編輯：四季

2014年，樓市“白銀時(shí)代”論甚囂塵上。轉(zhuǎn)型與開拓多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)成為了房企的必經(jīng)之路。

同年的佛山，土地市場“命途多舛”，“流拍”、“底價(jià)”時(shí)不時(shí)來光顧一波。

就是在這樣的狀態(tài)下，有一猛士國瑞，以總價(jià)14.83億元、樓面價(jià)8658元/㎡競得佛禪網(wǎng)（掛）2014-003地塊，即汾江河南岸、東方廣場西側(cè)地塊。

宗地溢價(jià)3000萬，且該地樓面價(jià)是當(dāng)年佛山年內(nèi)第二高價(jià)，吸引著全行業(yè)的目光。

宗地由5宗地塊組成，屬性涵蓋商業(yè)商務(wù)、娛樂康體、文化設(shè)施，可兼容二類居住用地。

所有人都覺得，佛山下一個(gè)嶺南天地要來了。

然而開業(yè)至今6年了，一期國瑞升平里人氣不足，商業(yè)體處于爛尾狀態(tài)，小區(qū)國瑞鉑金公館問題頻出……

有網(wǎng)友說，整個(gè)項(xiàng)目受到了“XX”。事實(shí)究竟如何？

網(wǎng)友截圖

01.

實(shí)探國瑞升平里，冷冷清清

因?yàn)轫?xiàng)目周邊沒有地鐵，小編只能搭乘地鐵廣佛線至普君北路站，騎上共享電驢到國瑞升平里。

第一眼感覺建筑飛檐翹角，古色古香。

走在汾寧古道上，也有種靜謐舒適感。

照理說，國瑞升平里是復(fù)古購物街區(qū)，很是能吸引游客到此游玩，但我們在街區(qū)里幾乎沒有看到什么人，整體非常冷清。

還以為是非周末時(shí)間，人流少是正常的。詢問開面館的小哥哥，給到斬釘截鐵的回復(fù)：

這邊人很少，周末也是一樣。

我們逛了一圈發(fā)現(xiàn)，確實(shí)如此，整個(gè)商業(yè)體空鋪很多，有些甚至還在圍擋中。

，時(shí)長00:04

“武林廣場”鐵柱子都生銹了。

嶺南風(fēng)情水岸商街，只看到水，商鋪極少

存活下來的沿街商鋪，是飲食店和小眾商業(yè)，但很難吸引太多的消費(fèi)人群。

唯一有人氣的，就是南堤街市了。

地處國瑞升平里一期位置，2024年才正式開業(yè)。

02.

10萬㎡商業(yè)體爛尾

國瑞升平地塊分一二期開發(fā)，二期為10萬m2現(xiàn)代新型購物中心。

早在2021年2月24日，國瑞與商業(yè)大佬在佛山舉辦了隆重的合作啟動(dòng)儀式，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造國瑞壹方匯。

現(xiàn)場看到，項(xiàng)目主體差不多建好了，但還是處于圍蔽狀態(tài)。遲遲不開業(yè)，真怕向“爛尾”看齊。

至于住宅國瑞鉑金公館2座從交付到入住，也是歷經(jīng)坎坷。有機(jī)會(huì)給大家說道說道。

03.

前世“不堪回首”

國瑞升平里走到今天，或許是可以預(yù)見的。

（1）“偷拆”古建筑。

地塊出讓時(shí)，就要求競買人除了要做好拆遷戶的回遷安置工作，還要對地塊內(nèi)的歷史建筑和底下空間進(jìn)行修葺、維護(hù)和利用。

然而2015年4月末，佛山連日暴雨，原以為是暴雨導(dǎo)致汾寧路兩側(cè)老建筑破損。

最后經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，竟然是國瑞連夜對汾寧路兩側(cè)老建筑進(jìn)行“偷拆”。

