年中時，我們寫過一篇「租金大跌，才剛開始」。

　　年終回過頭來看，真的一點(diǎn)兒也沒錯。

　　2021年7月至2024年11月份，全國50城住宅平均租金走勢情況如下圖。

　　一張圖，道盡辛酸淚。

　　簡單說三個淚點(diǎn)吧。

　　1.旺季不給力。

　　每年2-4月（返程季）與6-8月（畢業(yè)季）均是租房市場旺季，相對租金水平較高。

　　2021年-2023年，均符合此規(guī)律，旺季租金環(huán)比上漲。

　　唯獨(dú)2024年，房東們沒一點(diǎn)漲價的心氣勁。

　　2.租金持續(xù)地降。

　　正如年中時，我們所說：“租金下降才剛開始?！?/p>

　　2024年下半年，

　　除7月租金與上月基本保持相同水平外，8月、9月、10月、11月租金環(huán)比持續(xù)下降，且降幅持續(xù)擴(kuò)大。

　　3.50城租金水平達(dá)歷史新低。

　　截至2024年11月，50城住宅平均租金為35.6元/㎡/月。

　　這個水平，是自21年7月以來的最低點(diǎn)。

　　這個水平，與最高點(diǎn)39元/㎡/月差了三塊多。相當(dāng)于一套100㎡的房子，每月少了三百多塊錢，一年下來，也是小四千塊錢。

　　呃，

　　你要知道：這只是平均數(shù)據(jù)。

　　意味著，

　　有的降幅在水平線之上，而有的則在水平線之下。

　　事實上，數(shù)據(jù)已經(jīng)將租金的降幅劃分了三個檔位。

　　一線城市，

　　2023年1-11月住宅租金累計還處于一個增長狀態(tài)。

　　2024年，租金才開始下降。

　　二線城市，

　　2023年，租金累計租金處于小幅下降的狀態(tài)。

　　2024年，租金降幅擴(kuò)大。

　　三四線城市，

　　2023年，租金累計租金降幅最大。

　　2024年，租金降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

　　結(jié)合近兩年的租金表現(xiàn)來看：

　　一線城市＞二線城市＞三四線城市

　　再將這張圖轉(zhuǎn)換成各個城市的數(shù)據(jù)，我們大致又能得到下面這張表格。

　　今年年初到年末，一二三線代表城市的租金漲跌幅情況如下。

　　雖說大家的命運(yùn)都逃不過“跌”這個字，但只要你跌得不比他人慘，那你總歸要幸福一些——

　　一線以及頭部二線，普遍跌幅在1-2%；

　　普通二線，普遍跌幅在2-5%；

　　三線或以下城市，大多跌幅在5%開外，甚至有的跌了一二成。

　　呃，

　　我仍然想說：這還只是平均數(shù)據(jù)。

　　具體到每套房子，大體情況如下：

　　海淀三四環(huán)的房子，原本單月租9000元，現(xiàn)在租金大概在7500元左右；

　　朝陽北五環(huán)的房子，原本單月租7000元，現(xiàn)在租金大概在6000元左右。

　　雨花軟件谷的仁恒翠竹園，140㎡過去可租7500元/月，如今同面積段掛牌房源租金6000-6800元/月的區(qū)間；

　　江寧核心地段次新萬科翡翠公園的三房，月租5200元左右，如今在租房源在4200元/月上下。

　　渝中CBD的萬科翡翠都會，159㎡的房源高點(diǎn)單月要租12000元上下，如今9000元/月的房源可不少。

　　當(dāng)然，不止是一二線。

　　更多的是三四五線城市，不僅僅只租金下滑，更是租房成交周期拉長，房子長時間空置無人問津。

　　據(jù)統(tǒng)計，本月全國40城租賃房源掛牌周期達(dá)到42.4天，較上月又增加1.6天。

　　呃，

　　我還想再重復(fù)一遍那句話：這只是平均數(shù)據(jù)。

　　正如我們今天的主題“全國人民的房租都在遭受暴擊”所言，統(tǒng)計學(xué)上每一個微不足道的波動，具體到每個渺小的個體上，都是一拳沉重的暴擊。

　　暴擊之下，荒唐的好消息。

　　雖說房租在持續(xù)地跌，但租房市場卻時常傳出好消息。

　　我想說：這些好消息均可證偽。

　　好消息一：可喜可賀的住宅租金回報率上漲。

　　如果要在租金回報率上漲之前加一個定義詞的話，那么一定是：

　　虛偽的租金回報率上漲。

　　已知：租金回報率=房屋年租金/房屋總價，房屋年租金在下降。

　　那么，能讓租金回報率上漲的辦法只有一個——

　　房價跌得比房租狠。

　　瞧，這張租金回報率上漲的趨勢圖，亦可是房價下跌的走勢。

　　如果是這樣的話，我有個刁鉆的角度——

　　2024年上半年，三四線城市租金回報率漲得最快。其中，銀川租金回報率4.58%領(lǐng)跑全國，緊跟其后的是烏魯木齊、貴陽，租金回報率分別為3.63%、3.44%。

