10月17日，住建部召開(kāi)的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，倪老板說(shuō)了句擲地有聲的話：

“經(jīng)過(guò)3年調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始筑底…”

部長(zhǎng)的這句表態(tài)悄無(wú)聲息地原地火了！

仔細(xì)看微信群的發(fā)言、稿子評(píng)論區(qū)的留言就不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在老百姓心里最大的疑問(wèn)就這么兩個(gè)：

第一，房?jī)r(jià)的底到底在哪里？

第二，到底房子調(diào)整成啥樣兒才能買(mǎi)？

最近新鮮出爐的70城樓市數(shù)據(jù)與1-9月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，把大半個(gè)房產(chǎn)圈的人整懵了。

前者繼續(xù)全線下跌，后者提示降福持續(xù)收窄，主打一個(gè)你唱紅臉，我唱白臉——

9月份，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，同比下跌6.1%，跌幅較8月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)下跌16個(gè)月。

其中，一線城市環(huán)比下降0.5%，二、三線城市的降幅均為0.7%。具體來(lái)看，66座城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，僅3座城市保持上漲。

與此同時(shí)，70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.9%，同比下跌9%，同比跌幅較8月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)下跌32個(gè)月。

二手房?jī)r(jià)格無(wú)論環(huán)比跌幅還是同比跌幅，都?jí)哼^(guò)新房市場(chǎng)，一二三四線二手房全線下跌，且跌幅還有所擴(kuò)大。

從最近筆者走訪杭州二手房市場(chǎng)的體感來(lái)看，以價(jià)換量的現(xiàn)象仍然普遍存在，一二手房市場(chǎng)之間的背離也依舊在持續(xù)。

但是，但是——

如果把1-9月份的諸多表現(xiàn)放一起看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)情況似乎并非那么“一邊倒”，具體情況可以參考下面這張圖：

截至今年9月份，全國(guó)新房銷(xiāo)售面積降幅已連續(xù)4個(gè)月收窄，銷(xiāo)售金額降幅連續(xù)5個(gè)月收窄；

同時(shí)收窄的還有房企到位資金：統(tǒng)計(jì)顯示，前9個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金7.9萬(wàn)億，同比下降20.0%，降幅連續(xù)6個(gè)月收窄。

所謂房地產(chǎn)企業(yè)到位資金，主要成分是銷(xiāo)售回流資金，由此不難看出——

房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了資金回流加速的情況，這意味著房企流動(dòng)性問(wèn)題已有初步修復(fù)跡象。

開(kāi)工情況同樣給予了積極信號(hào)：截至9月末，房屋新開(kāi)工面積指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月收窄，房屋竣工面積指標(biāo)同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

另一方面，庫(kù)存面積指標(biāo)也給了差強(qiáng)人意的反饋：

截至今年9月末，商品房待售面積73177萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)13.4%，而在8月末，上述兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為73783萬(wàn)㎡和同比增長(zhǎng)13.9%。

庫(kù)存面積與庫(kù)存面積增幅出現(xiàn)了雙雙收窄。

在這兒斗膽猜一句，結(jié)合近幾個(gè)季度的供地情況來(lái)看，一些熱門(mén)城市很可能在2-3個(gè)季度后就會(huì)出現(xiàn)新房無(wú)房可賣(mài)的局面…

果不其然！9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為92.41，這已經(jīng)干出了今年以來(lái)的最高值。

通過(guò)以上種種跡象，我們不難得出一個(gè)客觀理性的結(jié)論：

盡管樓市仍未全面進(jìn)入上升回暖通道，但銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、到位資金等多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化！

再直白點(diǎn)講，量變推動(dòng)質(zhì)變很可能只是時(shí)間問(wèn)題。

這幾天在網(wǎng)上看各種評(píng)論，我發(fā)現(xiàn)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)筑沒(méi)筑底這個(gè)事兒，都快被大伙兒演繹成“羅生門(mén)”了！

這個(gè)說(shuō)：“一二三四線城市的去化規(guī)模和房?jī)r(jià)都在跌，這筑的什么底？”

那個(gè)說(shuō)：“雖然都在跌，但跌幅已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月收窄，事情正在發(fā)生變化。”

還有IP地址在某西方國(guó)家的簡(jiǎn)中用戶在那陰陽(yáng)怪氣：“啥叫開(kāi)始筑底？就是成交量和成交價(jià)還得再跌一會(huì)兒，跌到位再躺平…”

