摘要：債務(wù)重組能否成功？（歡迎關(guān)注閨蜜財(cái)經(jīng)）

撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1657篇原創(chuàng)

停牌9個多月之后，昔日民企一哥碧桂園終于披露財(cái)務(wù)報(bào)告。

1月14日，碧桂園連發(fā)兩則公告，分別是2023年報(bào)和2024年中期業(yè)績報(bào)告，數(shù)據(jù)果然有點(diǎn)“殘忍”。

01

先看2023年。

2023年，碧桂園收入約為4010.15 億元，較2022年度的4303.71億元下降約 6.8%。97.6% 的收入來自物業(yè)銷售，2.4%來自科技建筑及其他分部。

利潤是最慘的。2023年，碧桂園集團(tuán)錄得凈虧損2009.62億元，歸屬于本公司股東應(yīng)占凈虧損為1784億元。稅前虧損約1673億元。

如下圖，造成虧損的主要原因是計(jì)提了大額的存貨減值準(zhǔn)備約824億元，以及金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保減值損失凈額約372億元，這兩項(xiàng)合計(jì)占稅前虧損總額的71.5%。

債務(wù)方面，截至2023年末，碧桂園的優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)換債券、公司債券及銀行和其他借款的總額為2496.49億元。其中流動負(fù)債里的銀行及其他借款為1147億元，優(yōu)先票據(jù)為683.7億元。

截至2023年末，碧桂園現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為71.30億元，受限制現(xiàn)金為566.86億元。償債壓力可想而知。

2023年，保交房依然是碧桂園的第一要務(wù)，年報(bào)介紹，其年內(nèi)累計(jì)完成交付房屋超60萬套，累計(jì)交付面積約7162萬平米，涉及31省249個城市。

隨著交付工作進(jìn)入深水區(qū)，碧桂園稱采用極限收支的運(yùn)營策略，充分挖掘現(xiàn)有交付資源，通過與主要承建商及供應(yīng)商協(xié)商合理的付款計(jì)劃，確保雙方對項(xiàng)目進(jìn)度和結(jié)算安排保持共識。

銷售業(yè)績方面，2023年碧桂園集團(tuán)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司，共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約1743億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積約2170 萬平米。2022年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別是3574.7億元、4450萬平米。

02

2024上半年，碧桂園虧損依舊但縮窄明顯，營收則面臨更大的下滑壓力。

如下圖，2024上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約1021億元，同比減少54.9%。主要是由于物業(yè)交付量的減少，房地產(chǎn)開發(fā)收入由2023年同期的約2208.03億元下降55.2%至約988.29億元。

上半年碧桂園股東應(yīng)占虧損約128.42億元，上年同期虧損為489.32億元。2023年，碧桂園計(jì)提了大額的存貨減值準(zhǔn)備，凈額約824億元，金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保減值損失凈額約372億元，合計(jì)1195.97億元，占稅前虧損總額的71.5%。2024年上半年，存貨減值計(jì)提大幅減少至27億元，這使得本期結(jié)算毛利同比有所回升。

盡管2024年上半年市場依然疲軟，但因?yàn)楸坦饒@2023年已計(jì)提較大額減值準(zhǔn)備，2024年全年虧損情況有望大幅收窄。

碧桂園表示，基本判斷公司已將存貨減值大部分出清，除非未來市場價(jià)格還有大幅下跌。隨著外部環(huán)境的逐步回暖，該部分減值未來可能轉(zhuǎn)回。

財(cái)務(wù)方面，2024上半年碧桂園的債務(wù)壓力未有減小趨勢?？偨栀J約為2502億元，較2023年末的2496億元略有增加。其中流動負(fù)債中的銀行及其他借款有1219億元，相比2023年末的1147億元增加；優(yōu)先票據(jù)也從2023年末的683.7億元增加至2024上半年的706億元。

截至2024上半年，碧桂園的總現(xiàn)金余額約448億元，較2023年末的638億元有所減少。其中還有380.9億元的受限制現(xiàn)金。

碧桂園稱，2024上半年保交房依舊是該司的第一要務(wù)。期內(nèi)完成交付房屋超15萬套，累計(jì)交付面積約1,822萬平米，涉及到29省178個城市。

03

2024全年來看，碧桂園銷售情況也不是很好。

前不久披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2024年12月權(quán)益銷售額約34.2億元，銷售面積約35萬平米；2023年同期這兩個數(shù)據(jù)分別為69.1億元、68萬平米。同比分別下滑50.5%、48.5%。

全年來看，碧桂園2024年的權(quán)益銷售額約為471.1億元，相比2023年的1742.8億元同比下滑約73%。無論哪個數(shù)據(jù)，都跑輸百強(qiáng)房企平均。

所以說，在蜜妹看來，此次債務(wù)重組能否成功，對碧桂園后續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。

此前的1月9日，碧桂園公告披露境外債務(wù)重組及業(yè)務(wù)發(fā)展的最新情況。提到重組提案的關(guān)鍵條款，及其已由7家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達(dá)成共識，此提案構(gòu)成進(jìn)一步談判和具體文件的框架。這一進(jìn)展標(biāo)志著其在成功落實(shí)重組方面的重要里程碑。

重組提案如果落實(shí)，碧桂園稱將實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元；還包括將到期時(shí)間延長至最多11.5年以及降低融資成本，目標(biāo)是將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

微妙的是，在這份公告發(fā)布后的次日，也就是2025年1月10日，杠桿地產(chǎn)看到，一個債券持有人特設(shè)小組（AHG）向澎湃新聞記者表示，碧桂園公布的關(guān)鍵條款并未得到該小組的支持，雙方在轉(zhuǎn)股價(jià)格等方面存在分歧。

可以看到的是碧桂園基本遵循了用境外資產(chǎn)換取境外現(xiàn)金流用于境外重組的思路。

碧桂園境外現(xiàn)金流主要來源于境外資產(chǎn)，包括由境外附屬公司持有的29個境外開發(fā)項(xiàng)目及若干少數(shù)權(quán)益金融投資，包括珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司的股權(quán)及由全資附屬公司CGVC Company Limited實(shí)益持有的11項(xiàng)少數(shù)權(quán)益股權(quán)投資。

澎湃新聞從債權(quán)人處獲悉，上述萬達(dá)商管的股權(quán)和CGVC持有的11項(xiàng)少數(shù)權(quán)益股權(quán)投資目前處于抵押狀態(tài)，這部分資產(chǎn)賬面價(jià)值超5億美元。

碧桂園有意解押珠海萬達(dá)股權(quán)等海外資產(chǎn)用于重組資金，部分債權(quán)人則指此前抵押有違公平。同時(shí)，碧桂園對位于馬來西亞柔佛州新山市森林城市項(xiàng)目的處理也遭到債權(quán)人的批評。

目前來看，碧桂園債務(wù)重組能否成功，似乎仍存懸念。