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2024年不僅房價撐不住，租金也迎來了新一輪暴擊。

1月6日，中指研究院發(fā)布數據顯示， 2024年全國重點50城住宅租金累計下跌3.25%，跌幅較2023年擴大2.95個百分點。

其中二線城市跌幅最大，平均租金累計下跌3.56%，一線城市和三四線同為下跌2.82%。

可能單純說數據，大家的感受不是很強烈。

這么說吧，北京上海和深圳的房租已經跌回2015-2017年的水平，廣州跌到2014年，成都房租跌回2018年水平，天津的房租更是跌回到2010年水平。

數據：wind

一般來說，年底是租房市場的淡季，大家都準備回家過年了，只是沒有想到今年的淡季卻提前到來了。

南方周末去走訪了廣州天河多家中介門店，負責租房業(yè)務的中介都表示今年出租市場不好做。

往年12月份才開始轉為淡季，今年的淡季直接從十一黃金周就冷下來了。

本來一個月可以成交10單出租，現在他們只租了兩套。

租客變少，但是房源卻變多，目前貝殼找房旗下的托管房源已經高達1萬套，大約是從9月份開始，房源遞增的厲害。

也有很多廣州的房東在小紅書上發(fā)帖，各種好話說盡，甚至重新裝修一遍，但依舊沒有等到租客降臨。

根據廣州市房地產中介協(xié)會檢測到的數據，11月，廣州中心區(qū)域監(jiān)測點住宅租金環(huán)比下降0.75%，近郊區(qū)域和遠郊區(qū)域環(huán)比分別下降0.96%和0.21%。

簡單來說，廣州一套100平、月租5300元的房子，平均月租金就下降了80元。

就拿老黃埔的網紅盤萬科城市之光來舉例吧，24年初的時候140平的四方還能租13000，年尾跌到7200，其他的小戶型下跌幅度倒沒那么慘烈。

數據整理：在灣區(qū)

不過這也說明了，租金一旦上萬之后，其實很多人不愿意租房了，還不如拿去還房貸。

深圳這邊也是半斤八兩，福田、坂田、寶安等多個地方的房租都出現了不同程度的下跌，福田CBD的一套三房戶型，租金原為1.6萬/月，現在降到1萬/月，降幅約38%。

坂田89平的小三房，原本租金6500元/月，現在也調到了6000元/月。

根據深圳中原研究中心監(jiān)測，11月深圳住宅租金為70.2元/㎡·月。

這個租金水平，相當于跌回近十年前，和2015-2017年是相近的。

還有杭州，杭州典型的是受到了直播行業(yè)的影響了。

杭州的麗晶國際中心，網紅直播的第一站，當年像雪梨這些很多大網紅都是從麗晶國際中心出來的，最火的時候據說有兩萬名主播在里面直播。

前兩年一室一廳價格還能租到近2800，現在普遍下降了300-500元。

△貝殼網租賃價格

一些中心地段的住宅租金也在下跌，創(chuàng)世紀89㎡三房，去年旺季還能租到近9000元/月，現在7500元/月就能拿下，跌幅約17%。

前五年杭州新房供應量太大了，大部分都是投資客買下，這兩年陸陸續(xù)續(xù)都在收房。

有些投資客本來計劃拿到房本后就出售，賺一波差價的，誰知道房價又下跌了，暫時只能出租，導致市面上的出租房源越來越多。

像之前萬人搖的楊柳郡，僅貝殼上就有82套在租，加上其他平臺，近300套出租房源，生生把租金價格壓了下來。

去年105平三房7800元，現在貝殼上最低的價格降到了6100元。

還有上海和北京，我在小紅書上一搜上海租房，全是房東在吐槽房子難租的。

上海本地媒體，魔都財觀做了數據統(tǒng)計，2024年上海沒有任何一個區(qū)域的房租出現上漲，每個區(qū)域的租金都出現了10%左右的降幅。

圖片丨魔都財觀

越往市中心租金水平高的地方，下降得越厲害。

比如黃浦區(qū)、靜安區(qū)，降幅超過12%，主要是市中心的房價基數本來就高。

看了一圈，我感覺2024年房租相對2023年基本上跌幅在10%-20%之間，中指的數據統(tǒng)計的都相對客氣了。

02

為什么租金市場會出現那么大的跌幅呢？

說到底就是供求關系發(fā)生了變化。

首先是收入下跌，這個就不多說了，大量金融房地產互聯網行業(yè)的高薪打工人收入不能同日而語，目前可以支付得起高租金的，也就剩下網紅這個群體了。

但凡房租過萬以上的房子，現在都不好出租，這部分人會選擇買房而非租房。

另外房源供應端也在暴增中。

由于房價下跌，很多之前高位上車的投資客都認為現在不是出手的好時機，于是紛紛把房子掛上去出租，希望可以覆蓋一點月供的費用。

這種在杭州是表現的最明顯了，杭州樓市斷斷續(xù)續(xù)幾乎是火爆了近十年，新房市場壓根就沒咋涼過。

大量的新房集中在這幾年交付，現在杭州的次新房數量不亞于杭州的網紅數量，房租能不被打下來嗎？

以上是其一，另外保租房的供應量也不能忽視。

這幾年來國家開始加快發(fā)展保租房業(yè)務，目前一二線城市已經上架了大量的保租房。

我咨詢了身邊一些租房住的朋友，他們現在會優(yōu)先選擇保租房，畢竟租金比市場價便宜，也省了中介費，還不用擔心被房東趕。

現在貝殼上也上架了保租房的業(yè)務，大家可以自由選擇，有些公寓是可以直接租的，而有一些則需要申請，每個城市情況不一樣。

像深圳，今年11月，深圳啟動2705套保租房的配租工作，租金約為市場價格的6折，而且只需要一年社保即可申請。

像光明的龍光玖瑞府，保租房90㎡3房的租金約2106元/月；而同小區(qū)商品房租金在4300-5500元/月之間。

12月，深圳又推出了3599套保租房，不過這一次還增加了深戶的要求，不過無論如何，租金相對市場還是便宜很多。

杭州的保租房量也非常的大，真叫盧俊之前統(tǒng)計過，2024年6月底杭州實際籌集保租房6.01萬套（間），而新增供應是1.3萬套。

租金相對市場價直接打了六折，比如亞運村的寧巢美地公寓，40平一室戶月租金2350元，60平也只要3500元。

接下來隨著保租房的大量入市，后續(xù)對一二線租房市場肯定會受到強烈的沖擊。

當然這種保租房租金并不是一直都那么低的。

2024年8月，央行在《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中提到： “未來隨著經濟逐步恢復，長期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎上有望提升至3%以上，將高于多數資產回報率?！?/strong>

換句話說，現在租金低只是為了搶占市場，但后續(xù)要是保租房大量落地后，租金是會穩(wěn)步上漲的。

不過神奇的是，目前租金雖然下跌了，但是租售比卻越發(fā)的趨于合理。

只是我們的租售比不是靠漲租金實現的，而是房價的不斷下跌。

全國范圍內房價的大幅下跌 30%-40%、甚至有局部區(qū)域暴跌高達70%，以這樣的方式來實現租金回報率的合理性。

中指研究院數據顯示，近兩年重點50城租售比持續(xù)回升，截至2024年12月份達2.12%。較2023年12月（2.03%）提升0.09個百分點。

房租收益率莫名的就跑贏了所有的定期收益，國債收益率，未來還會持續(xù)跑贏。

隨著利率下行，傳統(tǒng)的理財投資已經過時了，收益率大幅下降，另一邊租售比卻異軍突起，哪怕單純從消費角度出發(fā)，買房好像也不虧了。