還跌到位再躺平？你給安排的？

得錘求錘，咱們接下來(lái)就用科學(xué)的方法反迷信！

到底什么才是房地產(chǎn)的底？咱們不妨通過(guò)四個(gè)關(guān)鍵信號(hào)從長(zhǎng)計(jì)議——

我們將它們稱之為“政策底”、“風(fēng)險(xiǎn)底”、“情緒底”和“市場(chǎng)底”。

頭一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)，決策層要拿出超大力度的救市政策。

啥叫超大力度？貨幣、財(cái)政、準(zhǔn)入資格逐次添加兵力不一定好使，必須玩集團(tuán)軍作戰(zhàn)才叫超預(yù)期。

換句話說(shuō)，就是政策面已經(jīng)沒(méi)牌可打，指望政策面發(fā)力的觀望情緒徹底被掐斷。

這就是傳說(shuō)中的“政策底”。

從我們當(dāng)前的情況來(lái)看，信貸端已經(jīng)開(kāi)始降低存量房貸利率、財(cái)政端即將發(fā)力減免房地產(chǎn)稅收與保交樓、住建部門(mén)更是旗幟鮮明地提出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。

這套組合拳下來(lái)，無(wú)論力度還是誠(chéng)意都足以支撐起本輪周期的政策底。

第二個(gè)關(guān)鍵信號(hào)是下場(chǎng)收儲(chǔ)，也就是出清房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

原因很簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)一日不出清，市場(chǎng)的確定性便一日難確定，無(wú)論是拿地的需求還是買(mǎi)房的需求都可能因此被嚇阻。

當(dāng)前，高層明確提出將通過(guò)財(cái)政發(fā)力，加大收儲(chǔ)力度，主要包括三個(gè)方面：

其一，是存量商品房收儲(chǔ)； 其二，是存量待開(kāi)發(fā)土地收儲(chǔ)； 其三，是擴(kuò)大白名單支持力度。

之所以選擇這么三項(xiàng)集中猛干，核心邏輯就在于“縮減無(wú)效供應(yīng)、定點(diǎn)清除風(fēng)險(xiǎn)”——

最大程度上給殺入樓市的需求與資金吃下定心丸，順便給它們扭轉(zhuǎn)一把預(yù)期。

這也就是傳說(shuō)中的“風(fēng)險(xiǎn)底”。

第三個(gè)關(guān)鍵信號(hào)，是舊的估值中樞被徹底砸穿、新的價(jià)值預(yù)期被逐步確立。

自98房改之后，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)啟了長(zhǎng)達(dá)20多年的高歌猛進(jìn)，尤其是頭部核心城市的房產(chǎn)，更是一度成了百萬(wàn)富翁、甚至千萬(wàn)富翁批量生產(chǎn)流水線。

每一個(gè)沖入房地產(chǎn)市場(chǎng)淘金的人都在討論著產(chǎn)業(yè)升級(jí)、配套完善與人口吸引力。

房產(chǎn)本身的增值保值站上絕對(duì)的C位，而租售比指標(biāo)卻被有意無(wú)意地邊緣化甚至忽略了。

這一情況導(dǎo)致我們國(guó)家的一二線城市租售比普遍在1%-2%之間，較國(guó)際主流城市租售比整整落后一個(gè)身位。

現(xiàn)如今，全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)三年的調(diào)整——

不少二線城市剛需房源價(jià)格只比三四線核心地段次新房貴了三五十萬(wàn)甚至二三十萬(wàn)；

越來(lái)越多的城市房屋租售比接近或超過(guò)3%，截至2024年10月10日，10年期國(guó)債活躍券的收益率為2.13%！

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為：當(dāng)房屋租售比的指標(biāo)自下而上穿透10年期國(guó)債收益率水平時(shí)，很可能意味著相關(guān)資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)觸達(dá)底部。

資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下跌的基礎(chǔ)逐步瓦解，這就是傳說(shuō)中的“情緒底”。

第四個(gè)重要信號(hào)是市場(chǎng)成交量逐漸回升。

這幾乎是市場(chǎng)回暖的最后準(zhǔn)備階段，不用多解釋，量在價(jià)先，樓市成交量上升必然帶動(dòng)成交價(jià)格企穩(wěn)；

尤其是居民端債務(wù)有所出清后，以價(jià)換量就會(huì)被大大抑制。

從目前的情況看，成交端的量與價(jià)仍然處在下跌通道里，盡管跌幅已經(jīng)出現(xiàn)了持續(xù)數(shù)月的收窄，但距離全面回暖仍有一段距離。

注意！以上咱們談到的四點(diǎn)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)觸底的必要條件，缺一不可。

