最近，你忙不忙？

別人不知道，但碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍女士有點(diǎn)忙。

作為曾經(jīng)的宇宙第一大房企，“沉寂”許久后，終于官宣了一連串重磅消息。

先是1月6日，碧桂園召開2025年第一次集團(tuán)月度管理會(huì)議，楊惠妍提出2025年全年工作核心是保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

緊接著，1月9日晚間，碧桂園發(fā)布公告，宣布境外債務(wù)重組提案的關(guān)鍵條款，目標(biāo)最多削債116億美元。（大動(dòng)作，mark！）

幾天后，1月14日，楊惠妍還將主持召開董事會(huì)會(huì)議，屆時(shí)將批準(zhǔn)2023年全年業(yè)績(jī)，以及2024年年中業(yè)績(jī)的發(fā)布。

趕在春節(jié)前把該處理的事情都處理掉，看來(lái)，小楊主席這是打算準(zhǔn)備過(guò)年包餃子的節(jié)奏了。

01 | 關(guān)鍵任務(wù)

作為2025年的首次管理會(huì)議，楊惠妍準(zhǔn)備的非常充分。

在會(huì)議上，楊惠妍就當(dāng)前政策及市場(chǎng)環(huán)境、2024年成績(jī)總結(jié)、集團(tuán)當(dāng)前重點(diǎn)工作、未來(lái)發(fā)展及人才戰(zhàn)略進(jìn)行了深入分析。

面對(duì)充滿挑戰(zhàn)與機(jī)遇的2025年，她提出全年工作核心仍是保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

數(shù)據(jù)顯示，2024年，碧桂園全年交付房屋超38萬(wàn)套，近三年累計(jì)交付約170萬(wàn)套房屋。不過(guò)，此前碧桂園曾公布過(guò)2024年的目標(biāo)是要交付超過(guò)48萬(wàn)套房子。

顯然，在2024年的新房交付上，碧桂園食言了。這背后也意味著至少有10萬(wàn)戶購(gòu)買碧桂園新房的業(yè)主們還要再耐心的等一等。

而對(duì)于2025年的交付目標(biāo)，楊惠妍只是提到2025年交房任務(wù)總量較去年明顯減少，但仍需各方努力。

也許，比畫下“宏圖”更重要的是守住“底線”。

不僅如此，對(duì)于2025年的銷售目標(biāo)楊惠妍也并未對(duì)外公布。當(dāng)然，也的確能理解，面對(duì)2025年復(fù)雜多變、難以捉摸的市場(chǎng)環(huán)境，誰(shuí)都說(shuō)不準(zhǔn)，即便目標(biāo)公布了也容易打臉，干脆一并回避了。

除此以外，楊惠妍將修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表定為了2025年碧桂園的關(guān)鍵工作任務(wù)。

很快，我們就看到了這項(xiàng)任務(wù)的第一個(gè)成果。

02 | 債務(wù)重組方案

1月9日晚間，碧桂園突然發(fā)布關(guān)于境外債務(wù)重組業(yè)務(wù)發(fā)展最新情況的公告。

公告顯示，截至2023年底，碧桂園境外有息負(fù)債總額（不包括應(yīng)計(jì)利息）約164億美元，主要由以下幾部分構(gòu)成：

• 現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)的未償還本金：約103億美元；

• 現(xiàn)有銀團(tuán)貸款債務(wù)的未償還本金：約36億美元；

• 股東貸款的未償還本金：約11億美元；

• 其他擔(dān)保及無(wú)擔(dān)保債務(wù)的未償還本金：約14億美元。

盡管數(shù)據(jù)是截至2023年底，但因碧桂園“躺平”了一年多，因此除了面上的利息增加外，外債規(guī)模應(yīng)該就是這么多了。

絕對(duì)規(guī)模相當(dāng)大，但是碧桂園拿出的還債誠(chéng)意似乎欠缺了些，尤其是當(dāng)債權(quán)人看到重組提案目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元，估計(jì)內(nèi)心比哈爾濱的天氣還拔涼。

在重組提案中，碧桂園給了債權(quán)人五個(gè)選項(xiàng)：

選項(xiàng)1：現(xiàn)金（通過(guò)要約回購(gòu)）

該選項(xiàng)的好處是可以馬上拿到錢，但是只能拿到至多原值的十分之一，即所謂最少90%本金的削減。

當(dāng)然，要是談利息，那虧得可就更多了。

選項(xiàng)2：僅強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券（100%轉(zhuǎn)股）

該選項(xiàng)就是債權(quán)人將持有債券全部轉(zhuǎn)換為股權(quán)，債權(quán)人變股東，且轉(zhuǎn)股日要在最終到期日的3.5年以后。

