又是一年3.15。

海底撈、楊銘宇黃燜雞，都嘗到了成為“負(fù)”焦點的痛苦滋味。

對消費者來說，真誠的商家，哪怕價格高一點，也是值得的。

這個話題放在房地產(chǎn)領(lǐng)域，對購房者來說，買到高性價比房子，才是上策。

對樓盤來說，忽略了購房者的感受，一味的蜜汁自信，就會被市場冷落，拋棄。

1、定價過高，錯失良機！

市南有一個盤，拿地的時候，青島市場非常好，新房熱銷不已。

那是2021年。青鐵置業(yè)以總價13.6億拿下市南團(tuán)島地塊，地價16000元/㎡。中瑞鼎峰以7.66億元收下該地塊49%股份，成了操盤手。

這就是現(xiàn)在的青鐵鼎峰云上觀瀾項目。

實際上，2021和2022，市區(qū)樓市熱度高，差不多的樓盤都能熱銷。

誰能想到，直到2022年底，云上觀瀾才首開。3.8萬/平的均價，直接嚇退了不少團(tuán)島老住戶。

這個價格，也直接助攻了市北老城區(qū)的遠(yuǎn)洋、通和啟章和潤府。如今，這三個盤早已清盤，遠(yuǎn)洋和華潤甚至都陸續(xù)交付了。

同一時期的浮山后F4，也是類似，尾盤+交付。

只有云上觀瀾，2021年拿地，賣到了2025年……大概率2026，還在賣。

網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，這個盤的商品住宅一共只有582套，目前仍有242套。

營銷總是不是怕房子早賣完了，團(tuán)隊沒活干，索性慢點去化。

2022年首開之后，云上觀瀾從置業(yè)顧問到策劃，到營銷負(fù)責(zé)人，陸續(xù)換人。

人員流動背后，還是中瑞鼎峰內(nèi)部凝聚力有問題。

現(xiàn)在回頭再看，團(tuán)島板塊上一個成規(guī)模的樓盤還是金茂灣。云上觀瀾拿地時機，其實非常好。

錯就錯在，入市晚，定價過高，過于自信。連老團(tuán)島人都忽悠不了，更不用說市區(qū)改善群體了。

2、營銷水平低，短板被放大

實際上，中瑞鼎峰的營銷大拿們，也不是沒有想過辦法。

而且，辦法還都是險招。簡直讓人目瞪口呆。

咱們以時間軸的形式回顧一下。

2022年底首開，算是不溫不火，自宣賣了“7.1億”；2023年小陽春，賣得還不錯，那時候市場仍在。

但是，2023年下半年，尤其是冬季，云上觀瀾直接被“冰封”了。

這個盤，在冬天，簡直是噩夢般難賣。后海的風(fēng)吹過，刺骨。隔壁的污水處理廠，已經(jīng)存在N年了。老青島人說，這里曾是大糞廠。

也只有春天，團(tuán)島山公園開花的時候，能有一波“行情”。

果然，2024年春天，云上觀瀾營銷總**大神，搞了兩個大動作。

一個是：不到三萬買市南；

另一個是：“公職人員專屬團(tuán)購優(yōu)惠”……

第一個動作的影響就是，云上觀瀾就值這個錢了，之前三萬八買的，都是“腦殘”了。

雖然低于三萬的特價房是最差樓座7號樓，111平最差戶型，但是所有人都知道，云上觀瀾崩不住了，價格徹底“飛流直下三千尺”了。

此時此刻，最寒心的莫過于首開上車的周邊老住戶。

第二個動作，顯然這批營銷人，不太懂地產(chǎn)之外的一些敏感常識了。

這張海報竟然還寫著：好工作匹配好房子。公職人員專屬，這是搞“工種”歧視嗎？其他人員，不配買云上觀瀾嗎？

這次風(fēng)波之后，云上觀瀾特價房去化很快，不到三萬，確實有人買。

但是，代價很大，價格體系崩了。而且短板逐步被無限放大。

比如，中瑞鼎峰的真實水平。雖然這個開發(fā)商在膠州、城陽等郊區(qū)曾開發(fā)過項目，但青島市區(qū)開發(fā)經(jīng)驗之前是零。而且，中瑞城陽項目交付本身就有不少問題，也曾被媒體公開報道過。

目前，最神秘的一個細(xì)節(jié)是，云上觀瀾部分股權(quán)被質(zhì)押了。側(cè)面來看，中瑞鼎峰缺錢了。

青鐵在青島選合作伙伴，一直比較謹(jǐn)慎。從華潤到越秀、保利和金茂，都是清一色央國企。云上觀瀾，能選中瑞，確實很神奇。

再看項目本身的短板。純大高層，3.8的容積率，人才房、安置房和商品房混合的小區(qū)，戶型則是上一代產(chǎn)品，公攤大，得房率低，很難與第四代新品競爭。

舉個例子，111平的得房面積約是84平；140多平，公攤30多平。這都是公開數(shù)據(jù)，可以查詢。

地理位置上，市南最西南角，三面死胡同，進(jìn)出小區(qū)只有一個環(huán)形道路。東側(cè)一期是回遷房，二期交付后，出行會是一大難題。

不過，從小區(qū)出發(fā)，去黃島倒是方便，離海底隧道近。

另外，冬天西北風(fēng)，業(yè)主日子可能比較難過。西北側(cè)的污水處理廠，氣味是否好聞？后海的風(fēng)，對大高層可是不友好。

3、艱難時刻，又來競品

等到了2025年，雖然是3月小陽春，但云上觀瀾的好運氣似乎用完了。

不能一直靠特價房度日，更不能靠賣團(tuán)島、西鎮(zhèn)情懷摁著老住戶“薅”。第四個年頭了，兔子還不吃窩邊草呢。

更不好的消息，接踵而來。新一年，輪渡海景地塊，拍完了。保利操盤，金茂和青鐵站在背后。

保利在青島市區(qū)可是經(jīng)驗豐富，市北、嶗山、李滄等都有不少項目。

保利首次殺入市南，整個板塊，中瑞和保利，這兩家樓盤算是直接PK了。

不知道，云上觀瀾的操盤手，中瑞總經(jīng)理，是否后悔沒在兩年前快速調(diào)整策略，快速去化。

大概率，保利新盤的戶型、產(chǎn)品細(xì)節(jié)，會秒殺云上觀瀾。

要知道，保利新地塊的地價14020元/平，比云上觀瀾低。

保利的營銷手段，可是甩中瑞鼎峰幾條街……