內(nèi)地市場在經(jīng)歷小陽春的時候

沒想到去年一年香港的樓市也在發(fā)生著巨變

去年香港撤辣后，我們關(guān)注過一陣子香港樓市的變化（撤辣十天后，香港樓市那邊到底發(fā)生了什么）

十天之后的售樓處依舊是擠爆的狀態(tài)

中介代理們飯都顧不上吃，只能用“乍起”兩個字形容從業(yè)以來非常罕見的景象

當(dāng)時就有評論說期待一個月之后我們再次關(guān)注香港樓市

不過一個月未必能反映真實情況

所以時隔一年之后，我們再赴此約，回顧一下撤辣一年之后的香港樓市

又是怎樣一番光景

不賣關(guān)子，這一年真的可以用“創(chuàng)紀(jì)錄”來形容

據(jù)香港特區(qū)政府土地注冊處近日通報

香港2024年全年整體樓宇買賣合約登記量（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)等）

達(dá)到67979宗，較2023年同期增長17.1%

私人住宅方面，一二手成交量也有顯著提升

一手住宅攀升至三年以來最高點，幾乎趕上2021年的數(shù)量

數(shù)據(jù)整理自：香港土地注冊處及美聯(lián)物業(yè)

二手房市場較前兩年的下降趨勢也有所回升

過去我們經(jīng)?？吹较愀廴吮鄙蟽?nèi)地購房

但在香港撤辣之后的這一年，內(nèi)地人赴港買房的熱情至今沒有消退

據(jù)披露數(shù)據(jù)顯示，2024年內(nèi)地買家購房總量達(dá)到1.1萬套

一舉打破了自2010年成交一萬套的長達(dá)十余年的紀(jì)錄

但當(dāng)時的數(shù)量雖高，卻只占到總成交量的9%

然而2024年已經(jīng)占到了香港樓市的24%

可以說香港每賣出四套房子，其中就有一套由內(nèi)地買家購入

除了內(nèi)地買家的交易量讓人不禁咋舌，購房總金額也超過1300億港元（港元，下同）

同比上漲了67%

數(shù)據(jù)整理自：澎湃新聞

平均每個內(nèi)地買家為香港樓市貢獻(xiàn)了超過1121萬元

這并非是曇花一現(xiàn)，內(nèi)地買家對于香港樓市的熱情程度一直覆蓋了整個春節(jié)

到今年前兩個月依然不曾消減

2025年前兩個月

香港一二手市場總共成交1364套內(nèi)地買家入市個案，占到全部成交的23%

更超過2024年同期數(shù)據(jù)

可謂是在總成交量與總成交價兩方面都創(chuàng)下了紀(jì)錄

所以為什么內(nèi)地人在香港買房這么猛

01

到底是哪些地方的樓被內(nèi)地人買爆了，又是哪些人在買房呢

香港樓市的爆火，讓一些媒體都打出內(nèi)地購房客買下半個香港的驚人標(biāo)題

到底這些內(nèi)地買家青睞的是什么樓盤呢

從一二手成交的數(shù)據(jù)來看，新房與二手房銷量持平

內(nèi)地買家共實現(xiàn)11638套交易，其中新房交易5723套

但面對15587套的香港新房供應(yīng)總量來說，內(nèi)地買家貢獻(xiàn)超過三成

且占據(jù)了一手房總成交金額的52.5%

倒也算是對得起“買下半個香港”的標(biāo)題了

細(xì)看購房趨勢，香港樓市的塔尖位置，也由內(nèi)地購房者牢牢占據(jù)

面對一手豪宅是越貴越買，億元以上的一手豪宅，內(nèi)地買家占總體比重近八成

數(shù)據(jù)整理自：美聯(lián)物業(yè)研究中心

因此，內(nèi)地購房客對于新進(jìn)豪宅的關(guān)注趨勢非常明顯

從區(qū)域來看，作為一手供應(yīng)重鎮(zhèn)的啟德新區(qū)，深受內(nèi)地買家的偏愛

2024年一年，啟德新區(qū)成交2957宗，其中內(nèi)地買家就占到了1482宗，占比超過50.1%

數(shù)據(jù)整理自：中原樓市大數(shù)據(jù)