說(shuō)白了，就是如果債權(quán)人你覺(jué)得我碧桂園還會(huì)牛起來(lái)，那不妨陪著我一起賭一把大的，這個(gè)選項(xiàng)真的是考驗(yàn)革命友誼呀。

選項(xiàng)3：強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券及新債務(wù)工具（67%轉(zhuǎn)股）

簡(jiǎn)單而言，就是大部分債轉(zhuǎn)股，但是轉(zhuǎn)股日要在最終到期日的7.5年后。另外一部分替換成新發(fā)放的債券或貸款。

選項(xiàng)4：新債務(wù)工具（35%本金削減）

如果不想現(xiàn)在就虧掉90%以上，也不想債主變股東，那么我們就簽個(gè)新債務(wù)，但是新債務(wù)本金要削減35%，而且新債務(wù)的到期還款日要在9.5年以后。

選項(xiàng)5：新債務(wù)工具（無(wú)本金削減）

當(dāng)然，如果以上選項(xiàng)你都滿意，債權(quán)人也想躺平了，那好，碧桂園也給出了“躺平版”，干脆咱們就直接延長(zhǎng)債務(wù)到期日11.5年后。

到時(shí)候，要是碧桂園活過(guò)來(lái)了，那皆大歡喜。要是屆時(shí)碧桂園沒(méi)了，那么這筆債務(wù)也基本相當(dāng)于一筆勾銷了。

03 | 亮家底

看完碧桂園給出的五個(gè)選項(xiàng)，什么感覺(jué)？

果然，欠債的才是大爺，還能一下子搞出這么多刺激的玩法。

不過(guò)，截至公告日，碧桂園與債權(quán)人等仍在磋商重組提案的確實(shí)條款，各方尚未就重組提案訂立任何具法律約束力的協(xié)議。

但好的消息是，碧桂園目前已與7家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)就重組方案達(dá)成共識(shí)，并獲得對(duì)方表態(tài)支持。

該協(xié)調(diào)委員會(huì)由持有三筆銀團(tuán)貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。

在重組提案中，碧桂園或許為了表明態(tài)度，表示公司控股股東正在考慮將公司未償還本金總額11億美元的現(xiàn)有股東貸款轉(zhuǎn)換為本公司或附屬公司的股份，具體條款有待協(xié)議。

在這份公告中，碧桂園也亮出了全部家底。

截至2023年12月31日，碧桂園控制超過(guò)3000個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，可售面積在9000萬(wàn)平米到9200萬(wàn)平米之間。

其中包括超過(guò)2900個(gè)境內(nèi)項(xiàng)目，以及29個(gè)境外項(xiàng)目，涵蓋馬來(lái)西亞、泰國(guó)、澳洲、印尼、美國(guó)、印度、香港、英國(guó)及新西蘭等。

此外，還有約130萬(wàn)至140萬(wàn)個(gè)車位可供出售。

如此看來(lái)，碧桂園目前依然還是有很厚實(shí)的土儲(chǔ)家底。

不過(guò)，碧桂園并未列明這些家底可以折算出多少可售貨值。

此前2022年報(bào)顯示，碧桂園截至2022年年末，碧桂園已獲取權(quán)益可售資源約9555億元，另有潛在權(quán)益可售資源2528億，合計(jì)約1.2萬(wàn)億。

但兩年過(guò)去了，這些土儲(chǔ)現(xiàn)在到底還值多少，其中又有多少資產(chǎn)可以盤活尚未可知。

不過(guò)，也別太著急，因?yàn)楸坦饒@可能很快就會(huì)公布了。

1月14日，碧桂園將舉行董事會(huì)會(huì)議，重點(diǎn)就是批準(zhǔn)2023年財(cái)報(bào)，以及2024年中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布。

相信到那個(gè)時(shí)候，碧桂園會(huì)給出一個(gè)答復(fù)。

結(jié)尾

“ 世必有非常之人，然后有非常之事，有非常之事，然后有非常之功。”

這是楊惠妍在2025年首次管理會(huì)議上特別提到的一句話，既是勉勵(lì)，也是對(duì)未來(lái)的隱憂。

碧桂園的非常之人、非常之事究竟能否成就非常之功， 或許就看債務(wù)重組的談判桌上，債權(quán)人們是否會(huì)伸出援手，以及這家企業(yè)能否用手中的資源盤活未來(lái)。

當(dāng)然，炸天團(tuán)也希望碧桂園能如王菲所唱的那般——“如愿”。

然而，在房企深陷債務(wù)泥潭的時(shí)代，談“如愿”更多是一種奢望。

對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，最終能否“如愿”，不僅取決于內(nèi)部的變革與努力，更仰賴于市場(chǎng)環(huán)境是否出現(xiàn)奇跡般的轉(zhuǎn)機(jī)。

而奇跡的成本，往往是以無(wú)數(shù)購(gòu)房者以及債權(quán)人的耐心與信任為代價(jià)。

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