目前，第一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)已然出現(xiàn)；

第二個(gè)關(guān)鍵信號(hào)還需重點(diǎn)觀察落地執(zhí)行情況；

第三個(gè)關(guān)鍵信號(hào)目前更多是出現(xiàn)在部分城市的部分區(qū)域板塊，其普遍性、代表性仍舊有待觀察；

而第四個(gè)關(guān)鍵信號(hào)仍需要我們有足夠的耐心去靜觀其變…

到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整快三年了。

今天大招、明天見(jiàn)底，別說(shuō)你們看著眼睛長(zhǎng)老繭，我一擼稿掙米的都快吐血了。

四大關(guān)鍵信號(hào)捋起來(lái)并不復(fù)雜，要讓這些止跌回暖的前置條件一一到齊，就必須優(yōu)先解決以下兩大核心堵點(diǎn)！

第一個(gè)堵點(diǎn)，是收入房?jī)r(jià)的脫節(jié)問(wèn)題。

人均年入百萬(wàn)、人均座駕法拉利的某音大神可以劃走了，下面說(shuō)說(shuō)人間的事兒——

以北上深為例，截至2024年三季度末，全市二手住宅均價(jià)分別為57642元/㎡、56352元/㎡和57116元/㎡。

一個(gè)普通中產(chǎn)家庭年收入達(dá)到30-50萬(wàn)就已經(jīng)很不錯(cuò)了，即便是買(mǎi)套100㎡小三居，首付也得100萬(wàn)打底。

根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)存款超過(guò)50萬(wàn)的家庭占比只有0.37%，約500萬(wàn)戶，而存款超過(guò)100萬(wàn)人的家庭數(shù)量就更少了，占比只有0.1%，約150萬(wàn)戶。

150萬(wàn)戶都沖到一線城市去，一來(lái)不夠分，二來(lái)其中不少已經(jīng)在這些城市不缺房了！

有小可愛(ài)可能想問(wèn)——“不能把已有的房子賣(mài)掉湊首付嗎？”

你說(shuō)得對(duì)！可是問(wèn)題不就卡在流動(dòng)性上嗎？賣(mài)出去是理想，賣(mài)不掉才是常態(tài)！

就算100多萬(wàn)首付夠上車(chē)了，后面30年房貸的剛性債務(wù)呢？

400萬(wàn)的房貸總額，按揭30年月供也得18700/月！

對(duì)于大多數(shù)一線城市工薪中產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這相當(dāng)于夫妻兩人里有一人的收入負(fù)責(zé)還房貸。

更重要的是，還得保證今后30年里不被優(yōu)化裁員、公司不能黃、家人不能生大病…

你還別覺(jué)得日子難，咱這說(shuō)的還是相對(duì)理想狀態(tài)，畢竟，截至2023年底，北上深三地的人均可支配收入分別是8.18萬(wàn)、8.48萬(wàn)和7.69萬(wàn)。

按照一家三口人計(jì)算，戶均收入24-25萬(wàn)似乎更加符合常態(tài)。

至于其它二線城市或三四線城市，盡管收入、房?jī)r(jià)表現(xiàn)與一線城市差異不小，但大致比例相差不大，這意味著大家的壓力類(lèi)似。

這樣的收入水平，疊加居民端存量債務(wù)，在轉(zhuǎn)化增量購(gòu)買(mǎi)力的過(guò)程中當(dāng)然會(huì)表現(xiàn)出異常吃力的疲憊感。

常規(guī)的放水手段與政策利好，大伙兒接招的成色當(dāng)然不夠。

不信的話，請(qǐng)接招兩個(gè)靈魂拷問(wèn)，權(quán)當(dāng)課后作業(yè)，大伙兒可以在留言區(qū)評(píng)論交作業(yè)，我空了批改——

有班上的，你工資多長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)漲了？

沒(méi)班上的，找工作找了多長(zhǎng)時(shí)間了？

第二個(gè)堵點(diǎn)，是置換鏈條被打斷問(wèn)題。

具體來(lái)說(shuō)，一個(gè)是同一座城市不同層次的住宅之間置換鏈條被打斷，另一個(gè)是一二線城市與三四線城市之間的置換鏈條被打斷。

像在杭州、寧波、南京、蘇州這樣一些東南沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的強(qiáng)二線城市里，K型分化早已開(kāi)啟——

不少10-15年房齡的剛需三房房源的價(jià)格已經(jīng)被打到了120-150萬(wàn)/套，但不少次新改善房源總價(jià)預(yù)算都要1.5倍以上；

如果要面積段和地段配套雙重改善，價(jià)格預(yù)算極可能去到2.5-3倍以上。

即便是賣(mài)掉手里的剛需房源去置換自住改善產(chǎn)品，也要承擔(dān)不小的月供壓力，具體情況可以參照前文。

至于普通改善家庭想要置換高端改善的，那中間的債務(wù)鴻溝比這還要大——

具體請(qǐng)自行想象手握400萬(wàn)房源置換1000萬(wàn)標(biāo)的是什么感覺(jué)…

另一方面，一二線城市與三四線城市之間的置換鏈條仍有待進(jìn)一步觀察。

盡管目前不少熱門(mén)城市的上車(chē)門(mén)檻較幾年前相比已經(jīng)溫和了許多，甚至這些城市的業(yè)主自我開(kāi)黑管這幾年的調(diào)整叫“倒車(chē)接人”，但我們依然能明顯看出：