另外集中了地鐵上蓋出行優(yōu)勢、迎山看海景觀優(yōu)勢和國際學(xué)校資源優(yōu)勢的黃竹坑

也成為內(nèi)地購房者熱衷的選擇

像深水埗這樣的老舊城區(qū)，已經(jīng)不再是內(nèi)地購房者的首選區(qū)域

今年以來啟德也有203宗住宅成交，其中96宗被內(nèi)地買家買走，比重也接近50%

內(nèi)地購房客鐘情的啟德，到底有什么過人之處

幸運的是前年夏天我們團(tuán)隊去過一趟啟德

45公頃綠化的空中花園已經(jīng)夠讓人震撼

三面環(huán)海的視野也足夠?qū)Φ闷鹣愀鄞缤链缃鸬姆績r

與九龍灣四分鐘即達(dá)的距離，以及全長約1500米的啟德地下購物街

一方面享受了香港得天獨厚的景觀資源

另一方面又排除了“鴿子籠”的壓抑，這就是啟德吸引購房者的理由

香港土地注冊處并未披露到底購房者的城市來源

但在跟一位內(nèi)地赴港工作的中介聊天時

也發(fā)現(xiàn)如今在香港買房的顧客大多還是集中在上海、廣東、北京、福建等地

比較夸張的還有在深圳上班、香港買房的特例

這些購房者中，自住的也比想象中的多，并非只集中在投資一途

頻上熱搜新聞的“內(nèi)地名人”也是香港樓市的一股力量

名人之中不乏企業(yè)家和一些內(nèi)地明星

足見如今南下香港買房的人更多的也是看中了香港本身的優(yōu)勢資源

02

個人置業(yè)之外，房企赴港投資也在賺錢

近幾年內(nèi)地房企將眼光也放在了香港這塊土地之上

單看企業(yè)年報，就不難看出，不少房企在香港樓市上確實賺到了錢

好比說保利

2024年保利置業(yè)的合約銷售均價達(dá)到25546元/㎡，同比提高7.3%

剔除香港地區(qū)之后，企業(yè)合約銷售460億元，同比呈下滑狀態(tài)

數(shù)據(jù)來源：保利置業(yè)企業(yè)公告

也要歸功于在港銷售金額占比超過15%，創(chuàng)下了近年來的新高

可以看出保利置業(yè)在港合約銷售金額自2021年起，呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢

數(shù)據(jù)來源：保利置業(yè)企業(yè)公告

保利在2024年深耕香港，銷售達(dá)到了82億元，超越了上海的71億躍居第一

無獨有偶，華潤2024年在港銷售金額較之2023年也有接近70%的提升

在內(nèi)地各個大區(qū)銷售金額普遍下滑的態(tài)勢之下

唯有香港地區(qū)不降反增，漲勢明顯

數(shù)據(jù)來源：華潤置地企業(yè)公告

由華潤與保利聯(lián)合開發(fā)的香港澐璟，就是位于啟德新區(qū)的樓盤

自2022年底開盤以來，共成交324套

去年一年共成交201套

年初撤辣之后，在四月達(dá)到了106套的銷量高峰

數(shù)據(jù)整理自中原地產(chǎn)APP

從659呎的兩房到1909呎的四房都有出售記錄

成交價最高達(dá)到了3.8億港元，破億豪宅共售出12套之多

除了一直深耕香港市場的華潤和保利之外，陸續(xù)也有內(nèi)地房企進(jìn)軍香港市場

比如今年與香港本土房企聯(lián)袂開發(fā)北部都會區(qū)大型商住項目的招商蛇口

位于新界東北部的粉嶺馬適路未來也將提供超過2300個住宅單位

華潤、保利、招商幾大房企，繼2017年后再度將眼光聚集于香港

其開發(fā)潛質(zhì)不言而喻

國央企和本土房地產(chǎn)企業(yè)的強強聯(lián)合也是各領(lǐng)域深度融合的體現(xiàn)

03

為什么去香港買樓的人越來越多了

不難看出，赴港個人置業(yè)和投資的數(shù)量確實在迅速擴(kuò)張

按照內(nèi)地購房的常規(guī)邏輯：越跌越不買

而香港似乎逆勢而行，內(nèi)地人在這里越跌越買

但是深究其原因，到底是為什么呢

香港去年2月之后撤辣的影響必然無法忽略

參考撤辣前11個月和撤辣后11個月的數(shù)據(jù)

