上周末，深圳中海凱驪酒店宴會(huì)廳，早早坐滿了人。這里進(jìn)行的，是深鐵閱云境的開(kāi)盤(pán)。

閱云境在龍崗大運(yùn)，上蓋TOD，交通不錯(cuò)，自帶商業(yè)配套，教育資源也還行。

開(kāi)盤(pán)前一天，閱云境公布了意向登記客戶，477組入圍——認(rèn)籌率233%，刷新了深圳東部近兩年的歷史入圍比例。

結(jié)果，不到兩個(gè)小時(shí)，閱云境售罄。

于是，深圳第四個(gè)日光盤(pán)誕生了。自9月底新政后，兩個(gè)月時(shí)間，深圳出現(xiàn)了三個(gè)日光盤(pán)。

不過(guò)熟悉的觀眾，都知道套路了。他們總結(jié)了下，為了日光，閱云境都做了什么。

首先，是超低折扣。深鐵給出的折扣是：

VIP登記99折；認(rèn)籌凍資97折；

開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)91折；認(rèn)購(gòu)后十天內(nèi)網(wǎng)簽，99折；

一次性付款99折。

算下來(lái)，折扣最多到了85折。均價(jià)從備案價(jià)的5.04萬(wàn)，降到了4.3萬(wàn)。而閱云境對(duì)面的頤安都會(huì)中央二期，二手房?jī)r(jià)格均價(jià)還在4.5萬(wàn)左右。

這幾乎是對(duì)著二手房業(yè)主，貼臉開(kāi)大。

這個(gè)折扣看著很眼熟。和上次中建觀玥的折扣，至少有80%的相似度。

和中建觀玥的虧本降價(jià)不一樣，這個(gè)降價(jià)對(duì)于深鐵而言，還可以承受。三年前，深圳地鐵54億底價(jià)拿下閱云境地塊，樓面價(jià)1.4萬(wàn)每平。

其次，是備案房源，越少越好。

這次開(kāi)盤(pán)，深鐵閱云境推出的房源只有1棟，214套房源。

回看今年的四次日光，海德園116套房，深業(yè)上城學(xué)府324套房，中建觀玥192套房，深鐵閱云境214套房。

大家都知道，只要限定詞夠豐富，誰(shuí)都可以是第一名。一個(gè)人的小組第一，也是第一呀。

有人說(shuō)，建議分層賣，層層日光。

不止是深鐵，光明蘭玉庭也學(xué)會(huì)了套路。這不，最新的預(yù)售證上只備案了一棟，共186套房源。

由于地段不占優(yōu)勢(shì)，周邊也缺少大型商業(yè)和地鐵配套，就像直播間電商的推銷一樣，光明蘭玉庭在當(dāng)下普遍的折扣多額基礎(chǔ)上，再加一項(xiàng)，VIP登記客戶：

首付返現(xiàn)。

價(jià)格給了十足的誠(chéng)意。85㎡首付減去28萬(wàn)，94㎡首付減去30萬(wàn)，113㎡首付減去35萬(wàn)。

這樣一來(lái)，首付門檻最低只有12.8萬(wàn)。

上周日，光明蘭玉庭和深鐵閱云境同一天開(kāi)盤(pán)，“勁銷136套”，去化七成。

蛇口的四海名邸，同樣也是這個(gè)套路。備案206套，備案均價(jià)約11.2萬(wàn)一平，折后最低單價(jià)7萬(wàn)多一平，最終去化198套，去化率高達(dá)96%，也算準(zhǔn)日光盤(pán)了。

9月底新政以來(lái)，深圳藥效最明顯。10月份深圳新房認(rèn)購(gòu)超1.3萬(wàn)套，二手房超8200套。

為了促成交，不管是開(kāi)發(fā)商還是住建局，大家都擰成一條。開(kāi)發(fā)商想辦法創(chuàng)造日光盤(pán)，住建局首頁(yè)也在10月多了一個(gè)模塊：

推薦房源信息。

不過(guò)最近，深圳也出現(xiàn)疲態(tài)，貝殼的二手成交數(shù)據(jù)開(kāi)始穩(wěn)定下滑。11月以來(lái)的四周成交量分別是：

682套、547套、530套、466套。

相比月初，下滑了32%。

最近，山樾灣花園門口里多了一張廣告牌，上面寫(xiě)著：

庫(kù)外客戶，誠(chéng)意登記。

原先想要購(gòu)買五折的安居房，需要滿足一系列申請(qǐng)條件，先入安居房輪候庫(kù)排隊(duì)。而去年，輪候庫(kù)已經(jīng)停止入庫(kù)審核。截至現(xiàn)在，庫(kù)內(nèi)還有18.7萬(wàn)戶。

今年，山樾灣花園開(kāi)了四期，四期成交量分別是798套、310套、95套和25套。

一共賣出1200多套，庫(kù)存還剩3600多套。

五折的安居房也有了開(kāi)圍城的打算。一旦入市，南山的價(jià)格底線，可能又要拉低了。

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