今天，筆者在瀏覽法拍網(wǎng)站時(shí)發(fā)現(xiàn)，位于北大街高端小區(qū)盛和九里香堤的一套洋房正以超低價(jià)拍賣。

這套法拍房位于九里香堤187幢302室，是一套6層洋房產(chǎn)品，建筑面積為108.81㎡，三室兩廳一衛(wèi)布局，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約193萬元，起拍價(jià)136萬元，算下來起拍單價(jià)僅約12499元/㎡。

本場(chǎng)拍賣吸引到5人報(bào)名，經(jīng)過25輪競價(jià)，最終以總價(jià)150萬元、單價(jià)約13785元/㎡成交。

查詢發(fā)現(xiàn)，九里香堤6層精裝洋房產(chǎn)品2018年開盤時(shí)均價(jià)為18710元/㎡，對(duì)比之下，上述法拍房的最終成交價(jià)約為當(dāng)初開盤價(jià)的7折。

盛和九里香堤，北大街板塊代表性低密小區(qū)，規(guī)劃洋房和別墅兩大產(chǎn)品，分兩期開發(fā)。

查詢發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目一期2016年入市，洋房均價(jià)約1萬/㎡；二期2018年入市，洋房均價(jià)約1.6-1.9萬元/㎡。

目前一期有73套二手房掛牌中，最新掛牌均價(jià)為21792元/㎡。9月成交了一套123㎡中間樓層，成交價(jià)為13581元/㎡。

二期目前有42套二手房掛牌中，最新掛牌均價(jià)為24625元/㎡。8月、9月無成交記錄，7月成交了一套148㎡低樓層，成交價(jià)為16173元/㎡。

信息顯示，該小區(qū)洋房產(chǎn)品在二手市場(chǎng)的成交價(jià)，最高曾近2.9萬/㎡，對(duì)比歷史峰值目前跌幅近50%。

對(duì)于2016年買入的房東而言，還有一定讓價(jià)空間，但對(duì)于2018年及以后買入的房東而言，目前已屬于虧本狀態(tài)。

除九里香堤之外，筆者還查詢了北大街板塊其他次新小區(qū)最新二手房數(shù)據(jù)——

● 融創(chuàng)盛和九里桃源

該小區(qū)產(chǎn)品類型也是洋房和別墅，2019年入市，當(dāng)時(shí)開盤均價(jià)洋房近2萬/㎡，別墅約3.8萬/㎡。

目前有90套二手房掛牌中，掛牌均價(jià)為21380元/㎡。9月份成交了4套洋房，成交均價(jià)為15194元/㎡，對(duì)比開盤價(jià)跌幅約22%。

● 旭輝靜海府

該小區(qū)產(chǎn)品類型為小高層和洋房，2018年入市，開盤均價(jià)近2.2萬/㎡。

目前有34套二手房掛牌中，掛牌均價(jià)為21876元/㎡。小區(qū)流通性一般，5月-9月都未有成交記錄，最新成交均價(jià)顯示為17724元/㎡（今年4月數(shù)據(jù)），對(duì)比開盤價(jià)跌幅約19%。

● 綠城桂語江南

該小區(qū)產(chǎn)品為清一色小高層，2020年入市，當(dāng)時(shí)開盤均價(jià)超2.7萬/㎡。

目前有35套二手房掛牌中，掛牌均價(jià)為26668元/㎡。該小區(qū)7月-9月未有成交記錄，最新成交均價(jià)顯示為21952元/㎡（今年6月數(shù)據(jù)），對(duì)比開盤價(jià)跌幅約19%。

● 東升旭輝中心

該小區(qū)產(chǎn)品為小高層和高層，2022年1月首開，均價(jià)為23478元/㎡。

今年4月項(xiàng)目一期交房，目前已有一條二手房成交記錄，建面119㎡低樓層房源，成交價(jià)16336元/㎡，對(duì)比開盤價(jià)跌幅約30%。

如果這位房東是以超2.3萬/㎡的首開價(jià)買入，那這場(chǎng)買賣大約虧了80萬。但考慮到這套房源為特殊樓層，且開發(fā)商后期有較大幅度降價(jià)，房東實(shí)際虧損或許會(huì)小一些。

東升旭輝中心還有大量新房未售，項(xiàng)目規(guī)劃23棟住宅，共計(jì)1644套房源，目前已成交備案539套，整盤去化率僅約33%。未來隨著更多二手房流入市場(chǎng)，開發(fā)商去化難度或進(jìn)一步加大。