撤辣后11個月成交量是之前的兩倍還多，總成交占比也有所提升

數(shù)據(jù)整理自美聯(lián)物業(yè)香港

成交金額和市場占比，也呈現(xiàn)出大幅度上升趨勢

數(shù)據(jù)整理自美聯(lián)物業(yè)香港

香港撤辣力度之強勁，從印花稅30%直接“腳脖子斬”到最低100港幣

這種撤辣力度對港外投資者來說是極大的利好，即買即賣的政策一定程度上也提振了市場信心

但除了超強撤辣之外，在我看來，還有一些其他的原因

首先不能忽視的就是連跌之下的香港樓市目前來說已經(jīng)非常有性價比

較2021年高點下跌超過了26%

如今港島灣仔的網(wǎng)紅豪宅盤囍匯

實用面積913呎，對比內(nèi)地面積換算后約為85平

大約可以與內(nèi)地117平建面住宅的實際使用面積等同（73%得房率）

也就是說這棟囍匯的三房，按照內(nèi)地房價計算是22.4萬元/㎡（人民幣）

對比上海市中心高端樓盤翠湖天地25.7萬元的單方成交價

香港樓盤曾經(jīng)世界第一的房價如今也顯得沒有那么高不可攀了

除了性價比的優(yōu)勢

香港購房的租售比也讓購房顯得更有吸引力了

根據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，雖然香港房價一路走跌，但房租水平卻在一路上升

以海茵莊園這套為例，圖上有幾個關(guān)鍵信息

月供12102港幣，月租金14300港幣，租金是可以完全覆蓋月供的

另外根據(jù)圖上信息計算出的租售比為1：269

遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海1:680的租售比的

一般來說租售比小于1:300，購房就是相對劃算的了

所以香港中介常說租不如買，也不完全是促銷的話術(shù)

上海南京西路附近35年房齡的老破小月租金僅6200元

而香港52年樓齡的銅鑼灣“老破小”

同樣面積卻能租出24000港幣的價格

這個租金回報率顯而易見的成為了香港買房的又一理由

香港樓市火熱的原因，同樣也離不開人才政策的支持

2024年香港各類人才入境計劃共批準(zhǔn)14萬總簽證申請

大量的人才進(jìn)入香港的同時，帶來更多的家庭人口

人才引進(jìn)是城市發(fā)展的核心力量，在房價走低的情況下

這部分人才進(jìn)入香港，也成為了香港樓市成交增量的來源之一

此外在市調(diào)的過程中，也有不少中介反映

很多內(nèi)地購房者也是為了教育投資

內(nèi)地購房首要考慮的因素之一，就是學(xué)區(qū)

讓孩子贏在起跑線上的想法，去了香港自然也不會例外

更加便宜優(yōu)質(zhì)的國際學(xué)校，成為了教育投資的優(yōu)選

在香港選擇一所好的小學(xué)，可謂是贏在了起跑線

后續(xù)“一條龍”的升學(xué)制度，可以完全不擔(dān)心升中問題

04

香港撤辣已經(jīng)過去一年

自撤辣之后的第十天到今天，我們也已經(jīng)關(guān)注了一年多

從最開始大家紛紛覺得是短期拉升

到現(xiàn)在長達(dá)一年的“創(chuàng)紀(jì)錄”銷售戰(zhàn)果，不得不說這個“撤辣”措施

成果斐然

香港在過去一年“搶人”和“撤辣”并舉

把人才吸引過去，再把人才留下來

加上原本就有大優(yōu)勢的留學(xué)、醫(yī)療、教育、購物、簽證資源

一串連招確實打得有水平，城市吸引力也還是處在強勁的水平

其實香港也只是一個縮影

對比內(nèi)地的更多地方

好比北京、上海，又或是正在發(fā)力的杭州和深圳

當(dāng)你把資產(chǎn)投入核心城市的核心地段

也一定具備長期抗風(fēng)險的屬性和穩(wěn)健增值的潛力

因為這些城市的競爭力本來就非常強勁

因為核心地段的資源本來就是最稀缺的資源

我們站在內(nèi)地去看香港

可以從外圍觀察分析到一些有價值的東西

或許再過一年之后，我們再回頭看看撤辣之后人才涌入的香港

又能夠從中獲得不少啟示

以上為正文，來自燈央

這是真叫盧俊公眾號的第6005篇原創(chuàng)文章