三四五線城市居民對(duì)于升艙置換的熱情已無(wú)法和幾年前相提并論。

大家的權(quán)衡點(diǎn)主要有兩個(gè)：

其一，跨城置換背后關(guān)聯(lián)到購(gòu)房人的職業(yè)選擇、子女入學(xué)入托以及脫離固有人脈圈子。

置換主力大多已是人到中年，在老家已有相對(duì)穩(wěn)定的工作，愿不愿意放棄這一切去更大的城市去搏一把，存在很大不確定性。

尤其是近幾年熱點(diǎn)城市的就業(yè)基本面，也在一定程度上遏制了大家的置換熱情。

其二，三四線城市房產(chǎn)自身的流動(dòng)性大概率還不如一二線城市。

這就導(dǎo)致相當(dāng)一部分原本有意愿置換升艙的人被原地卡住，動(dòng)彈不得，從而在一定程度上削弱了熱門(mén)城市剛需及剛改賽道的購(gòu)買(mǎi)力。

要想徹底解決這一問(wèn)題，不僅需要財(cái)政與貨幣發(fā)力，讓下沉市場(chǎng)的流動(dòng)性有所恢復(fù)，還需要頭部城市的基本面得到根本性好轉(zhuǎn)——

讓那些背井離鄉(xiāng)的小伙伴相信：一切值得！

見(jiàn)證了最近一輪的救市組合拳之后，我們依然愿意相信：

核心城市的房產(chǎn)終有一天能夠迎來(lái)價(jià)值再次回歸！

對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)真的不僅僅是投資一套房或一個(gè)金融產(chǎn)品那么簡(jiǎn)單。

真相是：從你下單那一刻起，你就已經(jīng)選擇了一個(gè)人生賽道。

文章寫(xiě)到這里，我突然想起10月2號(hào)晚上，表哥在電話里的一番吐槽與焦慮——

孩子念初三，明年六月份中考，但成績(jī)十分偏科，總分處在中游水平，真擔(dān)心沒(méi)有高中念…

我給開(kāi)了倆藥方：去日本或者馬來(lái)西亞讀高中，每年預(yù)算都是十來(lái)萬(wàn)左右，回來(lái)考編或者應(yīng)聘國(guó)企都比讀職校更有優(yōu)勢(shì)。

表哥滿臉苦笑地說(shuō)道：“我跟你嫂子倆人滿打滿算一年也就掙10萬(wàn)，從高中供到大學(xué)畢業(yè)100萬(wàn)出去了，得賣(mài)套房子才夠，但那樣的話，孩子以后婚房都成問(wèn)題…”

“可以考慮全款在東京或者吉隆坡買(mǎi)房收租，東京沒(méi)有金額限制、吉隆坡要求買(mǎi)170萬(wàn)人民幣以上的房產(chǎn)，租金能cover孩子一半以上開(kāi)銷(xiāo)。孩子念完書(shū)，這房子要么賣(mài)掉、要么繼續(xù)收租，反正都握在你手里…”

并非我“何不食肉糜”，好多咱們號(hào)兒粉絲買(mǎi)的房子比這貴吧？多少孩子讀的私立學(xué)校比去我提到的兩個(gè)鄰國(guó)留學(xué)開(kāi)銷(xiāo)貴？

可是表哥聽(tīng)完卻是既無(wú)奈又惋惜：

“我們這老家兩套房加一起恐怕也不夠170萬(wàn)…早知道有TM這一天，當(dāng)年跟著你在杭州買(mǎi)套房就對(duì)了！”

這讓我突然想起來(lái)三位熟識(shí)的損友——

清一色35歲+、清一色已婚有娃，幾乎是前后腳在被優(yōu)化后選擇放棄眼前的一切遠(yuǎn)赴加拿大讀兩年制職業(yè)技能類(lèi)學(xué)校，學(xué)手藝、重啟人生…

說(shuō)到底，還是退無(wú)可退之后，杭州有套房給足了底氣！

對(duì)于大多數(shù)的成年人來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，至少是優(yōu)質(zhì)城市的資產(chǎn)，就是人生最大的底氣；

而對(duì)于未成年的孩子來(lái)說(shuō)，事實(shí)可能還要更殘酷些，因?yàn)樗麄兏緹o(wú)法左右父母的選擇。

經(jīng)濟(jì)有周期，樓市亦有筑底日，只是人無(wú)再少年…

文章末尾，留個(gè)二維碼吧，大家可掃碼進(jìn)群。

接下來(lái)的政策消息，比如一線城市限價(jià)放開(kāi)，又或者是新的投資方向，最快最及時(shí)的分析解讀，我們都會(huì)分享在群中。

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