據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年2月上海二手住宅成交1.54萬(wàn)套，環(huán)比減少4.31%，但同比增加124.45%。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

交易下滑符合慣例 改善需求繼續(xù)釋放

從交易節(jié)奏來(lái)看，月初基于農(nóng)歷新年因素，還處于假期中，因此上半月始終處于低位運(yùn)行。到了下旬，交易基本回到節(jié)前水平，并且出現(xiàn)單日網(wǎng)簽過(guò)千套的現(xiàn)象。一些先行指標(biāo)，比如掛牌量、帶看量等等都回到正常區(qū)間。最后一周有翹尾效應(yīng)的推動(dòng)，成交量更是堅(jiān)實(shí)向上。

空間分布上，大浦東繼續(xù)保持領(lǐng)先，不過(guò)成交量只有3290套，環(huán)比減少4.64%。閔行排名第二，成交1571套，環(huán)比減少5.87%。寶山排名第三，成交1548套，環(huán)比減少8.56%。另外兩個(gè)成交破千套的區(qū)是松江和徐匯。這一格局和1月相似，說(shuō)明市場(chǎng)雖然是淡季，但延續(xù)此前交易風(fēng)格，偏改善的需求在穩(wěn)步釋放。

從交易活躍度高的樓盤來(lái)看，中端改善的關(guān)注度維持一定熱度。成交前十的樓盤中，成交套均面積在70平方米平方米以內(nèi)的只有3個(gè)樓盤，并且有2個(gè)樓盤套均面積在90平方米以上。不過(guò)相對(duì)于1月，前十榜單中沒(méi)有出現(xiàn)成交套均交易總價(jià)過(guò)7百萬(wàn)的樓盤。

房?jī)r(jià)環(huán)比小幅下跌房東心態(tài)持續(xù)向好

上海中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，二月指數(shù)環(huán)比小幅下跌0.6%。自從去年四季度以來(lái)成交量維持高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅明顯放緩。1月指數(shù)環(huán)比上漲，2月又出現(xiàn)小幅下跌，在筑底的過(guò)程中，價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)不足為奇。1、2月份本身就是淡季，交易量快速縮水，低于2萬(wàn)套/月，價(jià)格上的震蕩意料之中。此外，從成交前十的樓盤來(lái)看，中小套面積的樓盤比一月多一些。所以，價(jià)格下跌也有結(jié)構(gòu)性因素。

不過(guò)房東心態(tài)上繼續(xù)保持良好狀態(tài)，部分業(yè)主不愿意繼續(xù)下調(diào)掛牌價(jià)格，并且在價(jià)格談判中，姿態(tài)相對(duì)強(qiáng)硬，為促成交易，房東更多小幅讓步，議價(jià)空間基本在3%甚至更少。所以，隨著后續(xù)成交量的放大，不排除價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲的可能。

市 場(chǎng) 分 析

每年1、2月份都是傳統(tǒng)交易淡季，成交縮量意料之中，價(jià)格方面出現(xiàn)小幅波動(dòng)也很正常。成交量是價(jià)格是否能繼續(xù)穩(wěn)定下來(lái)的關(guān)鍵，從市場(chǎng)復(fù)蘇的節(jié)奏來(lái)看，存量市場(chǎng)要好于新房市場(chǎng)，尤其是雙休日已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)兩天網(wǎng)簽二手房單日破千套的數(shù)據(jù)，顯示出較高活力。

3月是傳統(tǒng)銷售季，按這一節(jié)奏來(lái)看，成交突破2萬(wàn)套是大概率事件，如果成交量繼續(xù)保持在去年四季度末的水準(zhǔn)，向好的預(yù)期將進(jìn)一步強(qiáng)化，環(huán)比上價(jià)格或再現(xiàn)上漲的局面。