禪城汾寧路，曾是清代佛山古鎮(zhèn)的舊檳榔街，是重要商貿(mào)通衢，屬于國家歷史文化名城保護(hù)范圍。

此次被國瑞拆除的老建筑共計(jì)48間，拆除面積共計(jì)1500㎡。

雖說最后國瑞被并罰款480萬，還要在復(fù)建方案審核通過后的2年內(nèi)完成復(fù)建。

但瑞連夜“偷拆”的行為，佛山當(dāng)?shù)厝酥苯臃Q之為“汾寧慘案”，簡直恨透了，不愿意去。

（2）開業(yè)時(shí)間不對，失去天時(shí)。

經(jīng)歷了重建風(fēng)波后，國瑞升平里也沒有在預(yù)期的2018年8月18日開街，而是直到2019年10月初才正式開街，很多人都不知道。

開街不久又碰上了口罩時(shí)期，本來預(yù)計(jì)進(jìn)場的品牌也有很多沒來，實(shí)屬一波三折。

（3）缺乏地鐵。

雖說地鐵不是拯救商圈的必要條件，但地鐵口會(huì)不斷放大物業(yè)的價(jià)值，這是一種“地鐵創(chuàng)富效應(yīng)”。

僅就廣佛線佛山段，15個(gè)站點(diǎn)，就有38個(gè)商業(yè)體，平均每個(gè)站點(diǎn)2.53個(gè)商業(yè)體，而且這還僅僅是已經(jīng)開通的，還有未開通的。

人流量不知道被分去了多少。

況且國瑞升平里離地鐵口真的太遠(yuǎn)了，閑逛一次的成本太高，消費(fèi)者更不想去了。

（4）競品的沖擊。

一方面，國瑞升平里一路之隔是東方廣場。

東方廣場擁有永旺領(lǐng)銜的銀州城，沃爾瑪超市為首的明珠城，超大型美食坊德勝樓，以服飾為主的金山街，以科技數(shù)碼產(chǎn)品為主題的藍(lán)寶石世界，以及東方書城、水晶城、翡翠城、鉆石美食城、琥珀城、東方新世界等11個(gè)組團(tuán)，商業(yè)占地面積已經(jīng)達(dá)到了30萬㎡。

商業(yè)項(xiàng)目多，面積大，能逛的地方也多，自然不太稀罕對面的國瑞升平里。

另一方面，佛山已經(jīng)有嶺南天地。

嶺南天地是佛山著名歷史文化街區(qū)，有著大片清末民國時(shí)期的嶺南民居風(fēng)格建筑，吃喝玩樂一站式快樂體驗(yàn)，更不會(huì)想去有“前科”的國瑞升平里了。

國瑞升平里還有機(jī)會(huì)“盤活”嗎？

回溯過往，國瑞置業(yè)成立于1994年，起步于廣東汕頭，壯大于北京。

有著“北京二環(huán)內(nèi)第二大開發(fā)商”美名，2014年在港交所掛牌上市。

2016年-2018年，國瑞置業(yè)連續(xù)入榜百強(qiáng)房企名單。

但由于業(yè)績起伏不定，國瑞置業(yè)在行業(yè)內(nèi)排名每況愈下，2021年退到百名開外，操盤金額只有132.3億元。

由于再融資風(fēng)險(xiǎn)上升、合同銷售降速以及流動(dòng)性持續(xù)疲軟等原因，惠譽(yù)將國瑞置業(yè)長期外幣發(fā)行人違約評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”。

將其高級無抵押評級也從“B-”下調(diào)至“CCC+”，回收率評級為“RR4”。

后來，國瑞置業(yè)又因490萬美元債構(gòu)成違約。

為謀長期發(fā)展，國瑞置業(yè)在2022年轉(zhuǎn)型大健康產(chǎn)業(yè)，公司更名為“國瑞健康產(chǎn)業(yè)有限公司”。

國瑞健康并沒有恢復(fù)“健康”，更名后很快又出現(xiàn)了美元債違約，更是被債權(quán)人上訴至美國紐約法院。

國瑞雖沒有退出地產(chǎn)界，但名聲實(shí)在是……國瑞升平里想要被盤活，沒那么容易。

其次，國瑞的商業(yè)運(yùn)營能力存疑。

國瑞商業(yè)也運(yùn)營了不少商業(yè)項(xiàng)目，包括北京國瑞崇外購物中心、北京富貴園購物中心、沈陽國瑞購物中心等項(xiàng)目，但本身的運(yùn)營能力似乎也是相當(dāng)一般的。

2008年北京國瑞崇外購物中心整體設(shè)施老舊，2017年開業(yè)的沈陽國瑞購物中心大量商戶關(guān)門。

國瑞升平里想要被盤活，還有很長的路要走。