的香港樓市站臺(tái)：

　　“唔敢賭香港市場(chǎng)太差！按過往歷史所見，邊個(gè)賭香港長(zhǎng)期差都錯(cuò)！”

　　
李澤鉅發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)言，來源香港商報(bào)

　　另外聽其言觀其行，李嘉誠(chéng)家族已經(jīng)很久沒在香港拿地了，而且還在虧本大清倉，一向敏銳的李嘉誠(chéng)才是“人間清醒”。

　　3. 上海中產(chǎn)，適合投資香港樓市？

　　最近身邊有不少朋友，都被李嘉誠(chéng)blue coast鋪天蓋地的宣傳吸引，跑來咨詢總爺其中門道，這也是總爺寫這篇文章的初衷。

　　早期李嘉誠(chéng)吸引的內(nèi)地投資客，大部分都是財(cái)力雄厚的內(nèi)地富裕家庭，對(duì)他們來說不過是財(cái)富的分散投資，漲跌對(duì)生活影響不大。

　　
香港樓市現(xiàn)狀，來源中新經(jīng)緯

　　但是當(dāng)blue coast將目光瞄向脆弱的上海中產(chǎn)，要結(jié)合“優(yōu)才計(jì)劃”，為他們精心編織一場(chǎng)“香港高端生活”的美夢(mèng)，總爺覺得：

　　不是蠢，而是壞。

　　對(duì)于大部分上海中產(chǎn)家庭來說，現(xiàn)在被忽悠去投資下行中的香港樓市，簡(jiǎn)直是匪夷所思，甚至有種“49年入國(guó)軍”的幽默感。

　　很多人身份還沒搞定，就開始著手買房，另外如何合法地境外支付，這是大部分媒體和中介不會(huì)直接告訴你的：

　　很多公司和客戶，都游走在鋼絲邊緣。

　　總之，對(duì)于上海中產(chǎn)、或者說我們普通老百姓，如果近期沒有長(zhǎng)期居住在香港的計(jì)劃，還是應(yīng)該慎重看待香港買房這件事。

　　尤其是blue coast這種瞄準(zhǔn)內(nèi)地市場(chǎng)、投資客戶集中的樓盤，你真的需要千萬小心別被忽悠：

　　接盤李嘉誠(chéng)，誰給你的勇氣？

　　
blue coast發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)