　　莫不是這些城市的房價跌得最兇？

　　好消息二：租金回報率超過存款收益率，買房收租的時代到咯。

　　首先，租金回報率上漲，主要推動力是房價的下跌。

　　其次，存款利率跌得也夠狠。

　　定期存款1年期，利率普遍在1.1%；

　　所有定期存款利率進(jìn)入1字頭時代。

　　所以，

　　今年租金回報率與存款收益率看似相互較勁，在比拼誰的收益率高。

　　實際上，只是在比誰過得更慘罷了。

　　好消息三：天量的保租房，把租金打下來了。

　　現(xiàn)在的主流觀點(diǎn)是，大量的保障型租賃用房入市，使得租房市場承壓，進(jìn)而推動了租金下降。

　　好吧……我承認(rèn)天量的保租房，確實對租房市場產(chǎn)生了極大的沖擊。

　　不過，若是把一切都?xì)w因于保租房，那不免有把保租房當(dāng)作“遮羞布”的嫌疑。

　　還有另一個答案：就業(yè)。

　　本年度計劃換房的租客中，換房原因直接與工作相關(guān)的比例高達(dá)近七成。其中，有三成租客因為收入預(yù)期降低，想要租更便宜的房子；近四成租客因為工作變動，而不得不換房子。

　　今年的租房市場難，繞不開就業(yè)市場難這個原因。

　　好消息四：租金下降，年輕人租房進(jìn)入簡單模式。

　　如果租金下降，年輕人租房就更輕松，那么只能證明你把世界想得太簡單了。

　　我們知道當(dāng)下的就業(yè)更難了。

　　此情況下，如何判斷租房是否更容易了？

　　看租金收入比。

　　整體來看，2023年9月，租金收入比為19%。2024年9月，租金收入比為17.7%。

　　同比下降1.3個百分點(diǎn)，租房確實更容易了。

　　但是！

　　請看以下數(shù)據(jù)，絕對驚呆你。

　　租收比整體下行的大勢下，

　　如湛江、烏魯木齊等三四線能級的城市，租金收入比竟然逆市向上；

　　一線城市以及眾多二線城市，租金收入比竟然降得最多。

　　翻譯一下，

　　部分小城市，租房子更難了。

　　一二線大城市，租房子反而更簡單了。

　　為何有城市房租一降就是降七八個百分點(diǎn)，租收比僅降了1%？

　　為何昆明的房租降了近一成，租收比反而上升？

　　仔細(xì)一想倒也合理。

　　產(chǎn)業(yè)扎實，就業(yè)崗位豐富的大城市都能降薪裁員，小城市的就業(yè)危機(jī)自然更不容小覷。

　　聽罷四個好消息，男默女淚。

　　你以為出租回報率總算支棱起來了，

　　實則暗藏了房價下跌、房租下跌、存款利率下跌的三面埋伏；

　　你以為我們即將進(jìn)入租房友好型時代，

　　背后則是一波又一波急著找便宜房子的社畜；

　　你以為房租下降是房東的悲哀，

　　其實，這特么更是房東與房客在對唱苦情戲。

　　明年會好嗎？

　　前文我們已經(jīng)說過，全國人民的房租都在遭受暴擊。

　　這是基本面，毋庸置疑。

　　但是！但是！

　　不同城市，不同市場，租房市場也是有區(qū)別的。

　　比如說，

　　還是這張圖。

　　2024年，二三四線住宅租金月度環(huán)比全年都在跌。

　　反觀一線，2-4月、6-8月租金環(huán)比在上漲。

　　也就是說所謂的返城季、畢業(yè)季兩個旺季。

　　又比如說，

　　2024年，租金收入比整體平均下降1.3個百分點(diǎn)。

　　三四線城市存在租金收入比上升城市。

　　反觀一線城市租金收入比下降在1.5百分點(diǎn)之上，成績優(yōu)于平均水平；眾多二線城市，租金收入也下降水平在1個百分點(diǎn)之上。

　　歸根結(jié)底，

　　就業(yè)市場才是租房市場的基本盤。

　　正是因為一線市場有更多的產(chǎn)業(yè)，有更多的就業(yè)機(jī)會，所以才能在二三四線在返城季、畢業(yè)季都熄火時，依舊有旺季效應(yīng)。

　　正是因為一線市場以及二線市場有比三四線更多的產(chǎn)業(yè)，有更多的就業(yè)機(jī)會，才能在三四線租金收入雙雙往下掉時，穩(wěn)住收入，不至于讓租收比進(jìn)一步抬高。

　　那么，明年還會好嗎？

　　整體市場如何走，很難預(yù)料。

　　不過，只要市場有起勢，那么只有符合以下特征的城市才能順勢而起。

　　產(chǎn)業(yè)有增長。

　　以GDP為參考維度，這里有一份2024年各城市GDP預(yù)測表。

　　一馬當(dāng)先的是北上深，總量基數(shù)大，增量也不差。

　　其次，重慶成都杭州合肥等二線城市，名義增速高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展有勁頭。

　　人口有流入。

　　以過去的經(jīng)驗來看，只有一二線城市。

　　再苛刻一些，則是一線和頭部二線城市。

　　其中，佼佼者如深圳，近十年常住人口年均增量超60萬，居全國之首。人口結(jié)構(gòu)非常年輕，15-59歲人口占比79.5%，在重點(diǎn)城市中排第一。

　　或者，

　　你可以選擇無條件相信一線城市。

　　根據(jù)最新數(shù)據(jù)，

　　11月份，二三四線城市租金均價環(huán)比仍在下跌。

　　只有一線城市，又出現(xiàn)了租金環(huán)比上漲的行情。

　　眼下，只有一線拋開了一切的佐證，用最直接的方式證明了自己。

　　我還是那句話，

　　以后的市場，咱能一線，就別操心其它選項。

　　過去一年里，租房市場都不太好。

　　無非就是供應(yīng)端，不論是房東上新，還是保租房的增加供給，都競爭激烈。需求端，則是需求的疲軟和降級。